北京房产律师——父母购房登记未成年人子女名下房屋归属于谁

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

朱某涛向一审法院起诉请求：1、判令朱某凡违法转让朱某涛拥有50%所有权的涉案房屋所得现金1217.5万元归属朱某涛并立即向朱某涛给付；2、判令齐某亚对朱某凡的给付义务承担连带责任。

朱某凡上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。

事实和理由：1、一审法院认定事实错误，朱某涛与齐某亚购买北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）时将房屋产权人登记为朱某凡，此后长达14年都未对此提出异议，从朱某涛作为朱某凡监护人代为申请登记的默示的积极行为可体现朱某涛、齐某亚具有赠与房屋的意思表示，朱某涛具有代为接受赠与的意思表示，朱某涛、齐某亚与朱某凡就涉案房屋形成赠与合同关系。

朱某涛与齐某亚离婚时，亦未处理登记在朱某凡名下的涉案房屋，涉案房屋涉及诉讼时，也是朱某凡将债务全额偿还，朱某凡作为涉案房屋的产权人及义务人处理了涉案房屋的核心事宜；

2、朱某涛实际上并不存在既是赠与人、又是受赠人代理人的“自己代理”行为，如果认定为双方系借名买房，应当由朱某涛承担证明责任，且不利于当时作为未成年人的朱某凡的利益保护，朱某涛的陈述严重违背日常生活常理及朱某涛与齐某亚的离婚协议。

被告辩称

朱某涛辩称，同意一审法院判决，不同意朱某凡的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋是我和齐某亚在婚姻关系存续期间的共同财产，各自拥有50%的份额，没有证据证明我和齐某亚将涉案房屋赠与朱某凡。

齐某亚述称，涉案房屋是我和朱某涛赠与朱某凡，朱某涛未提交证据证明系借名买房，一审判决与我和朱某涛的离婚协议以及朱某凡偿还巨额抵押款避免银行执行涉案房屋的事实不相符。

法院查明

朱某涛与齐某亚原系夫妻，于1989年2月11日生有一女即朱某凡。2003年7月10日朱某涛向北京M公司交纳涉案房屋购房款2454108元。2004年6月6日，朱某涛以朱某凡的名义（乙方）与北京M公司（甲方）签订《北京市商品房买卖契约》，约定：乙方自愿购买涉案房屋，房屋建筑面积为320.52平方米，房屋售价为2454108元。朱某涛在上述合同乙方处签名“朱某凡”，并交纳了公共维修基金、契税、印花税等费用。

后涉案房屋取得房屋所有权证，所有权人登记为朱某凡。房屋所有权证下发后，长期由朱某涛保管，后朱某涛办理抵押手续时将所有权证原件交给银行，朱某凡于2015年从银行取走。另，朱某涛还出资购买了另外四套房屋，将其中两套房屋全部产权和两套房屋99%的产权登记在朱某凡名下。

自2003年9月朱某涛占有房屋。朱某凡于2017年11月诉至法院要求承租人返还涉案房屋，朱某涛作为第三人参加诉讼。法院经审理后判决承租人将涉案房屋腾退给朱某凡。朱某涛不服判决提起上诉，北京市第一中级人民法院作出判决，认为涉案房屋现登记在案外人北京R公司名下，朱某凡现已并非涉案房屋的所有权人，其以涉案房屋所有权人身份提起本案诉讼要求承租人腾退房屋，缺乏事实和法律依据，不能成立，故撤销之前民事判决，驳回朱某凡的全部诉讼请求。

朱某涛在法院另案起诉朱某凡、北京R公司，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。法院审理后作出判决，认定该房屋买卖合同有效，该判决已生效。朱某凡出售涉案房屋价格为2435万元。朱某凡称因朱某涛阻止出售房屋，其另行支付违约金190万元。

另经审理查明，2005年11月4日朱某涛（甲方）与齐某亚（乙方）签订《离婚协议》，约定：甲乙双方协商均同意离婚，并商定以下协议条款：一.双方于2005年11月办理正式离婚手续；二.甲方于2006年5月30日前落实如下产业：1.将三套住房给乙方，一套用于自住，两套用于出租，甲方按乙方要求对其住房进行重新装修并购置家具，同时甲方应将其余二套出租。自2006年元月起，全部租金收入归乙方所有；2

.甲方负责付清以上房屋全部按揭余款并结清全部欠费，将三套房产权证书交至乙方手中……四.此前登记乙方名下的其他物业交回甲方全权处置，如需办理产权变更时，乙方予以全面配合；……

2005年11月朱某涛、齐某亚于北京市海淀区民政局办理了协议离婚手续。同日双方在民政部门签订的离婚协议的内容为：1.凡属男女方个人使用的物品，包括衣物，家具用品及车辆均归个人所有，目前已分割完毕，双方无争议。2.目前凡属男方名下的一切资产（包括房产）归男方所有；凡属女方名下的一切资产（包括房产）归女方所有，目前已分割完毕，双方无争议。经审查，朱某涛、齐某亚均认可除登记在朱某凡名下的房屋外，双方名下均有婚后购买的其他不动产。

