梅溪湖片区项目，如何打通资金任督二脉？

|城市更新专题研究系列·41·睿诚研究院|

文|罗乾波

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前言

上次（7月27日下午）与金茂团队交流后，对金茂梅溪湖国际新城项目的成功来言，除了金茂的强大实力、科学规划、动态修正、负重前行等之外。其中，项目整体的资金运作策略设计和模式，对项目的成功起到了巨大作用。

昨日上午睿诚研究院团队又与金茂长沙公司总经理助理文建君先生，对梅溪湖一期操盘过程中的资金运转问题做了深度交流，文总系统介绍了其操作过程。

文建君先生

金茂长沙公司总经理助理

在言谈间，仿若又看到了一幅“惊涛拍岸”的画面。

02

模式解读

首先，在阐述模式之前，有几个核心问题需要思考：

·是自有资金还是要整合其他渠道资金？

·资金平衡模式如何整体设计？

·资金弹性如何有效保证？

·在一二级开发中如何保证资金的联动性和延续性？

因为文总介绍的是过程，也是结果，但本文更多是从前导思路来进行反向思考的，希望能够找到其资金运作中的路径和心法，以供大家在实操中参考。

其资金整体运作过程简述如下：

·2011年1月30日签约即投资注册资本金30亿元

·尔后通过中化集团母公司信用担保、上海金茂大厦资产抵押和梅溪湖一期预期收益到国开行融资80亿元

·2011年引进中建，转让20%股权给中建，当时市场上扬，金茂+中建负责开发面积占总面积800万方的一半，达成前期在无人摘牌时两方兜底等

·2012年达到项目资金投入的峰值，压力最大，苦不堪言

·2014年底通过土地出让金分成和二级开发等促使资金回正，状况开始好转

·2015年市政府出台新政，为缓解前期供地量过大等问题，长沙市政府限制土地出让并整年不推地，让金茂揪心不已，资金重压又频频来袭

·在停滞一年后，为大力策动梅溪湖项目的发展，政府也十分给力，2016年4月开始推地，长沙当年卖的第一块地就是梅溪湖中的某一地块，此后逐步走向平稳

简析：

从其资金运作的轨迹上看，前期约120亿元巨量资金投入、且一波三折的过程，不可谓不惊心动魄，局外人可能感受不到；因其周期长，过程中又受到市场波动和区域个别政策的冲击，可以想象得到“没人买房”和“不能卖地”的煎熬与痛苦。

昨日上午，对于每天大额贷款利息的支付，对此文总有一个比较形象的的说法“每天要付出一辆宝马的代价”，可以窥见在片区开发类项目的资金运作中，即使有核心央企的身份和国开行的加持等，在项目的整体资金运作中，无论你是谁，在大型片区类项目中，你必须要接受在重压下学会奔跑。

大家可以注意到，在上述的近7年的历程中，金茂团队在优质金融资源的整合、因时而动的灵活性和抗压性三个方面，都有优秀表现。

譬如2011年面对市场压力时，迅速与中建携手、2015年长沙市政府为舒缓以前供地量过大而停滞推地所带来的不能回流土地出让分成下的压力等，都是在整体资金运作过程中的导入或承压的表征。

引进战略合作伙伴的模式比较普遍，无需多言；而在资金持续不断投入且没有回流的12个月里，这就不是一般人或企业可以做到的。

睿诚研究院观察，梅溪湖项目能成为国内经典的片区类开发成功案例，与其他区域很多项目不一样，别人是分区逐步拆迁和开发滚动等，而金茂项目是在政企精诚携手下进行整体1.14万亩拆迁、前期投入120亿元巨额资金以快速奠定基础和推动项目发展，这是金茂重仓长沙的底气、不然也不会短期内这样运作，这样的方式国内许多项目会望而却步。

当时，政府也接受不了金茂霸气侧漏的“城-人-产”的开发模式，领导们觉得有风险，而金茂以核心央企的综合实力、底气、和对长沙区域的看好等，颇有点“一意孤行”的偏执；如今的结果，印证了一句古话——虽千万人吾往矣，没有责任担当、做一行爱一行长期主义的坚持，梅溪湖国际新城也不会获得众多的荣誉。

最近我们睿诚研究院一直在思考的一个问题是，主业并非为房地产的金茂和中化，为何要在长沙梅溪湖启动和投入第一个片区开发类项目？

处女作，不一定能成为处女秀!

