苏州买房：刚需应该这样选区域！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，长三角区域发展潜力大吗？老家县城的房子涨价卖掉了，目前有一笔资金打算买核心优质城市的房产投资，长三角城市群有没有投资价值？主要考虑苏州，苏州楼市表现如何？下半年有涨价的机会吗？现在能不能买？

苏叔：你好，长三角区域上半年的楼市热度也维持较高水平，供需两端都极为活跃，南京、苏州、杭州等板块楼市都有不俗表现，成交量、成交面积、土拍溢价率都比较高。长三角区域发展迅速，房价也水涨船高，区域发展成熟，产业实力较强，未来发展潜力较大，可以称之为优质板块。而苏州二手房市场到了六月份挂牌量达到11万，新房持续入市，供应量剧增，苏州楼市下半年将进入存量房时代，与此相关的，苏州房价短时间内也难以出现较大涨幅，下半年大概率会横盘。

楼市宏观政策基调“房住不炒”不会变，为稳定房价地价和市场预期，楼市调控不会放松，这对刚需来说是利好的，新房限价，楼市稳健发展，有居住需求的购房者也有足够时间做来选择心仪的房源。苏州楼市虽然大概率横盘或微跌，但发展势头向好，现在是价值洼地窗口期，后期存量去化后楼市会回调，当前是个很不错的选房购房机会，购房者可以抓住。

提问：苏叔，你好，本人名下有套自住房，今年想买房投资，预计9月会有250万到账，想在园区买第二套房，各板块发展潜力、涨幅如何？各板块之间应该怎么对比选择？

苏叔：你好，湖西高改小区涨幅很大，学区房比较稳定，要买的话尽量选大户型、价格高的小区，慎重考虑老小区和单学区。玲珑的高改高总价小区不断上涨，而不少学区房在跌，建议选大的、房龄新的，景观视野好的房子。景城享受玲珑溢价，比较稳定，房龄新，居住较舒适。奥体只有个别小区在涨，今年旭辉地块热度很高，高总价房源可以同景城、玲珑对比，整体板块可以与东沙湖对比。东沙湖热度低于奥体，大部分小区下跌。双湖别墅今年涨幅最高，业主也不诚心卖，老小区涨幅不明显，湖东邻里是涨幅较明显的次核心区，整体一般，适合刚改，如果要求学区、预算不是很足，可以关注老牌二实小和新合并成立的西郊附属中学性价比高。

提问：苏叔，你好，苏州买房，无房刚需，家庭经济状况并不好，预算有限，总价在200万左右，苏州买房能买哪里？有没有推荐购买的板块？乡镇板块能买来自住吗？考虑在以后新区定居，新区有没有能买到的板块呢？

苏叔：你好，在苏州，200万能买到的房子主要集中在吴江吴中相城等地。吴中的太湖度假区和胥口都是不错的选择，这里交通便利，配套设施完善，商业逐渐发展起来，还建有一些学校，性价比较高。甪直接近园区，成为园区的外溢板块，最近受到将园区与吴中区共同建设的政策影响，具有巨大的发展空间。而距离主城区较远的临湖、东西山，房价较低，值得地缘用户考虑。相城的渭塘、漕湖，有重要的交通线路过，房价略高于200w，200w以内的可以考虑未入户的小户型。

距离主城区较远的阳澄湖板块价格比较便宜，配套设施不够完善，此外还有望亭，关注度极低，价格便宜，都比较适合地缘客户。吴江的运东，交通便利，周边配套资源丰富，值得刚需及投资客考虑。乡镇板块价格便宜，比较适合地缘客户。汾湖地区比较适合投资，选择多，范围广。刚需想在新区有安身之所的，只能考虑浒通板块，这里距离科技城较近，也可共享浒关完善的配套设施。刚需应该买符合自己经济条件，且适合自己的房子，等到条件好了再换更好的房子。

提问：苏叔，你好，我是苏州本地人，在老城区有一套房子自住，目前还有资金想买房，有点纠结不知道买老城区好还是买新城：感觉老城区房价虽然高，但是涨得也不快，又担心新城买了会没人接盘，哪个投资价值更高呢？ 能不能给我分析解答一下？

苏叔：你好，老城区开发饱和，建设的十分成熟，配套、资源也更加丰富优质，但问题在于没有多余的空地可供开发，土地稀缺，新城区建设应运而生。苏州新城区有不少，工业园区当属其中最成功的一个，新城区建立初期，由于只有概念，配套匮乏、人口不足，自住不够便利，投资也存在新城变成睡城的风险，所以很多人对新城有所怀疑，纠结要不要购入新城区。其实买房纠结主要是考虑到房价是否会涨的问题，我们可以从内外两个维度进行分析。在内部因素上，房价受到小区周边配套、规划落地等利好或者利空影响而上涨或者下跌；外因上，房价还受炒房客进入、政策形势宽松或紧张等因素变化影响。

就目前来看，外因上，高层对房地产的严格调控不会放松，房住不炒还是主基调，很多炒房客也被堵死出路，所以暂时不会影响到房价。内因上，老城区的可开发空间有限，配套和规划等已经定型，再改变也不会对房价有非常大的影响。而新城区配套不足，规划只有概念，可开发空地非常多，留给购房者的想象空间也更大，房价会受到区域发展刺激变化。相对来说投资价值更高，但是也存在无人接盘，人口导入不确定性大等风险。因此在选择新城区时，要重点关注新城区的交通、高新产业等能够吸引人口流入的条件，有了便捷的交通和高端就业人口形成的购买力，房价才有了上涨的动力。