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到底要不要提前还房贷?

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图片来源@视觉中国

文|市界,作者丨周奕航,编辑丨韩忠强

2022年以来,基金、股票等投资市场的下行让许多投资者望而生畏,进而催生出“投资不如提前还房贷”的热潮。然而在购房者们积极摆脱“负翁”身份的同时,部分银行也开始了新动作。

8月1日,作为国有大行之一的交通银行,发布了关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费调整的公告,宣布2022年11月1日后,提前还款收取补偿金,具体以贷款合同中约定为准,收取比例为提前还款本金金额的1%。

公告发出后,引起网友热议。有人对交通银行的这项调整十分不满,称:“不还钱违约,提前还款居然也违约。”还有人表示:“提前还贷难道不应该向还款人发放1%奖励金,交行是不是搞反了?”

但也有一部分用户表示无奈。他们认为:和银行比起来,用户向来是弱势群体。没办法,谁让人家是老大呢。

01、交通银行“不讲武德”?

市界查询了交通银行官网,搜索该条公告后发现,银行对提前还贷收取补偿金的政策进行了部分调整,调整后的收费标准与之前相比较为严苛。


(来源:交通银行官网)

本次调整前,在提前还款收取补偿金方面,交通银行的政策比较宽松。若用户选择部分提前还款,每年可以免收一次补偿金,若后续再进行提前还款,按照1%的比例收取对应还款本金额的补偿金。

若用户选择全部提前还款,交行仅对贷款期限在2—5年之间,且1年内全部提前还款的用户,以及贷款期限在5年以上,且3年内全部提前还款的用户,收取提前还款本金金额的1%,作为补偿金。

而调整后的政策则修改为:提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准,补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上,各地分行具有补偿金优惠减免权限。该标准将于2022年11月1日起执行。

公告发出后,舆论一片哗然。甚至有愤怒的用户认为:交通银行的规则说变就变,这是在利用自己的行业地位,逼迫用户遵守其制定的“霸王条款”。

也有交行用户表示不解:“我的交通银行贷款合同约定提前还款收取的违约金比例为零。但这条政策生效后,如果我选择的提前还款时间或条件恰好在合同约定的范围内,就需要按照还款金额的1%交违约金?”


(用户提供)

当用户还在因为这项调整愤愤不平之时,戏剧性的一幕发生了——交通银行于8月2日紧急撤回了这条公告。也就是说,这条调整公告仅在官网留存了一天。

“公告已经撤回,目前办理提前还款不收取补偿金。”市界来到了北京市朝阳区的一家交通银行营业厅,网点的工作人员表示:“在手机APP上申请,通过后就可以办理提前还款。”

除此之外,该网点人员还告诉市界:“很多家银行都会对用户提前还款的行为收取违约金,而北京市的交通银行网点一直都是不收的。至于未来是否会收取,目前还不太清楚。”

在社交平台上,有工商银行、中国银行的用户印证了这一说法,称:“按照合同约定,提前还贷要交违约金。”

当然,是否收取补偿金还是要取决于合同约定。如果有交行用户的贷款合同约定收取补偿金,最终执行情况仍要以合同为准。

从用户画像来看,资金流较为充裕的中产是“提前还贷”的主力军。而决策的背后,是用户对未来经济预期以及对工作稳定性的考量。有人从节省利息的角度出发;有人受闲置资金没有合适的投资渠道影响;亦有人为了减少债务选择让家庭缩表······大家的原因各不相同,但结果相似——他们不约而同地放弃了理财和投资,投身于“提前还房贷”的大业中。

02、近两年最“划算”的投资

“因为提前还贷,我摆脱了‘房奴’的身份,这个房子是我送给自己的生日礼物。”谈起自己的小壮举,嘉禾的眼角眉梢尽是笑意。

“最开始我贷款买房,从‘富婆’变成‘负婆’;如今我又提前还款,直接拿下了房子。这感觉,像是在坐过山车一样。”

嘉禾是北京某互联网大厂的一名研发工程师。今年32岁的她无疑是外人艳羡的对象:有学识有谈吐,会理财懂投资,工作高薪,生活幸福。但2022年以来,由于投资市场持续低迷,连带也影响了嘉禾的投资选择。

“从今年的情况来看,超过6%的投资收益已经变成了一个抽象的符号,持续亏损是我和基金经理之间的默契,若是哪天账户翻红,那就是不幸中的万幸······在不能保证投资收益率超过房贷利率的情况下,还不如早些还了房贷,无债一身轻。”

像嘉禾一样选择提前还贷的人不在少数。同样在北京打拼的莲子也办理了提前还贷,不过他的理由和嘉禾有所不同。“最初考虑货币时间价值的因素,觉得工资在涨,但房贷不涨,未来的压力会越来越小。但从现在的市场情况来看并不乐观,我选择将钱用在刀刃上,索性提前还清了房贷。”

“身边许多朋友的投资已然血本无归。我虽然日子紧了点,但至少在北京有一个属于自己的小家了。”

