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青岛幼儿园入托的拐点已至,10万+的学区房末日还有多远?

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买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2246字,预计阅读时间:可能6分钟


每年春季中小学的招生简章发布之后,老王照例都要分析一下学区房的走向,特别是争议最多的市南中片区学区房,那些比爷爷还老的破房子,什么时候能从10万+的神坛上跌落,这是许多人最关心的事儿。

今年的各项关键数据中,有一项值得我们注意:青岛幼儿园入托人数比去年减少了5600人。

适龄儿童的拐点已至,老破小们的暴跌是否很快就要开始了呢?

1

市南中片,早已开始跌了

老读者们肯定都知道,和一心想卖新房赚佣金的渠道专家不同的是,老王会拿出很多精力来为大家分析二手房,包括二手房中的劳力士——学区房。

对于手里有待售二手房的人,我想心中都明白,在二手房普跌的大背景之下,市南中片区的学区房?也不能免俗,?从去年三季度开始,有了新一轮普跌。但是如果你精研数据,就会发现这个跌有两个特点:

1、一个是出现分化,跌得狠的主要是莱芜一路和德县路小学;

2、在季节性下跌之后,今年春天市场又出现反弹,比如说春节前3.4万元/平方米的单价就可以买莱芜一路的学区房,但是今年最新的成交价又回到了4万元/平方米。

市场的正常波动我们不多分析了,这几年记住老王购买学区房秘诀且勤奋的人,应该都获得了丰厚回报。

对于学区房分化的问题,我们要分析一下市南中片区各学校的招生政策。

2013年-2019年的7年间,市南中片的小学一年级班级总数量保持在相对稳定的33到37个班之间。说句实在话,这个总量各个学校努努力还能消化掉,大学路小学爆表,可以通过取消缓冲区来调解。

爆发点是2020年。受到二胎潮的影响,2020年市南中片区猛增到43个班,同比增加19.4%。与之相对应,适龄入学儿童人数,由2019年的7.855万人增加到2020年的8.55万人。公民同招政策于2020年正式实施,稳妥起见许多家长放弃了去民办学校的想法,转而积极布局历史成绩较好的学区。

2021年,市南中片一年级招生班级虽然同比减少一个班,对于莱芜一路与德县路这样的小学校,依然是入不敷出的状态。

德县路小学2021毕业班只有4个,招生却有6个,在读班级达到了29个,受空间所限,小学一年级不得不到原12中借读。所以,德县路小学于7月29日提前发布了学位预警,2022年、2023年两年均限定招收2021年8月1日前落户的学生。今、明两年招生班级数量有望控制在6个班以内。但由于今、明两年德县路小学均只有4个毕业班,届时外出借读,恐难以避免。

莱芜一路小学早在2020年就发布了学位预警,但是该校2021毕业生只有3个班,招生却有7个班,班级总数达到40个,超出了学校的容纳能力,一年级最终选择去37中南校区借读。面对着严峻的形势,莱芜一路小学同样提前两年发布预警,2022年、2023年两年均限定招收2021年8月1日前落户的学生。

老破小房价高我也忍了,提前两年落户我也就忍了,你大清早上还要我们在拥堵严重的老城区,去想对较远的初中借读?

这种成本、居住体验、入学体验三个层面叠加的不适感,最终把非地缘的?家长都逼向了浮山后或者其他优质学区。

然而我们看一流学区:


虽然整体价格也有下行之势,但是江苏路11平方米的落户房还能卖到176万,太平路17平方米学区房卖到170万。

相比市北、老四方、李沧跌破两万线的老破小,依然还保持着“劳力士”的成色。

?这些房子什么时候能崩盘?

全市人民都盼望着这一天呢!

