建业胡葆森的唠嗑时间 未来有3碗饭可以端

建业地产(00832.HK)今年上半年的业绩是一个大写的惨：

股东应占亏损50-60亿元。

这是这家聚焦在河南发展的公司，过往30年来第一次出现亏损。

8月15日，董事长胡葆森和他的高管们对外开个了call。高管有集团的王俊、CEO杨明耀、CFO赵瑞昆。

这个call一半时间都是胡葆森的发言，开场白和结束语两大部分。他聊了聊自己过往的感受，输出了情怀。

有几句话还是令人印象深刻的：

借债还钱天经地义，没有可以标榜并值得大肆宣传。

不能把延期不还钱，作为容忍自己的一种行为。建业企业文化第一条就是守信用。

虽然违约是被迫的，但是违约了后，让投资人怎么继续支持你。

建业未来还有3碗饭可以端下去。

【以下为会议详细整理】

胡葆森开场白：

给大家道歉，作为企业创办人从1992年成立企业到现在一共30年。行业去年以来的一年多里，外界称为房地产行业过去30年的至暗时刻。

这种情况下，建业表现不如预期，也是创办的这30年来，第一次出现亏损。无论是什么原因，作为企业决策人有不可推卸的责任。我向投资人致歉。

去年8月到现在，已经一周年。去年8月我在香港，当时河南水灾对企业影响很大。去年的今天，建业向河南省递交求助信，报告遇到的损失，企业经营遇到的困难，希望得到政府的大力支持。非常幸运的是，政府看到信后就在8月16日的省政府常务会议提出帮助建业渡过难关，并在省里形成共识。

去年11月8日，在政府帮助下，建业按时偿4亿美元债，还做到提前一周把钱打在账户上。

今年陆续得到河南文旅投资集团的支持。8月刚成立的房地产纾困基金，第一个项目也是购买了郑州金融岛上的优质写字楼。

自今年6月1日，建业发布公告引入河南铁建投为持有29.01%股份的股东后。7月1日也公告对可转换债的交易做了延期，目前还在推进中。(背景：建业向同晟置业定向发出一笔年限为2+1的可换股债券)

建业在行业形势依然存在不确定性的情况下，当过去一年同行们遇到极大困难没有办法按时偿还美元和境内债的前提下，建业坚守了创办30年的企业文化，即15个字：守信用、负责任、走正道、务正业、肯吃亏。

企业文化第一条就是：守信用。

我本人已经70多岁了。借债还钱天经地义，没有可以标榜并值得大肆宣传。我在内部会议上多次讲过，5亿美元必须按时还。建业过去发展历程上，没有一次对银行、金融机构的拖欠记录。作为企业来说，不能把延期不还钱，作为容忍自己的一种行为。只要企业不倒下，今后建业还是会坚持还债。

今年前7月，行业比去年同期大幅下跌。建业也下跌，但比别人少，依旧保持了在河南本省第一的市场地位，市占率20%，卖了160亿元左右。

建业过去30年坚守河南，在第4个十年还会坚守在这个阵地，坚守信用底线。

公司下一步主要任务是复工复产，争取未来2-3个月实现95-100%的复工率。

上星期四，在省政府召开的房地产纾困会议上，我本人面对省政府的最高领导也做了表态，感谢国资以入股的形式保住了公司主体，这是有益的探索。作为感恩，建业在平稳后会为稳定河南房地产市场发挥主力军作用。

胡葆森结束语：

我本人在1982年去香港，到现在为止40年。目睹了香港过去40年的巨大的社会变迁。1992年从香港回到河南，建业地产今年刚好30年。经常喊，信心比黄金重要。

行业进入所谓的至暗时刻的时候，每一个人更缺的不是钱，现在信心比现金更重要。当企业躺平的时候，哪有现金流。投资人看到企业违约，虽然违约是被迫的，是在没有办法的前提下的。但违约了，让投资人怎么支持你。

违约更多来自于企业自身。

半年来，我在内部开会，一个是对过去3—5年即2016年后房地产行业快速发展进行反思。难道行业自身，企业管理上没有问题吗？自己节奏控制上没有问题吗？心态没有浮躁吗？要反思自己的问题。

第二，反思之后，更多的还是信心。不但要对自己有信心，对市场、对客户传递信心，对政府传递信心。

建业接下来市场占有率不光不会下降还会提升。借助了中国城镇化的大背景，有幸赶上大时代。建业未来还有3碗饭可以吃下去，按北方话说要端牢3碗饭：

一是品牌。建业产品在河南的溢价率。你可以看到，在马路东西边，马路一条之隔建业的溢价率都是双位数以上。品牌这个饭还能端下去。维护好品牌，我本人的手机电话号码30年来没换过。分分钟接受客户的投资，视品牌为黄金和生命。

