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北京房产律师——借名购买自住型商品房起诉过户房屋法院支持吗

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北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某鹏向一审法院起诉请求:1.判令赵某英配合我将北京市朝阳区一号房屋(以下简称涉案房屋)过户到我名下;2.判令住房担保中心配合我办理公积金贷款一次性结清手续,并配合解除该房屋的抵押权登记;3.要求赵某英立即归还涉案房屋。

林某鹏上诉请求:一、撤销一审判决,依法改判支持林某鹏一审诉讼请求;二、赵某英承担本案一二审诉讼费用。



事实和理由:一、林某鹏和赵某英之间达成的借名买房合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,认定其无效没有法律依据。二、一审法院认定本案借名买房合同损害了其他具有购买该自主商品房资格家庭的合法权益,影响了政策性住房的正常分配,侵害了不特定第三人的合法权益,属于认定事实错误。林某鹏本身也有购房资格,不适用无资格者借用有资格者购房的情形,没有侵害其他有资格购房者的合法权益。

被告辩称

赵某英辩称,认可一审判决的结果,但对一审判决认定双方属于借名买房的法律关系认定不认可,双方属于借钱买房的关系。不同意林某鹏的上诉请求和理由。

住房担保中心述称,同意一审判决。

法院查明

林某鹏之妻赵某霞系赵某英姑姑。2016年6月27日,林某鹏向赵某英转账10万元。2014年6月30日,赵某英与北京K公司签订《北京市商品房认购书》,约定,赵某英认购涉案房屋,认购人应当向出卖人支付认购定金10万元。赵某英向北京K公司支付了10万元定金。2014年8月1日,赵某英与北京K公司签订《北京市商品房预售合同》,约定由赵某英购买涉案房屋,该房屋为自住型商品房,总房款1426040元。合同签订当日,买受人向出卖人支付房价款总额扣除买受人以贷款支付部分后的余额62.6040万元,银行贷款80万元。



2014年8月9日,赵某霞向赵某英转账90万元。2014年8月10日,赵某英与北京K公司签订《关于改变公积金贷款的补充协议》,约定买受人向出卖人支付房价款总额扣除买受人以贷款支付部分后的余额99.604万元(含定金),贷款43万元。2014年8月10日,赵某英向北京K公司付款8906040元。2015年6月15日,赵某英与第三人签订《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》,约定赵某英借款43万元。后,赵某英偿还贷款的银行卡在林某鹏手中持有,林某鹏每月向此卡中转账用于偿还贷款。2016年3月29日,林某鹏向赵某英转账30000元。2016年3月30日,北京K公司向赵某英交付了涉案房屋,赵某英向北京K公司支付了契税、公共维修基金等费用共计27855元。

2016年5月8日,赵某霞以赵某英的名义将房屋出租,并收取房屋租金。2018年底赵某英将涉案房屋收回,现涉案房屋由赵某英控制。2017年9月25日,赵某英取得涉案房屋不动产产权证,第三人2018年1月23日获得涉案房屋抵押权。2018年2月,赵某英将不动产产权证书从住房担保中心处取回。

现涉案房屋所签买卖合同、贷款合同、购房款发票等原件均在林某鹏手中持有。

庭审中,林某鹏主张与赵某英系借名买房合同关系,并主张林某鹏亦具有购买自住型商品房的资格并参加了摇号,赵某英摇号中签后,无钱购买房屋,便主动找到林某鹏,林某鹏未再继续参加摇号。赵某英则否认与林某鹏存在借名买房合同关系,并称林某鹏向其的转账均为借款。

法院认为:关于林某鹏、赵某英是否存在借名买房的合同关系,根据林某鹏提交的证据,赵某英支付的首付款以及前期贷款均来源于林某鹏,且在房屋交付后房屋一度由林某鹏进行管理、出租并收取房租,再结合买卖合同、贷款合同、房款发票、还贷银行卡等均在林某鹏手中持有的情况,该院采信林某鹏关于与赵某英存在借名买房合同关系的主张。赵某英并未对相关合同、还贷款的银行卡在林某鹏手中持有以及林某鹏收取房租等作出合理解释,赵某英主张双方系借款关系,该院不予采信。

关于借名买房合同能否继续履行,涉案房屋为自住型商品房,属于政策性保障住房。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房,主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益,虽然林某鹏主张其具有购买自住型商品房的资格,但按其自述,其优先利用赵某英的资格购买涉案房屋,亦损害了其他购房者的合法权益,影响了政策性住房的正常分配,侵害了不特定第三人的合法权益,借名买房协议应当认定为无效。

故该院对于林某鹏主张赵某英继续履行借名买房合同的诉请不予支持。双方可就合同无效的后果另行主张权利。



裁判结果

判决:驳回林某鹏的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民法典规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,法院不予支持。

本案中,涉案房屋为自住型商品房,属于政策性保障住房的一种。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房,主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房,其购买对象具有专属性。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益,应当认定合同无效。据此,法院对林某鹏主张赵某英继续履行借名买房合同的诉请不予支持,并无不当,双方可就合同无效的后果另行主张权利。

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