越秀地产董事长称钱不是问题 但漂亮的销售数据下藏着隐患

楼市云诡波谲，有的房企“斩仓割肉”，有的房企逆势抄底。当国内不少房企因为出现流动性困难，纷纷捂紧钱袋子时，越秀地产却火力全开，摆出一副不差钱的姿态，逆势“扫货”。

在越秀地产看来，楼市调整或是其实现“弯道超车”的好机会。但是稍不留神，杠杆率也蹭蹭的往上涨。

逆势抄底

越秀地产向来以稳健著称，也正因为这种稳健，让其增长速度慢了半拍。当其他房企拉满杠杠，早已跨入千亿俱乐部时，越秀地产在2021年才跨过千亿门槛，取得1151.5亿元的销售成绩。

销售掉队让越秀地产对规模扩张也变得格外用心了起来。2018年到2021年，越秀地产土储面积从1941万平方米增长到2711万平方米，仅2021年一年越秀地产在18个城市共新增37幅土地，总建筑面积约918万平方米。

2021年越秀地产计入当年报表的支付土地款及拍地保证金共计444.8亿元，同比增长147%，未达到年初计划的520亿元。

时间来到2022年，越秀地产依然火力全开，在今年3月10日的业绩发布会上，越秀地产透露今年准备了457亿拿地。

最新披露的数据显示，今年1-7月，越秀地产新增权益建筑面积约267.7万平方米，权益拿地金额为341.7亿元，仅7月份拿地金额就高达213亿元。

7月份后，越秀地产拿地的节奏明显加快。在全州今年第二批集中供地中，越秀地产接连拿下三块广州中心区域优质地块——海珠区鹤洞大桥锌片厂地块、海珠区琶洲西区地块及天河燕塘地块三，分别耗资11.1亿元、14.857亿元和81.19亿元。

其中，天河区燕塘三地块三（AT020883 地块）是2022 年土地拍卖中首宗进入摇号的地块，因其楼面价突破 5 万元 /㎡，成为广州历史楼面价第五位。

杠杠飙升

在楼市下行周期里，越秀地产“逆市豪赌”的底气来自哪里？在今年3月10日的业绩发布会上，越秀地产的董事长兼执行董事林昭远给出了答案“钱不是问题。”

从业绩数据看，越秀地产业绩确实稳健。2021年实现营收573.8亿元，同比增长24.1%，合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币1151.5亿元，同比上升20.2%。

今年1-7月，越秀地产全口径销售额548.65亿元，同比增长约4%，成为前30强房企中唯一一家销售业绩同比正增长的房企，在当下房企销售普遍“腰斩”的情况下，这样的成绩实属难得。

但是在漂亮的销售数据下，也藏着隐患。近年来快速扩张，越秀地产债务迅速攀升，总负债规模从2019年1795亿元增长到2021年2395亿元，资产负债率从75.58%增加到76.31%。

越秀地产的短债的增长尤为突出，2019年末时越秀地产的1年内到期借款仅为71.38亿元。到2020年末时，这一数据增长至165.76亿元，增加了一倍有余，2021年进一步增长到298.02亿元，比上年末增加了约132.26亿元，同比增幅为79.79%。

反观公司的现金情况，截至2021年末越秀地产账面上不受限的资金为327亿元，现金刚刚能覆盖到期短债。

与此同时，越秀地产的“造血”能力出现明显下滑，2021年在营收实现正增长的情况下，其归母净利润约为35.9亿元，同比下降15.5%，经营性现金流为-46.76亿元，同比大降129.3%。

为满足快速扩张的资金需求，越秀地产依然大肆举债。2021年，越秀地产于境外成功发行 6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分別为2.8%和3.8%，境內成功发行公司债人民币60亿元，平均票面利率为3.29%。

今年1月份，越秀地产子公司广州市城市建设开发有限公司申请发行人民币98.5亿元的公司债券获批准。5月24日，越秀地产通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司，在上海证券交易所市场成功发行21.5亿元公司债券。

今年6月24日及7月5日，越秀地产成功发行98.5亿元公司债券批文项下的第三期和第四期公司债券，两期合计发行规模31亿元。截至目前，越秀地产已累计完成4期、合计72.5亿元境内公司债券的发行。（来源|商业华观）