二是手艺。盖房子做服务，都要有匠人精神。能不能把匠心精神贯彻企业发展。服务功能齐备，手艺比别人好，房子比别人好，服务功能齐备，就能实现收益比别人好。

第三是勤劳：团队在去年720暴雨后，自觉提出朝8晚8，平均工作12小时。这是支敢于拼搏的团队。起早贪黑，要勤劳。

品牌、手艺、起早贪黑，靠这三点，民营企业还能生存和发展下去，还能过这一关。

我是企业里年龄最大的员工了。去年从香港回来后，在香港待的一个月里每天12点看经营、资金、股价债券波动情况。第二天9点还要按时上班。

建业未来会坚守河南市场，不辜负大家。

Q：亏损的原因

预期上半年录得股东应占亏损50-60亿元。

原因5点：市场低迷，销售下降； 天灾导致的交付结转下降；整体疲弱，商业租赁需求下降，投资性物业公允价值减少； 交付物业平均售价下降，毛利下降； 存货减值的增加。

上半年亏损中主要是跟资产相关的评估减值一次性亏损导致。

Q: 原先管理层变动的情况

王俊：出售给铁建投29%股权的钱，又以借款的形式，投入到上市公司。

看到新闻，本人没有离开建业。继续担任建业集团的副董事长，继续协助胡董对集团战略，经营方向，资本市场工作，还担任建业新生活的董事局主席。

辞任执行董事因为国企入股后有董事安排，需要符合持股的股比。

Q：目前市场情况和公司运营

CEO杨明耀：河南铁建投和建业签署协议后，建业在缓解资金压力，信用评级上获得背书，企业经营有好转，坚定了购房客户信心。客户用实际响应了利好。

7月21日签约后，建业对重点项目的来访和认购数据监控发现：7月最后一周环比前一周来访增加9%，认购套数增加27%，认购金额33%增长。7月下旬一共签约了22.6亿，重资产10.3亿，环比7月中旬提升63%。

铁建投入股对建业拉升明显。随着市场环境改善，运营和现金流增强。货值充裕，为市场复苏做了准备。

王俊：行业目前遇到的是流动性的问题，本质是信用问题。

客户担心无法交楼，机构担心无法偿还债务，包括境外美元债都是信用问题。国资入股都是信用的提升。

下一步，积极对接铁建投的可转债的发行以及双方在项目的合作，建立很好的沟通机制，在市场下行的情况下，给整个企业河南的地产行业带来一丝光明。

Q：铁建投和建业的合作进展？

CEO杨明耀：同晟置业和建业成立工作专班来推进合作、梳理项目的情况。推进项目的研判和测算，以及双方内部资源整合的工作。

同晟置业作为铁建投的全资控股子公司，资金实力雄厚，有大量铁路周边的土地资源。

建业有30年经验和品牌优势，未来双方不限于共同拿地，共同开发。实现优势再造，提升总体能力实现共赢。

王俊：和铁建投和同晟的合作，对机构还有合作伙伴，包括供应商、施工单位、业主带来提升。

Q：可转债的进展、审批的阶段？

CFO赵瑞昆：总体时间表上，希望9月底最晚10月底完成。

根据国资安排，整体交易以6月30日为基准日，可转债整体依据建业的审计报告。

2个月左右的时间。等审计报告出具后要进行内部尽调，要依据审计安排，9月上旬毕马威完成审计工作。因为之前建业中期报告用的是审阅，采用审计要长一点。

在完成审计后，对方请的机构会更新内部的尽调报告，完成国资反面的审计程序。

Q：纾困基金进展？相应的后续融资情况

王俊：郑州纾困基金的第一单是建业的金融岛项目，交易金额5亿。

另外，也在跟省里AMC公司在积极对接，有不同层级和形式的基金。

主要有保交付的专项基金。由政府主导，把项目封闭式运行用于保交付。因为不少项目处在半停工或者复工率不足，有了保交付的基金后可以正常运转。

另外是解决流动性问题的基金，跟AMC对接中，主要是酒店，文旅等短期不能变现但是有好的价值的项目，这些基金可以解决相关解决流动性。

跟省里、市里的对接都有突破，比如文旅上。

这些资金跟资产相关，把一些资产整体打包进去，做成资产包谈的。一旦完成跟大家公布这个消息。