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佛山又一个地王,欲血亏卖房?

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感谢老铁垂青,楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利,不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房,司令期待和你有故事。


楼市地王,最怕生不逢时。

在热得发烫的行情下拿地,在冻如冰窖的节骨眼卖房,十有八九开局泪两行。

只有那一二的比例另辟蹊径,做出色的豪宅产品,专割有钱韭菜,才有机会自我救赎。

如果做一堆刚需货,那只能加入“卷死对手或被对手卷死”战局,割肉益街坊。

这不去年拿地的禅西准地王--在张槎三轨交汇TOD旁的项目将开盘,吹风价比市面90%的开发商都老实。


因为它直接喊出亏本价,欲血亏卖房,地价1.4万+,吹风卖1.7万+,把周边的二手都打得措手不及。

究竟这是招营销策略“以低价博关注度先吸客,到时开盘不讲武德高开“,还是真迫于无奈为了出货向现实低头呢?

恐怕另有隐情。

01

魔都旧改王

首入佛山就站岗?

犹记得,去年8月,佛山新城岳步TOD和禅城张槎TOD两块地前后脚出让,还引发了“佛山新城PK张槎”的讨论。

前者被京城国企首开以1.2万+的楼面价拿了,就是如今的首开平湖如院。第一波开盘卖2-2.3万/㎡,看起来利润可观。

然而卖得非常差,半个月前网签13套,今天一查,网签14套,或许数据很滞后。该盘我们已经发出预警,可等降价再考虑。


而如今同期拿地的后者被来自魔都的旧改王以楼面价1.4万+拿下,彼时业内人士是虎躯直震,纷纷惊呼:地价不值得。

要知道在去年8月,楼市已显式微的迹象。而新来的魔都开发商还敢大胆高价抢地,约14219元/㎡的楼面价刷新了张槎天花板。

只比2017年大冤种“世茂”在绿岛湖拿的禅西地王低了600来块,即后来的世茂望樾,该盘虽已经卖完,但亏惨了。

但这魔都旧改王毫无畏惧照拿地王,莫非另有隐情?

有人说魔都旧改王竭尽全力抢地,是为了向附近村民秀肌肉。因为它早已拿下张槎大江村的旧改前期服务,但进度不理想。为博村民好感,才秀出这操作。

如果真如此,那真是家里有矿啊。这也为如今血亏卖房埋下了伏笔?

但从该盘的产品规划来看,似有后程发力的迹象,因为它有规划豪宅类产品来拉价格。

该盘占地8.1万㎡,总建面约28万㎡,由11栋高层住宅+20栋叠墅+一所12班幼儿园组成,合计约1737户。


这是典型的高低配,叠墅组团占地面积可不小。有句行话叫“高低配 不豪宅”,没毛病。

不过好在占地面积大,高层区域高密度的缺点被弱化了,也形成了一个丰满的组团,倒是叠墅看起来,似乎显得逼仄。

项目预计首推3/6座,都是32层高,其中3座2梯4户,Y字形设计,面积为99/142㎡带装修三四房。

6座2梯5户,蝶形设计,全南向,面积为88㎡(3条梯腿)/118㎡(两条梯腿)带装修三四房。

整体而言,3座的均价一定比6座要贵。另外还有叠墅在售,分上下两叠,面积为143-200㎡。

开发商玩高低配,最主要原因就是地价高,用叠墅产品来拉高整盘溢价,降低高层的定价压力。


吹风1.7万+

地王像现实低头?

