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广州二手房挂牌量超过11万套,增城有楼盘降价20%

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2020年下半年,王浩(化名)在广州增城区买了一套96平的住宅,单价1.8万元/平,因为是刚需,王浩和家人并没有考虑太多投资的因素,相继看了几个楼盘之后就选定了岭南悦府项目并付了首付。

时间来到2022年8月,王浩购买的楼盘仍在销售,不过,价格已经降至1.6万元/平。按照上述数据计算,两年间,王浩购买的住宅总价已经降了19.2万元。“哥,你又要多奋斗一年了。”王浩的妹妹打趣道。

楼市下行,一线城市的外围区域相对来说受影响更严重。在购房者信心还需增强的当下,广州增城区有楼盘降价20%,也有业主降价109万甩卖二手房。

机构数据显示,2022年上半年,广州新房成交量39618宗,同比下跌35%;二手房共成交42002宗,同比下降44.2%,成交量为历史第二低位。今年上半年,广州新房市场成交表现仍有较大上升空间,尤其增城、南沙、花都等外围区域,去化数据不理想,库存消化周期均已超过20个月。

新房降价20%

王浩所购楼盘的房产中介对第一财经表示,2020年是该楼盘楼价最高的时候,而现在,不管是房价还是房贷利率都比2020年低不少,另外,现在如果通过中介购房,属于团购,还能有99折、98折的优惠。

降价的楼盘并不只一个,位于增城区的碧桂园云顶降价幅度也比较大。

碧桂园云顶的房产中介李双(化名)对第一财经表示,现在,碧桂园云顶的新房均价在2.4万元/平左右,其给出的碧桂园云顶“特惠工抵房”海报中,有房源的价格低至2.1万元/平。而在2020年楼市比较火热的时候,碧桂园云顶的均价在三万元左右,两年时间,单价降了6000元,降幅达20%。

“3.1、3.2万元/平的时候,都是抢着来卖的。”李双表示,后来受到疫情等因素影响,加上周边也有很多新楼盘,也就卖不到那么高的价格了。

值得注意的是,最近碧桂园云顶还传出业主大幅降价售卖二手房的消息。

贝壳找房平台信息显示,目前,碧桂园云顶的二手房源不多,仅两套,均价在2.3万元/平左右。李双对第一财经表示,目前挂牌的房源是2019年交房的那一批,2018年业主购入的时候,价格在三万多元/平左右,有的甚至以近乎四万元的单价购入,现在降价卖,主要也是急需用钱。

若按照3.5万元的购入单价计算,目前挂牌的99.16平的住宅购入总价为347万元,而现在,该房源的挂牌价为2.4万元/平,挂牌总价为238万元,总价相差109万元。

二手房挂牌量11.6万套

房价下降的背景是楼市低迷,广州楼市亟待去库存,特别是外围的区域。

2021年4月开始,广州楼市进入密集的调控期,免收增值税的年限从购买住房满两年调整至五年,实行二手房参考价,各区收紧人才购房条件,加之房企暴雷等因素影响,广州楼市随之下行。中原数据显示,2021年下半年,广州新房成交量快速下滑,成交套数同比下降28%;2021年,广州二手市场成交117103宗(自助网签+中介促成网签),同比回落10.6%

由于未有实质性楼市松绑措施出台,楼市低迷的情绪持续发酵。2022年上半年,广州楼市的成交量并未有太大的改善。

中原数据显示,2022年上半年广州二手房共成交42002宗(中介网签+自助网签),同比大幅下降44.2%,成交量来到历史第二低位。二手房成交量处于历史低位的同时,广州二手房挂牌量却升至高位。贝壳研究院数据显示,截至2022年8月12日,广州二手房挂牌数量已突破11.58万套。

广州中原研究发展部分析指出,整体来看,上半年,广州二手房成交量虽然与去年下半年相当,但实际上两者调控背景不同,今年上半年,广州整体楼市调控基调以趋“松”为主。即使利率连续下调也未能有效促进客户入市,楼市“困局”显现。

新房市场方面,2022年1-6月,广州新房成交39618宗,同比下跌35%,近5年中排名第三,低于2019、2021年同期水平。广州中原研究发展部分析指出,市场较大占比的“刚需客”购房信心仍处于重建阶段,从目前广州部分新项目去化情况来看,整体成交表现仍有较大上升空间,尤其是增城、南沙、花都等外围区域。

数据显示,今年上半年,增城、南沙、花都的网签套数分别为8078套、3367套、2987套,成交面积分别同比下降48%、67%、48%,下降幅度均高于广州的平均水平。

从新房库存去化角度来看,广州全市十一区库存量均环比上涨,消化周期超过12个月的区域有6个,其中南沙、增城、从化、花都四区库存消化周期超过20个月,南沙区的消化周期最高,达29.3个月。

外围区域新房库存高企,或与近年来广州外围区域供地规模较大有一定关系。

2019年,增城区的商服、商住土地供应量最大,供应面积占比达31.3%,其次为南沙、黄埔、番禺;2020年,广州共成功出让145宗商住地,位列第一的依旧是增城,共成交25宗,其次为黄埔23宗、白云21宗,南沙19宗,外围区域依然是供地主力;2021年,广州土拍热度减弱,共78宗地成功出让,与此同时,土地供应量最大的区域流拍也最多,增城区流拍地块数量达18宗,成为流拍榜中的第一名,此外,番禺、南沙、黄埔分别流拍2宗。

7月,广州楼市的成交量依旧没能迎来明显的回暖。中原数据显示,7月广州新房网签6320宗,环比下跌20%,比去年同期成交宗数下跌17%;二手住宅成交量7441宗,环比2022年6月微降4.4%,同比减少16.5%。

广州中原研究发展部预计,若市场未见有效的“救市”动作,8月份广州二手房成交或难以摆脱目前的“颓势”,月度成交量将继续保持在7500宗左右,网签均价会出现微幅下滑;由于开发商推货以促回款,近期新房新增供应将保持高位,8月广州新房库存将进一步增加,若库存消化周期在20个月以上的区域未能及时引导潜在买家购置,将不利于市场健康发展。

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