北京楼市：普通人买房投资一定远离这种房产的坑

我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐您好，目前想买房，预算1400-2000左右，非常纠结买平层还是买别墅，哪个更值得买？家人的想法更倾向于买别墅，目前看了昌平沙河、北七家的几个别墅，不知道是否应该入手，也担心以后出售的问题。

回答：别墅和大平层属于两个概念性的产品，功能性不同，配套不同，一个是市区的生活,一个是郊区的生活, 从流动性和保值增值性看，大平层都高于别墅。

首先，别墅属于特殊群体、小众市场，大部分别墅都是没有TZ价值的，尤其是经济型别墅，可以说是房产类型最大的坑。第一，别墅总价高，装修贵，距离远，没有完善的居住配套，生活极其不便，当房子失去了生活的便利性之后，就只是一堆钢筋水泥。第二，接盘的人有限，很多别墅卖两年都卖不出去，流通率比较低，TZ属性差。第三，别墅的金融属性比较弱，银行在评估DY贷款时，别墅最多只能贷5成，而大平层则能贷7成。

别墅讲究的是圈层纯粹,出行方便,有稀缺的自然资源。昌平、北七家的别墅区还不属于稀缺性资源。北京的别墅区,能够保值容易变现一个是海淀的西山别墅区,一个是顺义的中央别墅区,还有四环内的几个城市别墅也可以，像万柳的万城华府，奥运村的紫御山庄，朝阳公园的东山墅等。

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提问：您好！想咨询一下，想购置养老房，预算1200万，有可能5-10年后置换。昌平的吉晟别墅可以入手吗？

回答：1.别墅和平层住宅不同，市面上流通的一些别墅，大部分是以居住属性为主的，也就是说除个别的特色别墅之外，大部分别墅都是消费品。如果是纯自住，那就根据自己的家庭结构和需求来定义，风格喜欢、户型不错、出行方便等能满足就可以买。

2.如果现在买了吉晟别墅不住，是以TZ为目的的，那就不建议了，原因是项目老化和别墅的流动性。

基于对你的家庭情况不了解，所以只能给出仅此建议。如果想进一步详细了解TZ以及家庭资产整合，可以进一步咨询。

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提问：房姐您好，新人首次提问。工作在西四环，现住1号线八角附近，是父母名下的房子。短期内工作和自住都不太会变动，刚刚卖掉一套石景山老破小。本次置换房，主要是原名下房子无论从自住还是保值都不适合了，准备置换一套次新房。希望能够对抗通胀保值，持有5年后可能会进行再次置换，或者几年内搬去自住。

目前可首付300-400多万，预算是成交价500万至600万出头的房子（贷款可贷款187万）。

目前有以下一些考虑和困惑：

1.已经看过的房子有四惠、双井、朝青板块的开间一居。双井只能买开间或者北向一居，基本就不做考虑了。目前是在青年汇500+的一居、东恒二期/爱这城一期/远洋天地三期的一居（560-600万）之间犹豫，以上几个相比，不知道哪个会是更好的选择？

去东边看，是因为以后可能工作调动到东边 但目前并不太确定。小时候住在东边崇文区所以对那边比较有好感， 还有就是从房子保值和升值潜力来看， 感到西边自己住的地方附近（石景山）没啥空间。

2. 这个预算是否有其他板块的两居可以推荐？

3. 还有不知道是否现在是买房较为合适的时机，房价是否会受到经济下行的影响。因我目前并不是很着急买新房，如果近期内房价不会有涨价，是否观望同时做理财更合适（但如果早买晚买差别不大，我也是倾向于早些买了踏实）。现在主要考虑的是，可能5-8年后再做下一次置换，现在买哪里的房子到时候出手会合适一点？但也不排除这几年内自己搬过去住的可能性。想获得您的一些指导建议，十分感谢！

回答：1.如果是东边的话，价格500-600买次新两居肯定不好选择，大部分都是一居。你们目前看的列入考虑范围的就是远洋天地、 东恒二期 、和爱这城的一居了。四惠的这几个小区都可以，环境和品质都不差相下。