该盘最近开盘板房,同步吹风价可谓相当老实,直接是血亏的1.72万/㎡起步,较好的楼层也在1.8万+左右。

目前还未有明确的价格,还没预售证。后续会否不讲武德,把价格开高,可能性不大,但这个定价是亏惨了。

该盘户型产品,其实可圈可点,但也有槽点。

比如这142㎡的户型能改5房,主卫还做了双台盘设计,相当给力,但却少了生活阳台,明显应该将客厅缩小一点放餐厅北侧掏个阳台出来嘛。

倒是这118㎡的四房对于首改群体,非常友好,空间格局讨巧,如果有两个阳台就更优了。





有人担心它会爆雷,其实魔都旧改王身后有点儿国资背景,相对那些纯民企开发商,安全系数高一点。

加上户型产品还行,可为啥首波要血亏卖呢?不妨看看它的地段配套,再看看它周边的“卷心菜”竞品,你就有答案了。

02

周边配套是要啥有啥

但缺点也是相当明显

该盘地段从周边配套来看,是要地铁有两三条、要学校有12年全套、近季华路+东平河,还在季华路商圈,这配套可以碾压一堆2万+的版块,然而板块难支棱起来。

该盘临近3轨交汇的张槎站,整体大概300米内,我掐表实测从售楼部到张槎站A出口约3分20秒。


未来4号线也在该站点交汇,目前部分站点已经在施工当中,曾经计划在2026年完工。

我作为禅西土著,脑袋清醒,它能在2030年前完工都能“还得神落”了。


另外还有重磅的广佛环线在建,2年前就说通车,到现在还没通,简直了。

估计2023年内能通南环吧,不知未来能否实现跟2号线站内换乘。

但摸着良心说,这等配置在佛山众多板块绝对算奢侈了。


而该盘北侧靠近市区大动脉季华路,可以接驳佛山大道、南海大道、桂澜路的其他主干道,交通通达性好,去桂城方便。

但距季华路就100多米,东面还紧邻禅西大道,该盘的双重噪音在所难免,对隔音要求不低。

该盘距离9月开学的智城学校(原新四中九年一贯制学校)约500米,未来大概率能分配到那边去,非常省心。


还配建一个12班的公立幼儿园,隔壁楼盘还有一个私立幼儿园,未来小孩12年的教育不用担忧。

周边逛了一圈,隔壁两个楼盘的底商比较齐全,日常生活需求能满足。

另外该盘临近智慧新城以及国家火炬创新创业园等,有一定的产业概念支撑。


03

周边一二手

卷过龙卷风

当前周边新盘有3个,但内卷厉害,该盘想要脱颖而出,只能卷死对手。


当前旭辉恒基铂仕湾在售楼座,靠近佛开高速,噪音相当大,不过其距离地铁口及学校都非常近。

而且户型做得很刚需,上车门槛低,特价房源首付20来万就能上车。


正荣府此前由于集团资金危机,导致不少购房者对该盘产生担忧,实际上该盘一直没停工,财务状况良好。

其优势在于户型很不错,靠近祖庙和张槎城区,步行穿过海口村到张槎站约900来米,不过当前周边的面貌还有待改善。


至于悦江一号已经尾盘,主要在卖复式尾货,平层货量见底,且距离地铁口以及学校都比较远,但优势在于可以望江。


而沿着季华路往西的绿岛湖、湖涌等板块更便宜,大概1.4-1.7万/㎡。价格够低,分流了禅桂主城区的购买力。

看完周边一手,再看二手。该盘隔壁就有2个大盘,分别是海湾城以及中海凤凰熙岸。

海湾城在贝壳上有60来套房源,整体挂牌价1.8-2.1万/㎡。

该盘有着近7年的楼龄,户型选择多样,从2房到4房都有,目前整体入住率比较高,二手交易比较活跃,物业方面就比较差了。


当前中海凤凰熙岸在贝壳上有200来套房源,二手挂牌1.7-2万/㎡为主,望江大户型都在2万/㎡+。

从这个放盘量来看,你就能得出结论:该盘投资客比例大。

中海凤凰熙岸2018年前后售罄,早年不少冲着中海牌子的投资客,2万+入手,高高站岗,亏得老惨。


该盘其实居住舒适度一般,分成了3块地,做的高低配,每个地块园林社区内部都显得逼仄。

不过胜在中海的牌子,近学校和东平河。

更往西一站还有俩大盘--龙光玖龙湾+融创望江府。这里二手也深受欢迎,其中龙光玖龙湾算是附近片区综合品质最好的二手盘。

04

地王不易做,不像保利拿贵价地,能靠豪宅撑得住场面,割得了高端购买力。

任你在魔都叱咤风云,但陷入佛山内卷的板块,还做刚需产品,又遇上行情低迷,不想躺平想出货,那只有割肉益街坊了。

这里再要cue一下佛山新城的首开平湖如院,卖得极差,一些销售都待不住了,还不肯降价,直接躺平了。

而魔都旧改王的策略显然不同,地价还贵2000元/㎡,售价却更低,堪称扶贫式卖房。

如今开发商价格让利,房源选择又多,利率又够低,对于刚需、首改的购房者而言,的确相当友好,开发商心如刀绞。

项目预计本月下旬会开盘,对于在禅城主城区,包括桂城、部分广州上班的老铁,都可酌情对比,尤其对比禅城城南&城北、南海罗村、佛山新城、陈村等地。

最近,我们组了粉丝团购,帮老铁们沟通额外优惠,感兴趣的老铁,可跟我们详细咨询,包括对不同板块、个盘的对比分析。

佛山买房,问问楼司令吧!


司令说楼:用真金白银探索的楼市经验,用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑,买对房子少费心。那些别人不肯说的,司令告诉你。

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