2

市南老城的城市底色

我们先不谈学区,我们先来说说市南?中片区的成色。为什么当年会有宁要市南一张床,不要市北一套房的说法?简单做张图,大家凑合看:


从这张图上,我们可以看出,市南中片区不但有青岛最著名的滨海景区,而且还有观象山公园、观海山公园、信号山公园、青岛山公园、小鱼山公园六大公园环绕,妥妥的依山面海绿肺住区。

很多来陪读的家长说,早晨起来去爬爬山,到海边走一走,生活实在太美好,以至于孩子上学了也不愿意搬回腹地的大房子里去,我相信这是实话。

从交通上说,地铁M3号线、M1号线两条大动脉,再加上马上要开通的M4号线,?出行十分方便;

医疗资源有青岛最好医院青大附院本部,市立医院、口腔医院也都不远;

大学路上的咖啡馆我就不说了,孩子上了公立学校,你整天的打卡、填表、接龙、检查作业、送辅导班也就没有什么喝咖啡的时间了。

总体而言,除了房子居住感比较差,?居住环境和生活配套都是青岛一流的。

所以,哪怕这些名校都搬走了,市南中片区也不会跌得和台东一个价。

对于老房子来说,地铁开通后,?一般都是跌价的。但是市南中片区的学区房是个例外,因为家长们买了落户房之后,有条件选择远一点的地方居住,地铁对于这种组合计划来说是一个加持。

这是10万+的学区房们至今没崩盘的主要原因。

说实话,全市少了5000多儿童,平均到市南中片区影响了了。即使三、五年后,青岛入园儿童大幅度减少,那么也不会是江苏路与大学路这些名校招生困难,而是一些教育基础更薄弱的学校出现问题。

所以,市南中片区的学区房?缓慢下跌是趋势,崩盘是痴人说梦。但是,在这样分化的年份,你如果深入研究学区房的价值逻辑,那么孩子上学的问题你可能解决了,但是资产会受到损失,所以老下面老王要上干货了。

3

分化市场最后的红利

在2018年之前,很多浮山后的家长也来市南买学区房,是因为孩子不但可以享受优质的教育,而且?孩子上完学房子一卖还能赚个几十上百万。

现在来看,这种操作越来越难了。在浮山后学区崛起之后,崂山、李沧甚至高新区都有不少名校开门招生,在板块内有高品质新房情况下,势必要对?市南中片区进行分流。

再加上入学人数连年下降这个趋势不可逆,学区房人气日渐衰退同样可以预见。特别是一些房子过了三十年房龄之后,?无法贷款会让他们周转很慢。

学区房,似乎要进入只赔不赚的模式了……

一般人持这个观点,我一点不意外,因为很多人都没有卖买过学区房,也没有像老王这样细心观察十年学区房的波动,自然看不到其中的钱景和门道。

首先,高总价学区房一直是滞涨的,有五百万及以上总房款的人,极少有人愿意花钱买暗卫的老房子,所以这一类房子肯定没有明天,不建议入手;

第二,一类学区房,学位比较稳定,招生政策变化不大,未来变化可能性也比较小,没有利好,也没有利空。?那么在价值方面呈现的是钝刀割肉的态势,你如果正价或者溢价入手,未来肯定赚不到钱,但是你如果在楼市低点捡漏呢??

举例来说,江苏路的落户房正常在180万左右,你180万买或者200万买五六年后可能赚不到钱,甚至可能1?75万才能卖。但是如果你在腊月里,碰到一个着急用钱或者看到了外行做的视频,认为学区房过几天就会大崩盘的焦虑房东,你150万入手,那么六年后关于你175万出手是不是还赚呢?

第三,莱芜一路、德县路现在是跌到了最低点。但是,如果以后入学孩子大幅减少,这俩学校又恢复到一个年级有四个班的状态,?而且不需要提前两年落户,你说这个房价会不会还有一波触底反弹?

所以,老王说过,一般超过二十年的老破小不要去碰,但唯独学区房可以伺机捡漏,?时机和技巧都对的人,还可以收割一把学区房最后的红利。

·本文结束感谢阅读·

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