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警报突然拉响:空置率炸出一堆省会城市,中国的房子早就过剩了!

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封面图源:图虫创意

作者 :瓜片

来源:楼市黄大大

文章已获授权

最近一份空置率报告,激起无数波澜。

结局是贝壳道歉,报告也删了,但改变不了背后这个残酷的事实:

绝大多数中国城市,房子早就过剩了!



事件起因,是贝壳研究院发布的一份《2022住房空置率报告》。

在调查了全国28个大中城市之后,报告得出了一个惊人的结论:平均住房空置率高达12%。

这直接给房地产拉响了警报!

参考国际情况,商品房空置率在5%-10%是合理区,10%-20%是空置危险区,空置率20%以上就是严重积压区。

只有9个城市处在合理区——

一线城市:北京、上海、广州、深圳

二线城市:厦门、天津、大连、苏州、济南

报告一出,很多省会城市都破防了,大受刺激。

被称为“最没存在感省会”的江西南昌,还因此火上热搜。报告中南昌的空置率,更是达到了恐怖的20%,喜提“空置率第一城”称号。

有本地的自媒体看不下去了,发文怒斥“假的”“标题党”!



想不到评论区却“翻车”了,大家纷纷表示:身边南昌人基本都有好几套房。





联想到名下6套房的周公子,一切好像都合理了起来。南昌这么多房子空着,一定是因为周公子们太爱买房了!

这份报告的威力实在太大,南昌背后,一连串城市都跟着破防了:

空置率19%的廊坊坐不住了,限购大门彻底敞开,欢迎全国人民来随便买

17%的佛山更坐不住了,说我房子太多就算了,怎么还成了三线城市?

成都、武汉、杭州、南京、郑州这些强二线,统统被划成了“供应过剩”

至于那些没有进入统计的,人口不断外流的三四线城市,还有为大城市输送了无数小镇做题家的县城,情况只会更惨

眼看影响力这么大,贝壳研究院今天凌晨发文致歉,表示存在“数据不准确”“不能充分反映真实情况”。



现在报告原文已经看不到了,但住房空置率高的事实,却不会因此消失。

真实的数据,甚至更糟糕!



我国的真实住房空置率,一直是桩“悬案”,并没有来自官方的统计公开。

贝壳这次调查,是把3个月以上无人居住的住房定义为“空置房”,选取了3万个小区,委派入职至少3年的老中介进行情况摸底。

最终,城市住房空置率=空置户数/总户数

要说不准确的地方,确实是有的。填问卷的主要是中介,存在一定的主观判断偏差。对空置房的定义和城市空置率的计算公式,也有点粗糙。

来自国家电网的数据,或许更能反映真实情况。

国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”,这数据够官方了吧。据此测算,2017年大中城市房屋空置率为11.9%。

千万人口大市临沂,也曾通过供电数据测算空置率。连续3个月电量低于50度,且变化不超过10%的视为空置房屋。

结果发现,城区房屋空置率高达39.97%,70万户,28万空置。



人口密集的城区尚且如此,广袤的县城和乡村,又会有多少房子空荡荡地积灰?

2021年,扬州在一次中高风险区域排查中,查出疑似空置房9万多户。粗略计算,扬州住房空置率在10%左右,已经进入危险区。

那可是扬州啊,人均GDP排在全国第14,GDP排在全国37名的发达城市,依旧无法置身之外。

来自高校的学术研究团队,也曾致力于揭开空置率的秘密。

2018年底,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示,中国城镇地区住房空置率是21.4%,2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。

被视为“行走爆料机”的退休官员们,嘴里蹦出来的数据,更是一个比一个猛。

原住建部副部长仇保兴表示:目前住房空置率已达15%,有的省份达到25%甚至30%。

前重庆市长黄奇帆指出:中国房子严重过剩,没有必要继续修建,没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

相比之下,贝壳还算是比较乐观了。

一项项冰冷的数据,都在向我们揭露一个无比残酷的事实:

房子,已经过剩了。



所以,今年上半年将近500次的史诗级大救市,为何迟迟没有水花?

答案似乎已经找到:我们早就不缺房子了。

过去20年,房地产高歌猛进的最大功臣,是城镇化带来的巨量住房需求。

2000年中国城市化率为36.2%,2020年达到了63.89%,几乎翻倍。如果按照中国14亿人口计算,相当于过去20年,每年有2000万农村人口涌入城市。

大多数人往上数个三四代,有几个不是来自田间地头呢。

2000年,中国城镇居民人均居住面积还只有10.3平方米。2020年,这个数字变成了41.76平方米。20年时间,全国家庭户人均居住面积增长近4倍,已接近发达国家水平。

你知道吗?

央妈的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,到2019年,中国城镇居民户均拥有住房1.5套,住房拥有率高达96%!

其中两套及以上的拥有率约为41.5%。

也就是说,中国几乎人人都是有房一族,唯一的区别是你的房子在哪里而已。

可怕的是,飞在中国房地产上空的最大灰犀牛,已经悄悄降临。

当年,还没转型情感博主的任教授,曾有一句广为流传的论断:房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。

人口,绷不住了。前阵子国家卫健委发文:我国将于“十四五”期间将进入人口负增长阶段。

2021年,中国人口出生率为7.52‰,下坠速度极快,同年人口死亡率为7.18‰,不断向上爬升。生死两条线,已经无限趋近。人口负增长元年,很可能是今年。



一边是加速出现的空置房屋,一边是加速萎缩的购房需求。支撑房地产市场的最大基石,已经不复存在。而房子还在被源源不断地造出来。

更残酷的是,早在人口负增长出现以前,很多城市已经“失血过多”。

人人都知鹤岗人口流失严重,房价如葱,却不知“鹤岗化”已经蔓延到了富饶的长三角。安徽淮南,过去十年常住人口减少了30.8万人,GDP全省倒数第五,已经沦为被帮扶的对象。

任泽平团队分析称,中国人口流动已从四六分化走到二八分化。人口流出地区占比,已经从63.9%增至77.9%。



人口流动方向则是从西向东,从北向南,从农村到城镇,从三四线到一二线。

未来,谁能抢到产业,谁就能抢到人。谁能抢到人,谁的房子才能卖出去。

无数留不住人的地方,只能无可奈何地滑向鹤岗。



其实,一座城市的空置率高不高,房子是不是过剩,自己出去转转就能知道个大概。

早在“双减”之前,我总会看看小区附近有没有学而思。一帮鸡娃的中产家长,足以支撑起一个片区的房产交易。

现在的话,可以找个晚上去自己生活的城市里转一转,看看有多少小区灯火通明,底商都有生意,又有多少小区月明灯稀,底商一片死寂。

哪条地铁线最拥挤,哪里的高速最塞车,哪里的学校最难考,亲戚朋友家的孩子出去读大学之后,还愿不愿意回来。

房产价值是在一次次交易中确立起来的。房子过剩的地区,新房卖不掉只能降价,二手房卖不掉只能僵持。房子彻底变成不动产。

很多人只是不愿意相信,自己手上的房子真的会变成一堆砖头。涨不起来,也卖不出去。

这份仅仅“存活”一周的空置率报告,实则拉响了警报。

1.人口流失地区的房子,赶快卖掉

2.非一二线强学区的老破小,赶快卖掉

3.空置率过高的城市和地区,不要买入

4.新城睡城,公寓别墅都不要买

5.两房换三房,刚需换改善

牢牢记住。未来有一天,你会感谢今天听从这些建议的自己。

参考资料:

大碗楼市:最新住宅空置率数据出炉,最高的城市竟然是他?

米筐投资:这6个城市的空置率,有点吓人

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