法院认为。涉案房屋系朱某涛、齐某亚婚姻关系存续期间以夫妻共同财产购买，产权登记在朱某凡名下，购房时朱某凡尚未成年，且无独立财产。虽然不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但实际生活中，夫妻双方共同出资购房后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，故不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产，而应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。

关于朱某涛出资购买涉案房屋并登记在朱某凡名下的行为是否构成“赠与”一节，法律规定：“赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。因合同法上的赠与系双方法律行为，需赠与人赠与的意思表示真实、自由，且受赠人应发出接受赠与的意思表示。而本案中，朱某涛购买涉案房屋，其以朱某凡的名义签订购房合同和取得房屋所有权证时，朱某凡仍为未成年人，其民事行为仍需由父母代理，此时朱某凡父母可代朱某凡接受第三人赠与。

如扩大解释将朱某涛的行为认定构成赠与，赠与人与受赠人皆为朱某凡的父母，从而在自己与自己之间发生民事法律行为，该行为不可能发生合同法上的效力，同时，也不属于上述的赠与情形。故朱某涛购房时将涉案房屋登记在朱某凡名下的行为与朱某凡之间不成立赠与。

再者，现未有证据显示朱某涛、齐某亚在朱某凡成年后，有将涉案房屋赠与给朱某凡的共同意思表示，且朱某涛一直未将涉案房屋的实际控制权交付于朱某凡，该房屋的使用和收益均由朱某涛掌握。如认为是赠与行为，朱某涛、齐某亚不会做出此种处置安排。

综上，朱某涛、齐某亚自始至终并未形成将涉案房屋赠与给朱某凡的合意，结合涉案房屋的购房款及相关费用均由朱某涛支付，购房手续由朱某涛完成，朱某涛一直控制涉案房屋，长期保管房屋所有权证原件，并将婚后利用夫妻共同财产购买的多套房屋产权均登记在朱某凡名下等情形，可认定本案涉案房屋的真正权利人并非朱某凡，而应为朱某凡父母即朱某涛、齐某亚的共同财产。

从两份离婚协议内容可见，朱某涛明知涉案房屋登记在朱某凡名下，但离婚时仅处理了登记在朱某涛、齐某亚各自名下的不动产，并未对涉案房屋的权属进行分割，法院认定朱某涛仅享有该房屋50%的份额。故朱某凡将涉案房屋出售给案外人的行为，侵犯了朱某涛的财产权益，朱某凡应赔偿朱某涛因此遭受的损失，朱某凡主张其支付违约金190万元系因朱某涛阻挠其卖房所致，但涉案房屋自始不属于朱某凡的财产，故违约金应由朱某凡自行承担。

现朱某涛因朱某凡已将涉案房屋出售，要求朱某凡向其支付1217.5万元的诉讼请求，法院予以支持。关于朱某涛要求齐某亚承担连带责任，缺乏法律依据，法院不予支持。

裁判结果

判决：一、朱某凡于本判决生效后七日内赔偿朱某涛1217.5万元；二、驳回朱某涛的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

应当依据当事人的真实意思表示认定当事人之间的法律关系性质。本案中，朱某涛与齐某亚在夫妻关系存续期间利用夫妻共同财产购买涉案房屋，登记在朱某凡名下。朱某凡主张系朱某涛、齐某亚将涉案房屋赠与其，朱某涛主张仅是将涉案房屋登记在朱某凡名下，涉案房屋仍应属于朱某涛与齐某亚的共同财产。因双方并未就此签订书面合同，故应当从双方当事人的行为推定其真实意思。

依据本案查明的事实，涉案房屋的购房款系朱某涛支付，涉案房屋交房后一直由朱某涛控制使用，房屋的产权证原件亦一直由朱某涛持有。在朱某凡成年之前，朱某涛作为朱某凡的监护人，代其管理涉案房屋及持有涉案房屋产权证尚属合理，但朱某凡成年后，朱某涛亦始终未将涉案房屋实际控制权或涉案房屋的收益、权利凭证等交付给朱某凡，朱某凡始终未能真正掌控涉案房屋。由此可知，朱某涛并无将涉案房屋赠与朱某凡的意思表示。

结合朱某涛在庭审时主张其系为规避生意风险而将涉案房屋登记在朱某凡名下，可对其使用朱某凡名义购房一事做出合理解释，故法院认定朱某涛、齐某亚将涉案房屋登记在朱某凡名下仅系使用朱某凡的名义购买涉案房屋，并非将涉案房屋赠与朱某凡。法院据此认定朱某涛对涉案房屋享有50%的份额并判决朱某凡赔偿朱某涛1217.5万元是正确的。

朱某凡主张朱某涛、齐某亚将涉案房屋赠与其所有，证据不足。朱某凡主张朱某涛、齐某亚在离婚协议中并未对涉案房屋进行分割，但此情节并不足以否定涉案房屋归朱某涛、齐某亚所有的事实。朱某凡另主张曾为涉案房屋偿还相关债务，但此行为亦不影响涉案房屋的所有权归属，就由此引发的相关权利义务，朱某凡可另行解决。