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哭晕!一年前买老黄埔二手,现在亏了一辆特斯拉!

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最近,粉丝在《》的留言区里,说了一个挺耐人寻味的事儿。

隔着屏幕都能感到TA的失望。

说实话,黄埔一直自带热搜体质。

尤其是老黄埔!巨型新盘刚出道就掀起了话题,网红盘一旦推新一堆人奔去打call。

但相比一手房,最近老黄埔的二手房好像安静得有点过分了。

那么,现在老黄埔的二手房市场到底什么情况?

特别是那些标杆盘,哪些泡沫最大,这一年来挤掉泡沫了吗?现在能入场了吗?


谁比较坚挺?

谁的泡沫最大?

我总结了最近部分老黄埔标杆盘的成交价格。

大部分房源价格都在约4-5万/平价格区间,只有少部分楼龄较新,或者是比较抢手的三房房源,能够超过5万/平。


不过,只看近期成交还是不够深刻,接下来我们针对每个项目,仔细地做一下对比。

金碧世纪花园

虽然体量和海珠的那个金碧没法比,但因为北边面向绿地与江景,部分高层可以望江,景色比较好,又位于黄埔东路以南,交通相对方便,也是购房者经常留意的标杆盘之一。

近一年来,金碧世纪花园成交以两到三房为主,两房的成交会相对集中一点。


譬如,最近6月份金碧成交了一套约64平北向低楼层户型,价格约4.81万/平。

而在上年,这样的单价根本没法买一套同样面积、同样朝向、楼层相近的房源。

因为上一年成交单价一直维持在5字头,大约是5.06-5.23万/平。

无独有偶,今年6月一套低楼层南向约95的房源,售价在约5.12万/平左右,而同样朝向、面积的房源在上一年6月的售价为5.3万/平。

短短一年过去,金碧的单价价差在1.8-2千/平左右,总价价差达12-20万,相当于全屋的装修款了,一定程度上去掉了部分的泡沫。

怡港花园

老黄埔老牌的二手大盘,大部分房源楼龄比较长,但胜在周边配套比较成熟,而且靠近公园和学校,也是不少新广的选择。

目前怡港花园的成交以两房为主,单价在4字头徘徊,三房的均价在3-4万/平左右。


值得留意的是,4月成交的一套东北向约83平的户型,成交单价在4.24-4.25万/平之间,350万左右有交易。

但在上年7月,一个朝向、面积、楼层相近的房源,成交单价高达5.03-5.05万/平,单价价差高达约7千/平。

可以看出,怡港花园那些朝向、配置都一般般的两房房源继续在加速去水分,我预计,这个价差在下半年还有可能拉大。而高层、楼龄新、有电梯的南向两房房源,三房房源的价格则相对稳定。

黄埔花园

同样是大盘的黄埔花园,整体的配套和怡港花园雷同,也是不少老黄埔的购房的看房首站,不过黄埔花园的楼龄相对更新一点。

从公开的数据来看,最近黄埔花园在6月份出售一套北向约87平的低楼层房源,单价大约是4.25-4.26万/平的区间,总价约370-371万。


不过,在约一年前,黄埔花园曾经售出一套布局相同,只是面积段、朝向和楼层有一点差异的两房房源,而当时的单价在5.35-5.36万/平,总价在455-456万!

单价相差约1万/平,总价相差60万!

要知道,在今年1月、3月,455万左右的价格不但可以买入一套约80平的两房东南向中高楼层房源,还能节省约14-40万的资金!

至于三房房源方面,在2021年年末已经开始调整。

譬如2021年5月,一套东南向约93平的户型单价在6万/平的水平,到了2021年的12月,单价已经跌至5.3万/平左右,虽然楼层不同,但动辄7千/平的价差,还是非常大的。

不得不说,黄埔花园的泡沫还是比较大的,这一年,它都在急速去水分,直至现在,其价格仍然在不断调整,并逐渐回归理性。

保利学府里

它的优势是在学校旁,且同样有二手房里面楼龄比较短的项目,改善客、置换客会比较多,三房房源比较抢手。

不过,从价格上来看,这一年里保利学府里的松动幅度很大。


三房房源从一年前的约6.5万/平,回落至5.6-6万/平左右的水平,相当于回到了2021年1月的状态。

此外,一套两房约72平的户型,今年6月以单价约5.55万/平,总价约403万的价格售出。

但在上年7月,一套同样面积、朝向,楼层相近的房源,以单价约6.3万/平,总价468万出售。

一年之内,近乎相同的房源,单价相隔约8千/平,总价整整差了65万,这价差快可以买一部特斯拉的model Y了。

中鼎君和名城

中鼎君和名城比较靠近主干道丰乐北路,以及五号线大沙地站,交通优势比较突出,目前挂牌的房源以三房为主。

不过,根据数据显示,近期中鼎君和名城的交易主要集中在两房房源上。


有意思的是,这一年内,中鼎君和名城部分两房房源的价格一再回落,而且有单价4字头一平的房源出现。

例如5月一套约74平,位于中楼层的东北房源,价格在4.93-4.94万/平左右。

要知道,在2021年4月,一套同等面积、朝向的低楼层房源,成交价已经到了5.9万/平左右,贴近6万/平!

一年时间,价差约1万/平,看来在新房房源+三房主导的冲击下,这里的泡沫也消散得特别快。

万科金色悦府

最后我们看看万科金色悦府。

整个楼盘体量不大,不过因为临近公园、学校,整体资源比较好,楼龄新,目前挂牌以三房为主,因此值得单独拎出来谈谈。

今年6月有一套高层南向约100平的房源,售价在5.15-5.16万/平 。

而大约一年多前,同样面积段和朝向户型价格已经达到6万/平,整体价差超过8千/平,也有较大的回落。



现在,能买不?

总的来说,老黄埔的标杆二手房都有一定的价格回调。

万科金色悦府的三房市场也出现明显的价格回落。这原因是其楼盘较小,新盘价格倒挂,周边选择增多,才形成了明显的价差。

泡沫比较大的,基本是一年前相对火热的大盘。

包括怡港花园、黄埔花园、中鼎君和名城、保利学府里,回调速度比较快的主要是两房的房源。

其中,泡沫最大的是,中鼎君和名城二手房的两房市场,出现超1万/平价差,而我刚刚也提及过,周边的新盘与三房房源的冲击,对两房市场造成一定的挤压,去泡沫才会如此神速。

对于接下来要买老黄埔二手房的购房者,我有2点建议:

1、手持资金的刚需可以尝试入场,目前的选择开始变多,而且整个片区的价格都有回落,叠加金融端的利好,现在入手会比一年前容易得多。

2、改善一族可以入手片区楼龄比较新的楼盘,目前部分业主心态不会太强硬,可以尝试挖笋。

当然,如果你有更好的建议,欢迎添加客服:plusxiaomei6,备注买房,一起讨论。

以上。

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