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打破珠城神话:一路之隔,房价相差15万/㎡!?业主要哭晕了……

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千金买邻,值不值?

珠江新城誉城苑的业主们,恐怕要常常面对这样的拷问。

——只需顶级豪宅1/10的总价,就能跟身家上亿的富豪做邻居,跟富豪的孩子做同学。

换谁听完,虚荣心都会极度膨胀。

但如果要付出的代价,是自己的房子“万年不涨”呢?你会怎么选?



东区顶豪,无疑是广州楼市皇冠上的明珠。

但是,如果你站在广州豪宅“鄙视链”之巅,领略一下珠江新城东区的风景,压根不会察觉到,它们之间居然存在巨大的裂缝。



沿江景头排一路数过来,均价26万/㎡的侨鑫汇悦台、16万/㎡的新城海滨花园南区、21万/㎡的凯旋新世界广尊粤府。

人家一间房,顶你一套房。

继续数过去,突然就不对劲了。跟凯旋新世界一路之隔的誉城苑,你猜均价多少?



6万/㎡!一路之隔,房价相差15万/㎡!

这哪叫洼地,简直是“塌方”!

更神奇的是,过去六年,誉城苑慢悠悠地在平地上抠出一圈洼地,它旁边的邻居们,个个平地起高楼,价格越盖越高。

两边的价差,从1万扩大到15万!

几张图能够见证一下誉城苑的“施工过程”:



2017年,南向67㎡中层成交单价5.3万
2020年,南向50㎡中层成交单价5.8万
2021年,南向50㎡中层成交单价6.8万
2022年,东向65㎡中层成交单价6.1万

算下来,誉城苑六年的房价涨幅大概是28%,也就是1.5万。

再望一眼跟它排排坐的邻居们:



2020年,我们在写《一路之隔,房价竟落差7万》时,凯旋新世界均价12万,海滨花园8万,汇悦台16万。

而当时,仅仅是东区房价起飞的开始。

到了今天,凯旋新世界均价已经突破21万,海滨花园16万,汇悦台26万……

才过了两年,它们的涨幅纷纷高达75%、100%、62%!

当邻居们的房子价值从1000万/套转眼涨到2000万/套,誉城苑才从350万爬到了450万……

升值100万跟1000万的差别,似乎是誉城苑与东区顶豪们注定的宿命。

原因,到底出在哪?



为了确定6万/㎡不是特例,我再三去找中介确认了一下。

誉城苑确实是有证、可卖、可正常过户的住宅。

不是公寓,也不是私产,只是以前是回迁房,如今在房管局办完了不动产权证,转手时只要多缴一项土地增值税。

不就是税嘛,我给得起。

关键是光听珠江新城东区这个地段、6万/㎡这个价格,能不流口水吗?

誉城苑的地段,是铁打的王者。

跟5号线潭村站、猎德站距离大约500-800米,旁边就是商业中心广粤天地,生活多姿多彩,出行妥妥搞定。

前排一线望江,前后被临江带装公园跟珠江公园包围,啧啧,多少人梦寐以求的景观资源。

后面就是省一级天河中学初中部,只要天河小升初政策没变,誉城苑就有机会读。

而按照今年最新的小学地段派位,誉城苑依然是跟凯旋新世界、中海观园、颐德公馆、尚东柏悦府、珠江别墅这些顶豪划分到天河第一实验小学。

甭管富豪的孩子上不上公立,光是这个地段覆盖的圈层,已经击败广州80%的学区房。



看看这样的外部配置,说是广州楼盘中的顶流级别也不过分吧?

其实2017年时,誉城苑均价便接近6万/㎡,气势上一点都不输给当时珠江新城的其他二手盘。

当年单价6万出头,同样可以买到的东区二手盘有新城海滨花园、南国花园,甚至还有小概率在凯旋新世界捡漏。

在珠江新城中区可以淘到中海花城湾;

也能在西区买到保利香槟。

以上这几个二手盘,楼龄跟誉城苑都差不多。

但如今,除了誉城苑,其他都是大名鼎鼎的豪宅代表,均价翻倍!





中海花城湾哪怕被政府纳入指导价,也被“限”在9.2万/㎡。

反观没被列入名单的誉城苑,挂牌最高也只有8万/㎡,最新成交价维持在6字头……

不知道当年选中誉城苑的业主有没有深深被刺痛。别人在起飞,我在平地跑,硬是变成了被顶豪包围的洼地。

誉城苑的差距在哪里?



一打开房源页面,扑面而来就是朴素的气息。



从小区的公共区域,更能察觉到一股与豪宅截然不同的落差感。



门口保安说,誉城苑物业收费1块2,十几年没变过。

便宜总有便宜的原因。

誉城苑分为南区跟北区,基本上是两梯九户,电梯比较老旧,楼道采光通风也有点差。

信息时报今年曾报道,猎德街道收到投诉称,誉城苑长期存在电动车上梯进楼、杂物堆放在公共楼道等安全隐患问题。





目前链家上,誉城苑仅有8套房源在售。中介说部分房源隐藏起来了,实际不止这些。



面积段非常刚需,50到99㎡都有,总价只要300-700万。

但所有户型普遍没有阳台,客厅只有一扇小窗,户型设计也比较老旧,不乏一些摸不着头脑的奇葩设计。

只有部分经过大翻新的房源,业主挂牌价才会高一些。







论地段,誉城苑是王者;论产品,它是青铜。

誉城苑并不是被市场遗忘的沧海遗珠,相反,它的成交活跃度一直还不错。

但这样的珠城笋盘到底值不值得入手,我劝大家关键看清一点:

木桶效应。

长板再长,也没有办法抑制短板太短导致的漏水。

谁会最在意“漏水”?注重投资价值的人。

在珠江新城上涨火力最猛的两年,誉城苑遗憾证明自己无法跟周边邻居成为“一类人”。

即便站在几乎全市最好的地段,接下来,它也很难再走出亮眼的行情。

而如果你是刚需自住,誉城苑几乎全方位满足了你的基本需求,最主要,还是满足你想拥有珠江新城业主身份的那份小小的虚荣心。

只不过,同样花600万买房,为什么不选个综合条件更好的呢?天河东、老黄埔还是有得选的。

将那块超长的地段长板锯掉一点,用来弥补社区环境、物业、户型等短板,我相信,这个木桶将可以盛到更多的水。

你说对吗?

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