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房地产不能再这么下去了

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作者|周超臣

头图|电影《让子弹飞》截图

1

以恒大为始,过去一年,房企暴雷已经见怪不怪了。债务违约、商票逾期,对于很多房企来说,已经死猪不怕开水烫了。

包括恒大在内,应该没有房企想爆雷。但,也有房企似乎放弃挣扎,开始摆烂。龙光便是一例。

2022年8月7日,龙光集团公告称,其将暂停支付2026年到期的4.7%优先票据、2025年到期的4.25%优先票据、2028年到期的4.5%优先票据、2025年到期的5.75%优先票据、2023年到期的6.5%优先票据的到期利息,五笔境外债总额接近17亿美元。

一纸公告一次性宣布对五笔优先票据的到期利息违约时不多见。龙光方面表示,此举是为了“公平对待所有债权人”。

龙光在公告里给出了理由和铺垫:“自实施促进房地产市场平稳健康发展的政策以来,中国房地产行业进入调整期”,“融资渠道减少,购房者情绪低迷,融资性和经营性现金流逐步萎缩”,“为了公平对待所有债权人,公司将暂停支付五笔境外美元优先票据到期的利息。”

龙光在过去半年似乎早就心不在焉了。

据21世纪经济报道的报道,2022年1月,市场传出消息称,龙光存在未披露的美元私募债。随后,龙光开启了一系列澄清又承认的操作——先是对投资者表示其并没有任何美元私募债,之后又在投资者电话会上承认其担保的私募债不超过10亿美元,两次口径不一致,投资者对之已有疑虑。今年5月,类似的事件再次上演——5月13日,龙光集团发布公告称,其未能与安永就双方可接受的时间表达成一致以完成审计2021年度经审核业绩。在此情况下,董事会要求安永辞任核数师,并委任尤尼泰·栢淳担任公司新核数师。而2月份,龙光一度公告澄清,计划更换审计师的消息为谣言。

曾经的民营房企模范生,沦落至此。

2

8月10日,公认的民营房企优等生龙湖遭遇股债双杀,并引发港股内房股遭遇恐慌性踩踏。当日收盘,龙湖集团跌16.4%,盘中跌幅一度触及19%,市值一日蒸发246亿港元;大发地产跌超15%,弘阳地产跌超14%,碧桂园跌超7%,旭辉控股跌超5%。

10日早间,有传闻称龙湖商票存在逾期情况。而据媒体查询上海票据交易所票据信息披露平台发现,龙湖并无商票逾期。21世纪经济报道援引接近龙湖的知情人士的话称:“龙湖去年就不开商票了,没有商票逾期,(传闻)纯属造谣。”

《中国企业家》杂志获得的一份当日龙湖集团投资者电话会议的现场实录显示,当天龙湖主要管理层均现身释疑。龙湖集团创始人、董事长吴亚军将股价下跌原因归于市场惊慌:“今天(8月10日)股价大跌,我们本身没有太在意,这是市场惊慌导致的,企业根本没出任何状况。”

吴亚军还说:“该爆雷的(房企)都爆了,现在是行业最黯淡的时候,但我们应该往光明看。”

有分析认为,龙湖大概率遭遇了“做空”。瑞银在8月10日发布的一份评级报告被认为是做空的导火索。在这份名为《China Property and Property Management:How is developers' cash burn?》(开发商如何烧钱?)的报告中,瑞银对碧桂园、万科、龙湖、旭辉的现金流进行了质疑,并将龙湖、碧桂园服务和金科服务等企业的评级由“买入”下调至“中性”。

对此,公众号“拆哪儿”认为,地产股的逻辑已经崩坏了——

有人习惯以恒大、融创等出险企业的爆雷路径,去揣测龙湖,但殊不知,龙湖跟这帮风格激进、充斥赌性的企业,有着显著不同,业绩稳健、财务审慎是它的难得标签。其各项指标,常常被拿去和中海、华润等地产央企,甚至老牌港资企业进行类比。一家民企做到如此,实属难得。 “优等生”的光环,围绕着龙湖。监管层为了督促房企去杠杆而设置的“三道红线”,龙湖一条都没有触碰,甚至连续六年都保持在绿档水平。今年5月,它还被监管选为发行债券获信用保护工具支持的示范房企之一。在其他房企为偿债资金焦头烂额之际,龙湖今年已经没了到期债务,甚至还能以很低的利率发行了三期公司债。 就像在骨子里刻着“安全”,龙湖几乎是这个行业中最不可能爆雷的企业。

龙湖的口碑好到什么程度呢?甚至有人说:“如果要投资中国房企的股票和债券,如果你不选择龙湖,你还能选择谁?”

