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桂林楼市:买到这样车库,你真的会崩溃

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用沙袋堵地下停车场入口,你见过吗?

昨晚

桂林以迅雷不及掩耳之势下了场惊天地泣鬼神的大雨

然后

有的小区地下停车场就成了这样:


马路就成这个样子了:


01

在有“雪窟”之称的威海长大,我对地下车库有着一种执念,大冬天的从暖气融融的自己家出来,乘电梯直达地下车库,开车到公司车库,然后电梯直达暖气融融的办公室,尤其是欣赏着窗外的雪花飘飘,那感觉真是爽啊

不用担心天冷打不着火,不用担心冷风灌进脖子里,地下车库让整个冬天舒服得那叫一个恣

夏天也是同理,从空调房到空调房,因为地下车库,完美地避开了太阳

因着自己的这么一层原因,我去看楼盘的时候,也会特别留意地下停车场

除此之外,地下停车场还有另外的好处:人车分流,小孩儿随便跑,大人也能尽情地玩手机,再也不用担心走着走着,突然一声鸣笛,吓掉半条命

但实际上,人车分流对地下空间的设计要求非常高,造价成本也很大。

不少开发商为了省成本,设计不科学,结果造成地下车库流线不合理,出现行车绕、行车难,甚至行车堵的现象;有的出入口又窄又陡,还是急弯,稍大的车开不进去,技术生疏些的开不出去,在地下车库里耽误的时间让多少人恨得咬牙切齿

这些问题,在买车位的时候,注意一下,也是可以避免的。

买车位的时候,开发商会出具地下车位规划图,跟看户型图一样,你关注的重点不是图,而是标尺,仔细看上面的尺寸,计算一下是否会出现上面的问题。

02

在售楼处,经常会听到有客户问销售:你们的小区都是人车分流吗?地上一个车位也没有吗?

销售回道:百分百人车分流,全地下,您放心好了。

真是一个敢问,一个敢答,首先,每个小区都要在地上留出消防车道,这是硬性规定,必须遵守;再者,小区要为搬家车、出租车等留出一些临时停车位,方便业主各种需求。百分百的人车分流,不现实也不实用。

03

有个客户买了中央公园对面的一个小区,就买的最外围的一栋,可以无遮挡欣赏对面公园的山景,再一个亮点是旁边就是临桂万达广场,他跟我陈述自己当时的投资理念:跟着万达广场走。

他这种想法当然没有问题,再加上公园这么一个加分项,妥妥的好地段,偏偏他就没有注意到停车位这个问题。

他买的这个小区的容积率很高,容积率高首先就是影响居住效果,打个比方,一栋板楼,能住30户,但是做成塔楼、工字楼、或者X型楼,住下60、70户甚至80户都有可能,这么多人挤在一起,当然不舒服了。

容积率影响的另一个因素就是车位配比,你想想,一栋楼上百户,一家就按一个车位算,那得安排多大的地方啊?


这张图是临桂老区的街景,街道两旁的停车位十有八九都是满的,好不容易找到一个停车位,又到了考验车技的时候,车位小到你要平均向左打20次方向盘、向右打20次方向盘,以乌龟一样的耐心、兔子一样的矫捷挪进去,实在进不去的话只好去找一个“民间停车场”,那费用,分分钟教你,什么是物以稀为贵。

为了解决停车问题,新区就大力兴建地下停车场,不过,跟北方动不动就地下两层的停车场相比,这里的停车场一般都是地下一层,我们跟一个建筑工人聊过,对方说,这里地下都是花岗岩,硬,挖不动,造地下停车场实在是耗资巨大,有的小区甚至干脆采用架高,不挖了,就在地上一层建停车场。

这样一来,很多小区即使有地下停车场,但如果容积率高,车位还是不够用。

容积率高了,车位配比吃紧,这个房子想转手就比较困难了,你总不能跟想接盘的人说:你克服克服,自己想办法停车?

这里插一段,关于容积率的问题。



看上面这两幅图,同样一块面积,人少了就能唱歌跳舞随便嗨,人多了,就只能叠罗汉了,粗糙点说,这就是容积率高低的问题。

但是容积率也不能单纯看数字。

现在有很多楼盘都是高低配,也就是高层和洋房都有。这样一来,低密度的洋房把整个小区的容积率给拉了下来,若是单纯看容积率就容易被迷惑,还有更郁闷的一种情况,就被上面那个客户赶上了,他买的那个小区,也是高低配,而且还把高低配分成了两个区,两个不相连的区,共享容积率的两个片区,不共享地下停车位,买了高层的业主简直欲哭无泪。

当时客户就翻来覆去地叨咕:我看了容积率了啊,怎么回事儿啊?真的是,尽信数字不如不看数字。

04

如开头的问题,如果真的出现了地下车库进水,自家车被灌的问题,该怎么办?——这些小区一般都在地势洼的区域,有条件的话,可以找下雨天去实地考察一下。


关于车库被淹问题,厦门中院有一个经典案例:


因遭台风和热带风暴袭击,厦门翡翠城小区一号地下车库灌入大量洪水、泥沙,不少业主停放在车库内的轿车因此被泡在了水中,多部车辆受损严重。业主起诉到法院,要求物业赔偿,后者却以“不可抗力”为由,拒绝赔偿。

法院的判决结果是:不可抗力并非意味着当事人可以推脱一切义务和责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定:当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本案当中,由于物业公司存在防范不及时、抢险不到位的过错,因此,依法应承担部分责任。

不过,这里面还有一个问题——如果遭受损失的车辆过多,需要赔付的额度非常大,那么很多小物业赔付不起,可能就干脆宣布破产,这个时候,它最多也就是把自己的注册资金上缴而已。

从这个角度看,选择注册资金雄厚的物业更有保障。

我们走过很多城市

看过数不清的楼盘

我们所有的文章都是肉身考察的结果

我们认为从当地的打工者、夫妻早餐铺、出租车司机……得到的信息比网上的数据更接近真实情况

我们也是这么做的

我们的目的是为有旅居、移居需求的朋友提供更好的资产保值渠道

我们坚决不鼓励炒房

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