2.朝青只是配套更成熟一些，朝青的房子楼龄会老一点。这两个板块不用特别区别对待，朝青也没有直接产业，四惠和朝青都是外溢板块，只要房子合适都可以。

3.如果是在西四环工作，有一个小区也可以考虑，永定华庭，这个小区楼龄很新，环境也不错，北边规划的地铁3号线也会有一部分预期。永定华庭在海淀，海淀四环里这种品质的小区不多，价格比四惠和朝青高是很正常的。距离华庭2.2公里也有一个塞纳维拉的项目。永定翠庭单价已经到13-14万了，从未来保值增值角度，华庭不会比朝青四惠差，从你的工作通勤角度也是比较合适的。3-5年以后置换的时候，这个小区也不会差，而且从如果自己考虑自住的角度，这个就更合适。

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提问：房姐，您好！我们2017年底在东城买了老破小学区房，孩子现在在东城上小学三年级，3年后直升东城和平里171中学，所以想提前把老破小置换到171中学附近，同时想兼顾171上学距离和改善居住环境，希望小区房子品质好一些，居住密度低一些，我们预算1200至1600万，最好是三居。自己提前在网上看了一些，但是越看越崩溃！感觉想兼顾自住改善、孩子上学距离以及房产保值性几个方面，太难了！

简单介绍一下自己看的情况，还没有现场看，只是在链家和麦田APP上了解。

1.朝阳区：考虑东北3环和4环，171中学离13号地铁线只有200米，我们就先关注了地铁光熙门附近光熙家园。太阳宫板块学区溢价太贵，圣馨家园还可以，就是房龄也久了。酒仙桥阳光上东和丽都水岸有点远。三元桥和燕莎北京花园户型很好，总价高。燕莎附近的嘉和丽园是塔楼，但是单价只有6万。还有就是安贞附近的胜古誉园，2014年建成，120平的三居。望京有点远，但是考虑到13号线从柳芳到望京西5站，也还可以，就看了北京香颂，觉得不错，但网评小区没活力！后来就又看了class很好很贵也不近。

2.东城：关注过东直门附近的海晟名苑南区，但是据说小区物业不好。

网上看了一圈感觉更晕了，所以我们想在看之前，听听专家的建议，如果自住推荐买哪个板块小区？如果投资买哪个板块的房子？如果既能保值又能自住，还能兼顾孩子上学距离，选哪个板块的房子？问题比较啰嗦，感谢您的指导。

回答：1.如果是东城，大概率是和平里和东直门这边选择，因为往南一是价格高，二是交通拥堵。和平里与东直门可以看：雍和家园、和平新城、巷上嘉园、万国城MOMA、海晟名苑、阳光都市。海晟名苑北区的物业不好，因为北区都是小户型，南区还是不错的。另外，还要考虑孩子上初中之后，通勤地铁，是孩子自己走，还是你们陪着走？

2.如果是在朝阳选择，有两条地铁线路，13和在建17号线，不过这两条线路的路径有点类似，要么太阳宫，要么望京，要么北三环惠新西街这个板块的次新。个人感觉望京太远了，孩子太辛苦，太阳宫还能接受。

或者北三环外惠新西街这一片，惠新西街北京书院的新盘，倒是很近，但是户型都不好。

惠新西街可以看：惠新苑、胜古誉园、胜古家园、蓝珏苑、罗马花园、千鹤家园、世纪嘉园。

太阳宫确实有学区溢价，再加上地理位置、公园以及商场配套，所以除了学区溢价之外，太阳宫还是有他的价值的，可以考虑太阳宫。可选小区很简单，可以看四大神盘：水星、金星、火星、丰和园。

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提问：房姐你好，雅宝路的房子怎么看？我们买房是自己住,想买总价600左右，首付300。一个考虑是在朝阳门单位附近买，另一个是现在自己住的管庄买，远洋一方的小三居。孩子明年上学，要是能兼顾一下学校最好。

远洋那边是清华附管庄学校，小学加初中。以前是朝阳附属实验小学远洋校区。不知道这种集团校现在办学质量如何？

雅宝路小区是儿研所的宿舍，87年的。从投资角度看，是这一区域老房子都涨的很慢嘛？那远洋一方的房子看您之前的分析，也是管庄涨的相对慢的，您一般不怎么推荐，是这样吗？

回答：1.雅宝路这边的房子主要都是老房子，不过位置确实很好。儿研所这边没有特别强的学区属性，房龄老，交通拥堵，所以长期以来价格涨幅都一般。

2.远洋那边位于管庄，这个小区离铁路近，与通州交界，位置没有优势，所以也涨幅不大。

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