花300万买徐汇学区房，不料竟附赠“化粪池窨井盖”，谁之过？

2021年，年逾花甲的王阿姨想为孩子买一套位于徐汇的学区房，同时自己也能在房子里安度晚年。

在上海一知名中介的带领下，王阿姨相中了一套位于某老旧小区的底楼带天井的房子。房子虽然面积不大，才30多平，但是却自带一个10多平的天井，王阿姨很满意，觉得以后可以在天井里“种种花、喝喝茶、晒晒太阳”。

不过王阿姨觉得奇怪的是，天井里有两个个窨井盖，旁边围墙墙角上还有个洞，当场问中介，中介说是以前废弃的，可能是猫洞狗洞，王阿姨听后也就没太当回事。爽快地和卖家李先生签订了买卖合同，并交付了20万元房屋定金，卖家也将房屋钥匙交给了王阿姨。

拿到房屋后，王阿姨准备对房屋进行装修入住，装修过程中，王阿姨和老伴一起到物业去，要求把窨井盖和墙边的洞口封掉。然而，物业给出的答复让王阿姨当场晕厥。

物业说：“这两个窨井盖不能封的，是化粪池的窨井盖，定期要来抽大粪，围墙上的洞口就是用来塞管子进来的，要封起来肯定不行的……”

王阿姨无法接受自己今后日日要和大粪共存一屋的事实，于是她赶忙和中介、卖家商量，要求退房，哪知卖家坚决不同意，认为“买卖合同都签了，定金也收了，不能解除合同。”

多次交涉无果，王阿姨也不再支付剩余房款，并以“李先生故意隐瞒房屋瑕疵为由”将卖家李先生告上法院。

不曾想，李先生在收到法院传票后，对王阿姨提起了反诉。

反诉中，李先生认为：王阿姨在签署买卖合同之前，已经对系争房屋进行了勘察、对房屋状况有了充分认识，自己不存在不尽告知义务的情况。而且天井不计入产证面积，不属于交易标的，因此窨井盖的存在不属于房屋瑕疵。现王阿姨违约不支付房款，应承担相应违约责任。

那么，法院对于这起案件会如何审理呢？

审理期间，法院首先组织双方到现场进行了现场勘察。

勘查结果显示：房屋的天井中有2个窨井盖，打开两处窨井盖后，窨井内均系粪便，且有明显臭味散发出来。紧邻东侧窨井盖的南面围墙墙根处有一个长39公分、宽33公分的长方形孔洞，该孔洞上方的铁质围栏上还开设了一个带门栓的小门。

对此，法院认为，对于卖家而言。基于民法的诚实信用原则，对房屋存在的重大瑕疵或不利因素，卖家有义务明确告知买家。

按常理，化粪池不可避免在日常生活中使用会产生一定异味，甚至存在管道堵塞、反水的可能，且化粪池窨井需要定期疏通、维护，而这些工作均需进入天井内实施。

因此，窨井盖所在天井虽不计入产证面积，但却是整套房屋能完整使用且不可分割的一部分，现天井的窨井盖的存在，确实对王阿姨正常使用房屋造成重大不利影响，李先生在房屋出售时未如实告知确有违诚实信用原则，对本案纠纷的产生存在一定责任。

另一方面，对于买家而言。房屋买卖属重大交易，买家购房时也要尽到一定的谨慎注意义务。

王阿姨作为有生活经验的成年人，自认在看房时已经发现系争房屋外的天井存在窨井盖以及围墙上孔洞，却没有进一步对该窨井盖的作用和可能产生的不利影响进行调查核实，就草率签订购房合同，从这个角度而言，也应对交易纠纷的发生和违约损失承担一定责任。

鉴于双方无继续交易意愿，经法院居中调解，双方同意解除房屋买卖合同，王先生退还李阿姨定金15万元（李阿姨自行承担5万元损失），双方互不承担违约责任。

小芝提醒：本案的王阿姨由于在买房中未经注意义务，不仅房子没买到，还痛失5万定金，这就提醒我们，在看房买房，尤其是现场看房的时候，要对房屋的状况进行详细的查看，尽到谨慎注意的义务，不能草草了事，走过场。对于一些实地看房中发现的可疑问题，要及时向卖房人了解情况，做好心理准备，否则到最后，万一出现问题，吃亏的还是自己。

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