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我被卷进烂尾楼,20万续建费该交吗?

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本文来源:时代财经 作者:陈泽旋


图片来自受访者

曾因“我家住在烂尾楼”视频走红网络的西安烂尾楼易合坊,近日被曝复工还需业主缴纳20万元续建费。

业主在社交平台公布的重整计划草案显示,购房债权组房屋交付预计在今年12月31日前启动,选择以房屋交付方式受偿的购房债权人,需在办理不动产登记证前补交重整受理后发生的续建成本,但在7月份的两次表决当中,草案均未获通过。

根据中国房地产网报道,业主透露的续建成本为1800元/平方米,平均每户业主要交20万元。

这是一个烂尾长达8年的楼盘。2011年正式开售的易合坊原计划2015年交付,却在这一年因开发商资金链断裂而烂尾,2018年6月易合坊正式进入破产重整程序,但此后多年,业主们仍旧等不来复工。

续建费之所以引起争议,在于易合坊业主本是受害者,不仅没能获得赔偿,还要为项目的盘活背上更多的压力。不过,与400多公里外的郑州豫森城业主可能要支付的续建费比起来,易合坊只能算小巫见大巫。

在豫森城烂尾5年之后,业主们终于等来了接盘方郑州贸尔通商贸有限公司(下称“贸尔通公司”),但他们却怎么也开心不起来。

业主李明(化名)告诉时代财经,贸尔通公司在今年4月份向业主口头提出的要求是每平方米加价7000元左右,“买房的时候每平方米才7000来块,我们肯定不愿意出这个钱,因为开发商(把楼盘)搞烂尾了,欠那么多钱跟我们业主没有任何关系”。

在表达了反对态度之后,业主们重新陷入了漫长的等待。

旧改项目全面停工,上千业主被波及

豫森城是郑州市金水区大孟砦村城中村改造项目,项目占地约260.03亩,总用地面积218.18亩,其中包括66.41亩安置区用地和100.65亩开发区用地。2009年,大孟砦村启动拆迁;2014年,开发区商品房以内部认购的名义入市销售,均价为7000元/平方米。

根据公开信息及李明提供的资料,豫森城至少涉及了3家公司,其中,河南大京江房地产发展有限公司(下称“大京江发展”)是土地使用权人,河南大京江房地产开发有限公司(下称“大京江开发”)负责豫森城的开发建设工作,河南卓庆商贸有限公司(下称“卓庆商贸”)则作为出卖方与购房者签订商品房意向认购协议书。

天眼查显示,豫森地产集团控股大京江开发,大京江开发仅持有大京江发展25%股权(余下75%由中原信托持有),卓庆商贸的两位股东则是自然人王俊涛和王艳杰,王艳杰是卓庆商贸的法定代表人,也在豫森地产集团担任监事,而王俊涛在豫森地产集团两家控股公司担任执行董事兼总经理。

在以内部认购的名义卖房之后,豫森城先是以卓庆商贸为出卖方与购房者签订意向认购协议书,该协议书同时盖有大京江开发的印章。根据意向认购协议书,买受人向卓庆商贸交付意向房源购房意向金,金额为房款的40%、70%或者全款。李明告诉时代财经,他在购房时支付了4成房款,“一次性刷了将近40万”。

此后,豫森城又以大京江开发的名义签订了补充协议,约定在2016年取得预售证“并开始签约”,以及在2017年开始交付,但李明称业主至今仍未网签,交付更是无从谈起。

“我们自己统计的业主有2400户”,李明表示。时代财经了解到,整个大孟砦村城中村改造项目包含多宗地块,而豫森城已经预售的开发区商品房主要集中在G地块和I地块,根据豫森城业主微信公众号4月发布的会议记录,G地块和I地块已预售的商品房合计1914套,预售比例达到99%以上,已预售的商铺则为40套,会议上工作人员称开发商提供的销控表显示豫森城整体预售了2482套。

2020年4月,豫森城所在的南阳路街道办事处在人民网领导留言板回复相关询问时称,因开发商资金紧缺、融资渠道受限等原因,导致出现无法办理网签、取得土地证、支付工程款及农民工工资和停工等问题,在“2018年,因受国家贷款政策影响,开发商无法筹集更多建设资金,导致资金链断裂,项目全面停工”。