现在的社交媒体平台上,提前还贷似乎已经成为了“流量密码”。打开小红书,分享提前还贷经验的博主比比皆是。面对投资理财收益率下降,而房贷利率却高居不下的情况,部分手有余钱的人表示,“与其看着手里的钱不能生钱而心生焦虑,倒不如换个思路提前还房贷。事实证明,这确实是个明智之举。”

身在广州的笑笑算了一笔账。六年前,她向银行贷款120万用于买房。以等额本息方式还款,每个月7200元月供,30年还清。如今六年过去了,她一共还了51万的贷款,其中仅有19万的本金,剩余的32万都是贷款利息。

一般来说,购房者在向银行贷款时会面临等额本息和等额本金两种选择。其中等额本息是指每月还款总额不变,其中包含的利息和本金会随着时间的变化有所调整。等额本金则是每个月所还本金固定,还款利息会根据剩余贷款本金的变化而变化,导致每月还款总额有所浮动。


(左图:等额本息模式,右图:等额本金模式。来源:交通银行贷款计算器)

事实上,因还款额度固定且初期还款金额较少的特点,等额本息还款方式已成为多数购房者的首选。但也正是因为这个特点,用户在还款过程中势必要接受资金的分配逻辑——前几年还的贷款利息远高于本金,后续随着贷款本金和剩余的利息减少,还款金额中的贷款利息呈下降的趋势,相应的,本金占比逐渐增加。

反观等额本金方式,由于每月还款的本金固定,利息部分逐月递减,月还款额会呈现逐年递减的趋势。然而选择等额本金模式会面临月还款金额较高的情况,对于部分工薪阶层来说,无疑是一笔不小的开销。

针对提前还贷的现象,中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红认为:“年轻人决定提前还房贷的现象并不普遍,更没有形成一种势不可挡的潮流。实际上,受疫情影响、个人收入减少的影响,年轻人还贷压力更紧张,许多人甚至面临着停贷的窘境。”

一边是购房者紧锣密鼓地策划提前还贷,另一边的购房者却还在为可能面临的房贷断供而忧心忡忡。反差之大,不禁让人心生疑惑——消费者究竟是有钱了,还是没钱了?

03、交通银行意欲何为?

事实上,作为银行的优质资产之一,住房贷款在各大银行中占据着举足轻重的地位。

2018年-2021年四年间,交通银行的个人按揭贷款余额持续增长,从1万亿增长到了1.49万亿,增长率为47.84%。与此同时,个人按揭贷款在客户贷款中所占比例也在稳步增长,从2018年的20.75%上涨到2021年的22.7%。


由于银行的住房贷款规模与房地产行业的景气程度息息相关,2021年以来,房地产行业深度调整,银行也面临着个人住房贷款有效需求不足的挑战。央行数据显示,2022年2月和4月,住户贷款分别减少3369亿元和2170亿元。其中2月的居民中长期贷款减少459亿元,4月的住房贷款减少605亿元。

一直以来,客户贷款产生的利息收入是银行利息收入中最大的组成部分,而客户贷款余额的增长,主要来自公司类和个人类中长期贷款。但结合目前的市场情况来看,银行若想保持原来的客户贷款规模和增速水平,道阻且长。

交通银行年报数据显示,2021年的客户贷款总额约为6.15万亿元,其中个人类短期贷款平均余额为5474.18亿,同比增长10.87%;个人类中长期贷款平均余额从2020年的1.3万亿增长至1.53万亿,较上年同期增长17.22%。

值得一提的是,即便在短期和中长期贷款余额双升的情况下,受利率下行等多重因素影响,银行的贷款收益率有所下滑。其中短期贷款产生的平均收益率从6.29%降至5.40%。中长期贷款产生的平均收益率从4.88%降到了4.85%。


为了尽可能地保住收益,交通银行官宣调整了提前还贷收取补偿金的政策,却被市场解读成为“不欢迎提前还贷”的信号。

对此,分析师温暖表示:“银行的房贷利率较之前大幅下降,收取补偿金一方面是为了增加债务人的提前还款成本、弥补未来利息损失;另一方面,受国家向实体经济让利等政策影响,银行的中间业务收入也有所下滑。通过收取补偿金的方式,可以增加中间业务收入,缓解让利实体经济产生的损失。”

虽然提前还款在一定程度上可以释放个人房贷额度,促进银行资金回流,但从银行视角来看,若用户选择提前还款,综合时间和利率等因素考虑,部分银行后续极有可能会处于一种“有钱却无处投”的尴尬境地

也就是说,用户提前还款大概率会打乱银行的借贷计划、进而影响其利息收入,随之而来的,还有重新寻找贷款人所产生的风控成本。

对于银行来说,现阶段最好的办法就是以不变应万变——通过维持现有的贷款客户规模来收取贷款利息。交通银行撤回的公告或是基于此方面考虑。

对此,有交行用户在社交平台上表示:“君子喻于义,小人喻于利。作为国有大行,不要总想着取之于民,与民双赢才是王道。”

(文中嘉禾、莲子、笑笑、温暖均为化名)

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