第四批新盘表现或两极分化，500-800万改善新盘多达13个

上海第四批新房已经入市，预计将在8月中下旬启动认购。从这一批入市新房来看，市区的供应量大幅缩减，而刚改型房源体量有所增加。其中不乏有前滩、唐镇、康桥、万里等热门板块楼盘。

改善型购房者迎来难得上车机会，不同预算的购房者都能找到符合自己心理价位的新盘。

500万以下：优选宝山地铁房，五大新城“掉线”

500万以下的购房群体可选楼盘并不算多，不过还是有几个热门盘能捡漏上车。宝山杨行的四季都会将推出最有一批房源，504套77-125平2-4房，4.93万/平的认购价格创下该盘新高，项目在今年1批次触发了63.1分，若不出意外，本批次大概率会维持在60分以上。

四季都会绿龙北，易眼看房早期拍摄

相比杨行，位置更远的美兰湖地铁旁再次加推新盘，保利云上浔光加推73-97平小户型房源，适合预算500万以下的刚需上车，540套房源加上较高的入围比，预计无需积分或即可上车。

而位于罗店的天安象屿·西江悦加推402套房源，该盘去年在启动中介分销情况下，认购率仅不到3成，网上房地产数据显示，西江悦去年入市的房源才去化不到7成，新的房源又入市了。由于该盘距离地铁站较远，周边配套弱，工业园区集中，大概率会再次落冷。

其中关注度较高的五大新城这一批新房供应也不太多，嘉定新城和青浦新城纷纷缺席。奉贤新城的中建海樾府本轮再次加推，这也是项目连续三批次都有房源推出，该盘此前并未触发积分。

除了以上这些楼盘，对于300万预算以下的纯刚需，可选新盘大多位于上海远郊，例如崇明东滩、金山枫泾、金山新城、松江车墩及临港。

临港方面，位置较好的港城悦庭将推建面约73-141平2-3房。项目位于临港102片区，紧挨约5万方体量的港城新天地。对于有自住需求的购房者而言，无积分要求，这里还是很值得上车的。

此外，105片区首次迎来全新盘，分别为临港国资房企开发的金融湾·晶及品牌房企联手打造的国贸象屿龙湖·星璟原。相比之下，金融湾·晶除了97-125平的中等户型外，还有138平4房、270平5房、185-315平3-5房复式。

从位置上来看，金融湾·晶虽然地处105金融片区，本次拿到两张预售证分别位于两个不同地块，其中西侧地块更接近101片区，一街之隔就是陆家嘴滴水涟岸，距离16号线滴水湖站约700多米，能享受到现成的轨交资源。目前101片区新房几乎绝版，紧邻101片区的金融湾·晶不排除会吸引大量3.1人才扎堆认购。

金融湾晶位置图

500-800万：13盘集中认购，高分盘浮出水面

上海第四批楼盘最大的看点集中在500-800万的改善型项目，预计有13盘集中在这一价位段。这些楼盘大多在外环附近，浦东占据半壁江山。

唐镇本次有2盘入市，关注度较高的要属浦发唐城，其作为2号线创新中路站综合体项目，不仅出行便利，并且由浦东国企打造，未来交付也有保障。项目推出约90-136平 3-4房，共计341套左右。70620元/平的价格比起浦发虹湾72300/平更有优势。

浦发唐城效果图

另外同区域还有融创未来金融城，项目将推出位置最好的08地块，项目推出314套85-136平高层，均价6.8万/平，尽管价格有优势，不过该盘依然会让很多购房者心有余悸。

位于森兰的招商璀璨公馆二期继续加推308套102-145平房源，项目此前入围分65.16分。而曹路的招商璀璨城市此前触发68.8的高分，不过本次入市的房源均为134平大户型，积分或有所下降，项目价格53900元/平，与此前保持一致。

康桥板块将有2个新盘入市，都在外环外。对于改善型的购房者可以关注这两盘，仁恒海上溪云将加推48套90平3房洋房，121套约215-452平合院。由于小户型存在，该盘依然有较高概率会触发积分，不过这一批主力产品是大户型合院，相信预算充足的购房者还是能轻松入围。

金茂横沔古镇项目是纯新盘，虽然该盘在第四批已经入市，但推广名却还没公布，由于该盘没有售楼处，这也给它添加了几分神秘的色彩。项目位于迪士尼度假区，毗邻在建中的21号线申江南路站，未来或打造成为浦东版的“蟠龙天地”。项目均价6.6万/平，预计推出建面约82-140平洋房、180平叠墅。

横沔古镇效果图

打算在浦西置业的购房者，这一批也有多个优质项目可选，首当其冲的是位于闵行梅陇的天樾园和，项目由仁恒和越秀打造，推出约104-132平改善型三房，均价7.36万/平。

