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再次降息,已成定局!

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2022年8月12日,楼市再次传来“松绑消息”。

南京和苏州两个“新一线城市”正式宣布解除“认房又认贷”政策,只要还完贷款,买房即可算“首套”:首付降到30%,利率按照最低的4.25%实施。

而就在上个月,另外一个“新一线城市”武汉,还完贷款后的首付已经降到20%,贷款利率也按照4.25%实施。

可以说,中国楼市“再次降息”,已经迫在眉睫。

原因就在于近期中国央行公布的《2022年7月金融统计数据报告》中,金融数据再次“很不乐观”。

这种“很不乐观”主要表现在两个方面:

第一个方面是“M2增速不断放大,钱越印越多”,2022年7月份的M2增速已经达到了12%,据说这是6年以来的“最高点”。

M2增速,代表了社会资金供应的能力,代表了央行印钱的速度,增速越大,说明钱的供应正在越来越多

毫无疑问,央行正在想方设法的“供应货币”。


但是另外一个方面,却是市场“对钱的需求越来越低”,大家都不再“借钱”了,借钱的欲望大大降低了。

2022年7月份的“社融规模”居然从6月份的5.1万亿下降到了7500亿,可以说是“断崖式下滑”。


什么是“社会融资规模”?

社融规模”就是市场借钱的规模,衡量的是社会经济中的“消费需求”究竟有多大,代表了市场对“借钱”的渴望程度。

社融规模”越大,代表了住房需求越旺盛,房价就越容易上涨。

所以一旦“社融规模”连续提升,意味着买房的人越来越多,房价就要开始出现上涨了。

但是非常可惜,在5月份和6月份“社融规模”连续暴涨后,7月份的“社融数据”居然出现了暴跌。

所以就算央行“印钱”越来越多,但只要“借钱”的人越来越少,那么“资金”就只能在银行内部“空转”,无法流入市场,无法流入“实体经济”。

这种现象被称之为“流动性陷阱”,简单来说就是“货币政策已经失效”,不管央行怎么“印钞放水”,大家都不愿意“借钱消费”,需求越来越低。

出现这种现象的根本原因,就在于“市场信心严重不足”。

意思就是很多人都认为“未来可能比现在更差”,或者是“未来可能情况还会更差”,从而导致大多数人选择“储蓄”,而不是“借钱消费”。

2022年上半年就出现了“报复性存钱”,居民存款新增规模高达10万亿,同比增加了2-3万亿规模。

“报复性存钱”的出现,已经说明中国已经开始进入“流动性陷阱”,央行的“大放水货币政策”已经开始失效。

钱是越来越多了,但是需求却越来越低了,钱正在加速贬值,但是大家却依然热衷于“存钱”,这就是“信心不足”直接导致的结果。

疫情连续不断暴发”和“房地产被连续打压”是导致中国现阶段“市场信心不足”的主要两大原因。

那么,未来如何解决这个问题呢?

我们的判断主要有三点:

第一,必须要加快“再次降息”,尤其是“降低LPR利率”,让钱变得“更加便宜”起来,才能推高“社融规模”。

在经过5月份的“LPR降息”后,中国的首套房贷利率最低已经降到了4.25%,但是相对其他国家仍然“偏高”。

这就意味着购房人的“借贷成本”,“借钱成本”依然比较高。

挣钱越来越难的当下,要想让更多的人去“借钱消费”,必须要加快“降低利率”,降低资金“使用成本”。

我们判断2022年下半年至少还会有一次“LPR利率下降”的机会,4%以下的房贷利率有可能在2023年就可以看到。

目前欧美国家的房贷利率早就已经降到4%以下了,部分国家甚至是3%以下,中国最低4.25%的房贷利率显然“偏高”。

不断降息,是解决“流动性陷阱”的重要手段。

同时也是富人们“加杠杆”的最佳时期。

第二,要在全国范围内,逐渐解除“认房又认贷”的楼市政策。

认房又认贷”是楼市“降杠杆”的重要手段,比如在北京地区,只要在全国范围内有过“贷款记录”,买房就必须首付80%。

这几乎立刻断掉了买房人“加杠杆”的门路。

但是现在形势变了。

以前的房地产政策环境是“遏制居民加杠杆”,现在已经变成是“鼓励居民加杠杆”了。

政策环境变了,“认房又认贷”的政策自然也要变了。

所以我们的第二个判断是:到了2022年年底,除了极个别的“一线城市”之外,几乎所有的城市都会取消“认房又认贷”。

因此2022年是买入“大城市优质资产”的最佳时机。

第三,“首付分期”有可能将“死灰复燃”,甚至有可能会再次出现“零首付”现象。

8月11日,深圳某楼盘就打出了“零首付购三房”的口号,但随后被深圳相关部门“紧急叫停”。

这种“零首付买房”从本质上就是“首付贷”,它可以将买房人的“杠杆”再次加上去,买房人仅仅需要“极低首付”就可以买入楼盘。

官方认为“首付贷”意味着买房人的支付能力不行,有可能会给金融系统带来“潜在风险”,因此必须要“叫停”。

但是如果楼市持续“低迷”,开发商迫于现金流压力也将“铤而走险”,“首付分期”和“首付贷”的现象可能还会“死灰复燃”。

一旦出现“首付分期”,就将意味着“富人更富,穷人更穷”,有钱人将利用“超级杠杆”疯狂持有更多资产。


综上所述,我们认为目前中国的货币政策其实已经进入了“流动性陷阱”,钱越来越多,越来越贬值,但居民反而越来越热衷于“存钱”。

这意味着中国货币政策正在“逐渐失效”。

而要想解决这个问题,就必须要“不断降息”,降低市场的“资金使用成本”,降低居民的“债务成本”,才能让大家重新开始“借钱”。

从这个逻辑上讲,中国再次降息,已成定局

【直播预告8月14日晚上8点

【主题:北京楼市专题

【往期直播回看请关注“大山说楼市”视频号】


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