但房地产市场已经没有逻辑可言了。

3

有生之年,看到以物易物的古老交易方式,让人误以为穿越了。

6月20日,河南地产一哥建业地产为了卖房,在个别县城打出了“2元/斤、小麦换房”和“5元/斤,大蒜换房”海报,最高抵16万,美其名曰爱心助农。建业将勤劳勇敢的河南人民的智慧发挥得淋漓尽致,打响了今年花式卖房的第一枪。

一周之后,6月28日,南京某楼盘打出了“西瓜换房最高抵10万”,10元/斤收购西瓜冲抵房款,同样的美其名曰:爱心助农、瓜分美好。紧接着又有无锡“水蜜桃换房”,连云港有房地产打出“买房送一头200斤土猪”营销活动。

虽然这些擦边球很快被叫停,但也算是房地产商因地制宜、因城施策积极自救的典范了。以远高市场价的价格收购农产品,变相优惠,来吸引消费者购房,名义上助农,实际上合理规避了当地的“限跌令”,效果好不好不知道,但得到的铺天盖地的免费宣传显然是可观的。

7月5日,南京中海以7月助农月的噱头——1元购“益”米,直抵1㎡——邀请大家消费助农:1元换购卓尼县青稞杂粮粥大礼包1份,认购总房款直接减免1㎡价格。有四个指定的项目参与活动,同时车位参与活动最高直降1万元。

以物换物的天花板来自“炒房之都”深圳。7月,深圳某楼盘打出“房产置换、以旧换新”的宣传海报,“普通住宅换尊贵大平层总裁私域、换商务公寓、换临街商铺”,“以旧换新、等价交换、多退少补”。新房价格以现场公布为准;旧房价格则以房产所在小区半年内成交的均价为准,若半年内无成交,则以一年内成交均价为准。

房地产开发商的诸般营销行为,杯水车薪,反映的则是酷暑下房地产市场的寒冷。

中指研究院数据显示,2022年1月~7月,TOP100房企销售额均值为418.9亿元,同比下降47.3%,降幅较上月收窄1.3个百分点。其中,销售额超千亿房企10家,较去年同期减少11家;超百亿房企91家,较去年同期减少45家。此外,TOP100房企权益销售额均值为301.5亿元,权益销售面积均值为198.9万平方米,同比分别下降48.7%和52.2%。

据乐居财经统计,存在商票持续逾期的房地产项目公司数量从今年1月的135个增至6月的1666个,占全部商票逾期企业的62.5%,共涉及199家房企集团主体。

4

8月12日,一份写给合肥市政府的、名为《关于请求维护营商环境、增强房企投资信心的纾困解难报告》(以下简称“报告”)的文件流出,落款处盖着保利、华润、绿城、龙湖、融创、旭辉和葛洲坝等17家品牌房企的印章。

这么多知名房企联名上书,说明问题已经非常突出。报告称,目前,房企除自身面临的压力外,还面临部分群体性不合理客诉、房闹事件,“恳请政府业务主管部门予以关注、干预”。

“合肥市房屋交付中客户维权已成常态,一到交房季节,各楼盘维权信息扑面而来,更为甚者开盘即维权。”上述报告罗列了诸多房闹现象,并写道,“上述此类客户诉求高度一致,背后亦有专业房闹机构的推波助澜,逐渐形成产业化趋势。”

文件称,这些专业房闹机构或个人,约在交付前3个月组建业主微信群,进行群内非法集资,非法组织集中群诉,将建设过程中非常规拍摄的施工图进行特写,甚至“还组织业主至房企其他在售项目,采取喊口号、拉横幅、阻扰销售等行为,扰乱企业正常经营秩序,以此索取巨额利益”。

报告请求合肥政府:坚决遏制专业房闹及种种“恶意维权”行为,对构成违法和犯罪的个人和组织给予坚决的打击;约谈自媒体,严禁不合理负面报道,封杀、处罚不实报道的自媒体等等。

如果是真的,这些专业房闹,给那些真正需要维权的烂尾楼业主们蒙羞了,也给合肥市蒙羞了。

5

8月5日,贝壳研究院公众号发布了《2022住房空置率调查报告》,引发网友热议和质疑。

8月11日,贝壳研究院道歉了。

贝壳研究院自罚两杯——

1. 本次调研问卷由一线从业人员填写,在实际执行中,填写人的主观判断存在的偏差,调研样本和程序不够规范,覆盖范围不够全面,部分调研问卷数据采集有误,导致数据不准确。 2. 空置率口径无法定标准,本次调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标,不能充分反映真实情况。

这样不严谨的报告,影响到老百姓买房的积极性就不好了。

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