接盘方入场,揭开财务管理乱象

全面停工之后,在业主们的多次交涉下,豫森城作出了2018年11月交房的承诺。然而,李明告诉时代财经,临近交房之际,开发商非但没有交房,还向业主提出每平方米加收3900元,将原本的毛坯房改为精装修房,但无人同意。

“后来本土开发商鑫苑要介入,但可能条件没有谈好,就不了了之”,李明说道。市场传言显示,鑫苑或最早在2019年接触豫森城项目,此外,根据中国房地产报消息,南阳路街道办事处曾透露与鑫苑等多家房地产开发企业联系,商谈开发合作意向,其中,金水区政府与鑫苑公司进入了实质性谈判阶段。

李明告诉时代财经,鑫苑要介入的消息传出之后,业主们重新陷入了漫长的等待,直到今年5月27日,大孟砦城中村及片区改造项目指挥部(下称“项目指挥部”)正式宣布引进第三方企业贸尔通公司,并称“下一步贸尔通公司将作为重整主体,拟对豫森城项目进行盘活”。

天眼查显示,贸尔通成立于2017年,属于批发业,除了从事批发和销售外,经营范围还包括信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)等,唯一的股东为自然人李少灿。值得一提的是,河南省政府采购网在2021年12月发布的《豫森城项目财务咨询服务采购竞争磋商公告》显示,采购机构除了豫森城土地使用权人大京江发展,还包括贸尔通公司。

根据公告,采购的服务为对豫森城F、G、I地块已完工程的已付款和未付款进行审计,出具专项审计报告,同时对未完工程的续建成本费用进行测算,出具评估报告。

豫森城业主微信公众号发布的4月会议记录显示,大京江发展和大京江开发在工程项目投入总共23亿元,其中归属于G和I地块的投入为19.8亿元,但由于财务凭证缺失、记账管理不规范等原因,大量的金额确认存在困难;而截至2021年3月底,大京江开发账面列支的预收账款1700万元,而豫森城销控表显示房屋预售款及回款为9.05亿元,房屋销售款项流向不明,“主要受审计手段的限制,除了1700万能看到资金流水之外,没有看到其它房屋预售的流水,预售的真实情况需要再查证”。

而这也正是12月底公布采购项目中标人后,迟迟未能出具审计结果的重要原因。

业主或承担巨额续建费,最高超100万

根据上述会议记录,后续工程建设成本预估还需要7亿元,如果加上各项税费和前期债权,每平方米的成本要去到17000-18000元才能达到可交付标准,而2014年开盘时的均价仅为7000元/平方米。

李明告诉时代财经,“贸尔通公司前一段时间谈的是一平方米再让我们加7000元左右”,而按照豫森城最大户型153平方米计算,业主最高或面临超过100万元的续建费用,但李明表示最终会加多少还未确定。

时代财经了解到,一般而言,烂尾楼续建费用主要有四大来源,即建设方垫资、投资人融资、购房人集资和破产财产清偿(债权人承担)。其中,由购房人承担续建费用存在较大的争议。

广东明思律师事务所高级合伙人、律师武杰告诉时代财经,“购房者在依照(房屋买卖)合同约定支付购房款之后,并没有额外支付续建费的义务”。

针对豫森城项目,武杰称虽然购房者签订的“只是认购协议,不是正式的房屋买卖合同,但这样的金额结合认购协议的约定,这个款项应当认定为首付款,购房者已经缴纳足够的首付款,开发商应当配合签署正式房屋买卖合同并办理网签、贷款等手续”。武杰认为,即便在网签都没有办理的情况下,引入新的开发商,要求购房者额外支付续建费或者购房款,是明显不合法也不合理的。

豫森城的业主们一致反对承担续建成本费用,“没有人同意,之前三千多(指3900元/平方米装修费)都没有人同意,你现在涨七千多,大不了我房子不要。”李明说道。

然而,表达了反对态度之后,业主们重新陷入了长达数个月的等待,“没有公布(盘活)方案,也没有说具体什么时候公布,我们也是没有办法了”。

就豫森城的相关疑问,时代财经致电项目指挥部,但截至发稿时未能成功取得联系,南阳路街道办事处工作人员则向时代财经表示,不能直接接受采访。

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