2022年苏州楼市：买房逻辑在变化！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，我在园区科教区工作，单身无房刚需，最近看了郭巷这个板块，也和甪直一样近园区，但是热度却没有甪直高，可否分析一下郭巷板块？为什么这个板块没多少人关注呢？

苏叔：你好，郭巷板块靠近园区科教区独墅湖和吴江，地理位置并不差，其中尹山湖板块承接了不少园区居住外溢。在板块独墅湖第二通道建成后，板块与吴中、园区科教区的联系将更加紧密，再有地铁2号线、3号线和建设中的7号线，区域交通便利程度也非常高，但整个板块却发展滞后，究其缘由在于配套。郭巷的教育资源一般，基本上只能满足上学需求；商业配套也有待完善，人气冷淡，商业配套较少。另外，郭巷板块的城市界面也比较差，区域内工厂多，新房安置房混杂，居住环境较差。目前板块内待入市新盘有华润悦景湾、观澜逸品、云栖隐山，湖西星辰和湖西映月，还有不少规划待建地块，空地较多。整体上区域交通较为便利，位置较好，但配套有待提升，规划也还未落地，需要很长一段时间发展。

提问：苏叔，你好，去年提出的太湖科学城里包括了科技城，这两个概念有什么关系呢？应该如何区分？

苏叔：你好，科技城是苏州“一核四城”生态科技城的重要部分，高新区行政中心就落在这里。政府十分重视该片区的发展，政策、资源倾斜力度很大，产业发展很强，聚集了大量人才。板块内有新区实验、科技城实验学校等名校，还有三所学校也即将落地。交通虽然是板块内短板，但根据规划会通地铁，9、11、13、18、21号线，将动工的苏锡常快速线等将经过科技城，商业配套也正逐步完善。

太湖科学城是2020年提出的概念，包括科技城(东渚街道)、度假区(镇湖街道)、通安镇部分区域和大阳山都，致力于在科技城的基础上进行发展升级。未来将打造重大科学研究区、科教资源汇集区、交叉平台集聚区、科技成果转化区、文化商务配套区五大功能板块，其核心是南大苏州校区，向周边辐射重大利好，以企业为支撑，着力打造第五作新城。科技城紧邻太湖科学城核心区，以“技”为中心，主打工业和研发，科学城则以“学”为中心，主打学校和住宅，二者全面开启“核心区+科技城”的双引擎时代。

提问：苏叔，你好，刚需买房，狮山断供了，还有哪里可以买房呀？？

苏叔：你好，科技城、木渎、浒关、大阳山板块还可以考虑。科技城、平江新城的教育资源是几个里面最好的，平江新城名校资源扎堆。虽然横塘板块内很一般，但是狮山利好辐射最直接的区域，未来很有看头。木渎、浒关的生活氛围会更为浓厚，适合自住，而且涨幅不大，适合总价在250-300万左右，木渎商业配套较好，浒关以刚需为主。大阳山的优势在于生态好，通安适合预算200万的刚需，新房均价在2万。

提问：苏叔，你好，最近想换一套改善，看中了吴江太湖新城，去了解了一下发现它的价格和我想象中的不太一样，这里居然的豪宅都上千万了，值得在这里买吗？

苏叔：你好，吴江太湖新城房价的天花板主要集中于总价千万级的别墅，二手房均价23884元/平，新房价格也不低。吴江太新能出现如此高的天花板价格最主要源于面积大，大多数产品为别墅，由于“限墅令”的限制，别墅越来越少。但吴江企业、产业发展势头猛，经济发展水平高，城镇居民可支配收入水平仅次于园区，购买力十分强劲，逐渐使太新成为了吴江高水平收入人的高端改善。而且吴江太湖新城有太湖这一湖景资源的加持，为其带来高溢价，再加上苏州湾的规划利好，所以出现千万级别的豪宅也不足为奇了。