内里的磕磕碰碰及风霜雨雪太多，跨不过就会掉进坑里，国内许多类似项目的流产和搁浅等，可以充分说明这一点。

我们认为，金茂重金投入梅溪湖项目，主要是产业延申需要和对长沙市场长期发展的看好两大动力所致。也是基于这些考虑，金茂在梅溪湖一期的运作中才能有效跨越周期，也可成为业内类似或城市更新项目的一个有效借鉴。

那么，再回应本节的几个主要问题，也就有了坚实的支撑。

03

梅溪湖资金运作模式归纳

结合上述金茂的操盘历程及其相关要点，梅溪湖一期项目的资金运作模式可总结为——“核心战略指导下的双轮驱动”方式，其思想简述如下：

其一，基于项目的整体定位和长期主义的打法这一核心战略，才能在市场变化等中的惊涛骇浪中，保持战略定力和见招拆招，最后将自己的战略目标实现。

例如，市场下行期，快速找到有能量和理念一致的盟友——中建，互相携手来分担压力，合理共建梅溪湖等。

上述两者联合承担400万方的开发面积，在2011年看来都是一场“豪赌”。

其二，自有和外部资金的有效整合，是其整体资本运作中的两架马车和推动项目不断发展的两大驱动飞轮。

如前期拆迁资本及注册资本金的及时到位，都是金茂自有资金在托底；导入中建和在国开行融资等，是外部优质资本强力助攻的重要支撑点。

所以，睿诚研究院将金茂梅溪湖项目的资本运作模式简单梳理为“核心战略指导下的双轮驱动模式”，这也是梅溪湖项目成功的核心动力之一。

反观那些失败的同类项目，战略的游移导致灵魂孱弱，再加上在市场和政策等方面的阻碍下，原先设想的体系很容易变形或崩溃，更别说部分为圈地而简单思考的项目了。

成功有其原因，失败也有各自的理由。

“人定胜天”或“万物为刍狗”，是一个事物发展的终极表现，不同的思维、心态和模式，将形成不同的结果，也就造成了泾渭分明的态势。

总结金茂梅溪湖的资本模式，主要是想从其过程中合理的成功要素，以为大家在具体项目的实操中，能够有所触动和参考，这也是本文的核心宗旨。

9日上午，远洋集团长沙投资团队前来咨询我们，就长沙两安用地的投拓方式和难点要点等与睿诚研究院团队进行了深度交流；10日下午在湖南湘之说律所与中建五局长沙城市更新团队，就城市更新等问题进行了全视角的沟通等。无论是两安用地、还是城市更新或片区开发等，投拓或实施主体做不到上述两个层面的事情，未来都会流于平庸或被湘江的巨浪所吞噬。

▲ 中建五局·湘之说律所城市更新业务交流会

其中，两安用地或者是城市更新与梅溪湖片区开发的模式，因市场和政策变化很大各有差异，但从项目的运作规律上面来看，又有很多的相通之处，也不能讲梅溪湖项目的成功经验对其他类项目的实操就没有参考价值。

狭隘的思维或论调等，只会局限和束缚你的思想和脚步，会使你步入窄小和死胡同，而看不到广阔的天地。

04

结束语

在梅溪湖第一篇文章推出后，近期有许多热心朋友通过各种途径与我们交流探讨，期望能够发现破解当下大型城市更新等类项目的症结问题的方法，和找到推动当下片区开发或城市更新等类项目的有效动力等。

有鉴于此，我们研究长沙金茂梅溪湖片区开发项目的资金运作方式，主要是想透过其过程和外在表现，以便把握住其中的思想精髓，而为大家在往后类似的项目操作中提供真实有效的思考。

最后，非常感谢文总操盘团队和湘之说袁维民主任律所团队，无所保留的实操经验等的分享，给我们睿诚研究院团队有很深的启发，故而以本文记之，以供大家参考和探讨。

梅溪湖项目，能一骑红尘引领国内片区开发类项目，自有其通盘规划和坚守；

梅溪湖二期约23.3平方公里，已经启航，未来金茂又会给长沙带来怎样的想象呢？

我们期待更多的精彩，能为岳麓山下书写出可行之久远的价值！

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