项目周边有15号线、19号线（规划）和机场联络线（在建），梅陇板块配套成熟，未来这里还有梅陇新中心TOD规划。从目前片区二手房来看，均价约9万+/平。整个片区以次新房为主，城市界面较新。项目距离徐汇很近，加上南徐汇近年来新盘资源较少，长桥两个新盘也迟迟不入市，不排除购房者会优先考虑天樾园和，触发积分也在所难免。

大虹桥这边，虹桥璀璨公馆再度加推，项目上一批以233%认购率触发了积分，本次再次加推679套房源，相比上一批套数更多，没入围的购房者依然有机会。

此外，纯新盘龙信·虹桥御澜也前来搅局，由于项目社区较小，热度势必不如前者，不过对于低积分的购房者来说，或也是上车大虹桥的机会。

本批次的大华朗香公园映或成为浦西认购率较高的新盘，项目位于中外环之间的上大板块，却仅有5.7万/平的均价，一二手房倒挂比较显著。网传消息称，该盘入围分或不低于70分。

该盘是15号线丰翔路上盖综合体，靠近南大智慧城，不远处有新开业的山姆会员店，板块未来发展潜力较大。

大华朗香公园映效果图

南翔本次也有2盘入市，分别为海伦堡海伦堡·玖悦源筑和柏悦翔湾，这两盘此前均没有触发积分。

玖悦源筑上一批推出的是叠加和洋房，均价6.8万/平，还是毛坯交付，不过这一批推出的是高层产品，均价降为5.9万/平，性价比高了不少，户型为70-138平，据悉项目依然是毛坯交付。

位于嘉定江桥的虹桥天玺领峯虽然热度不及大虹桥，不过也是刚改购房者不错的选择，57500的价格和去年几乎一致，同时这里还有14号线和嘉闵线双轨交，未来出行有一定优势，不过短板就是周边商业配套偏弱。

800万以上：市区供应腰斩，前滩冲击满分

这一批市区新房供应量腰斩，内环内仅有1盘入市，还是此前卖得不太好的宝珀公寓。主要项目靠近3、4号线宝山路站，加上周边城市界面较差，热度不及其他市区新盘。不过这一次在没有竞品的情况下，仅有12套剩余房源的宝珀公寓或成为香饽饽。

这一批人气最高的盘毫无疑问是前滩的东方悦澜，位于前滩华二校区东侧。项目由陆家嘴集团开发，该综合体包括1栋办公楼、5栋住宅，1栋租赁住宅及保障房，幼儿园及公共配套用房。

东方悦澜效果图

目前前滩二手房挂牌价普遍在17万+/平，东方悦澜或再次冲着满分去了。该盘推出84-165平2-4房，均价11.9万/平，共481套。由于该地块住宅套数下限为805套，所以这一次并未全部推出。

该盘没有售楼处和样板间，也没有置业顾问。这一点与前滩往期入市楼盘的情况一致，届时认购信息会在公众号上通知，购房者全自助完成相关操作。

浦西市中心最热楼盘毫无意外会是天元府，此盘位于普陀万里板块。去年，京东&卓越联合体以总价99.1亿元竞得万里社区这幅大型商住地块。

天元府首开372套105-147平3-4房，附近有11、15、20号线(在建)三条轨交，由于这里靠近真如副中心，加上内中环的地理优势，周边没有太多竞品，天元府不会成为高分选手的首选。

天元府效果图

对于1200万以上的高预算购房者，可选项目除了市区的大户型高层外，还有居住性更强的别墅产品。

市中心方面，普陀石泉的大华峯荟推出内环旁稀缺的别墅产品，主力产品为124一180平叠加，均价13.2万/平。

闵行马桥的华府天地、赵巷的金臣颐墅和康桥的海上溪云也是这一批为数不多的高价别墅盘。位于青浦赵巷的金臣颐墅去年入市价格7.7万/平，今年却涨到了8.95万/平，项目优势是仅为0.43的低容积率，较高规格打造的社区。去年入市的金臣颐墅(三期)以135%的认购率触发积分，不过此番加推，项目入围比调整为1.8，能否触发积分存疑。

闵行的华府天地本次入市价格较此前略有上涨，认购均价66237元/平，前期均价61000元/平。项目本次将推140套131-168平叠加，118套189-224平联排，总价约800-1500万。旗忠国际别墅区是上海森林覆盖率较高的别墅片区，地处闵行区的马桥距离主城区也更近，生活氛围比起赵巷要更好。

总的来看，这一批新房主要以刚需和改善型项目为主，市区供应量缩水，前滩新盘再次冲击满分，万里、石泉等新盘也将冲击高分。

外环附近的供应量激增，例如唐镇、大虹桥、梅陇、上大、曹路等区域依然会表现火热。此外，这一批远郊新盘的供应量略有回升，这些盘大多难有亮眼的表现。热的热，冷的冷或成为本轮新盘的主旋律。

附第四批新房名单：