2022年在上海买房如何资产优化？买房应该这样买！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，上海刚需，名下无房无贷款记录，积分不是很够，今年打算买一套房子自住，预算总价300万左右，有没有比较建议购买的板块呀？刚需买房太难了，预算不高积分不够在哪儿可以上车啊？

沪叔：你好，上海的五大新城已经成为刚需群体的主选区域。在积分摇号的政策下，如果预算足够、分数也够的话，可以去青浦买位置、轨交、配套都具备的徐泾热盘；预算足够，但是积分稍逊的可以看看松江，这里发展历史悠久，居住氛围还是比较浓厚的。至于南汇，因为特殊的人才政策，不建议普通购房者选择这里。如果预算在300-400万之间，积分也不太够，但又想买五大新城核心区的房子，那可能只能在嘉定和奉贤中选择了。其中，安亭和奉贤新城是刚需买房的热门板块。目前来看，这两个板块的价值是被市场低估了，对于真正的刚需用户们来说，安亭的门槛相对低一些，但是奉贤新城的居住环境可能会好一点。当然也有一些人会觉得比较偏远，不过这已经是在最大的范围内的更多选择了。

提问：沪叔你好，我关注老师很久了，打算在新江湾板块买房，但是对这个板块大体不太熟悉，朋友推荐说让我在这里买房，麻烦老师指点一下。

沪叔：你好，新江湾板块，位于杨浦区，周围是宝山高境和杨浦中原板块，不过这个板块确实属于一个较为独立的豪宅板块。 交通方面有地铁10号线，通向五角场商圈，淮海路CBD等市中心区域，路面有逸仙路高架，驾车出行也比较方便。商业方面板块内主要为居住区，但是紧邻的创智天地，江湾-五角场副中心都是能级高的商业集合区，板块内不有一些满足居民日常生活的小型购物中心和超市等。教育方面有九年一贯学校上音实验学校，复旦科技园小学。医疗方面板块内部没有医疗资源，但是可以驾车10分钟到长海医院。板块主要适合预算在1500w不高也不低的中产阶级。

提问: 沪叔您好！之前贷款买了一套新房，除了住房贷款以外，还通过其他方式借了一笔不小数目的贷款，现在觉得压力有点大想卖掉。有朋友推荐我找人对敲，请问什么是对敲，能选这种方式吗？现在打算要么把这套卖出去再买一套新房，要么把这套抵押出去，您觉得怎么做比较合适？

沪叔：找人对敲指的是找身边可以信赖的人代持房产进行二手交易，但对于负债多、还款压力大的客户来说不太合适。

想要减轻负债压力，可以选择先卖出变现，还债后用剩余资金购买房子，这种方式风险较小；也可以选择抵押贷，这样可以保留房产，短期内资金压力得到缓解，但还清欠款后还有一大笔负债抵押负债，日后还有较大资金压力。不推荐二次抵押，利率比较高，风险也较大。

总体来说，还是要以自身经济实力为前提，选择卖出变现还是抵押。如果经济基础一般，建议选择卖房还债，再置换其他的房子；而如果经济基础较好，只是当前需要缓解经济压力，后续有资金供应，可选银行抵押贷。

提问：沪叔，你好，花桥跟现在规划的五大新城比的话，选择哪一个比较好？

沪叔：你好，选前者。五大新城位置较偏，目前发展尚未成熟，而且还占据上海的房票，而买配套完善成熟的花桥的优质房产，既不占据上海的房票，又有发展空间。上海楼市调控收紧，一些购房需求会外溢到环沪区域，而昆山花桥则是环沪各方面都较为出色的一个区域。对于购房自住客群而言，上海11号线通往花桥，便捷的交通会极大提高通勤效率，花桥的各项配套齐全、居住氛围浓厚，城市界面也不错，对上海工作花桥置业的自住客群非常友好。