一起母亲出资购房登记子女名下老人起诉借名买房是否成立纠纷

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某文向一审法院起诉请求：确认赵某文与周某辉口头约定的借名买房合同有效。

赵某文上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵某文的一审诉讼请求，确认赵某文与周某辉口头约定的借名买房合同有效。

事实和理由：1.北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）系赵某文全额出资购买，一审判决对购房出资的关键事实未查清；2.赵某文与孙某英虽为男女朋友关系，但赵某文与周某辉并无过多接触，一审判决认定三人形成类似家庭成员的关系是错误的；3.赵某文提交的与孙某英的谈话录音可以证明赵某文与周某辉之间存在借名买房合同关系。

被告辩称

周某辉辩称，同意一审法院判决，不同意赵某文的上诉请求及理由。

孙某英述称，同意一审法院判决，不同意赵某文的上诉请求及理由。

法院查明

孙某英与周某辉系母子关系，赵某文与孙某英为男女朋友关系。2005年4月27日孙某英代理周某辉，与案外人齐某川签订《房屋买卖合同》，购买涉案房屋，房屋总价为226746元。之后，周某辉取得该房屋的所有权证，登记的房屋性质为经济适用房。

2007年至2011年，涉案房屋由周某辉、孙某英居住使用，2011年赵某文搬至房屋内，2015年周某辉搬离房屋。现涉案房屋的《房屋买卖合同》、《房屋交易居间合同》、契税完税证明、物业费用票据等原件由赵某文持有。房屋的所有权证由周某辉持有。

2018年7月13日，孙某英出具《证明》，内容为：2005年购住房，由赵某文孙某英两人共同居住，出资人赵某文。孙某英对证明的真实性无异议，但称系出于安慰目的书写了证明。

关于房屋出资情况，三方均认可购房款由孙某英账户支付至出卖人账户。赵某文称购房款全部由其出资，取款后转至孙某英账户。周某辉第一次开庭称出资10万元，第二次开庭改称出资16万元，其余购房款因其母告知无需操心，因此没有过问。孙某英称赵某文出资9万元，周某辉出资16万元，剩余为自己的钱。

法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案的焦点问题在于赵某文与周某辉之间是否存在口头的借名买房约定。在借名买房法律关系中，应综合考虑当事人之间的身份关系、房屋的出资及占有使用情况予以认定。在本案中，赵某文、孙某英虽未结婚，但购房前，二人多年为男女朋友关系，赵某文、孙某英与周某辉之间已形成类似家庭成员的身份关系。

赵某文对购买涉案房屋虽有出资，但综合考虑当事人之间的身份关系、房屋的居住使用情况，无法认定在购房之初，赵某文与周某辉达成了借名买房协议，赵某文对于涉案房屋的出资，应视为一种类似家庭成员的共同购房行为，其要求确认与周某辉之间的借名买房关系有效没有事实及法律依据，法院不予支持。

裁判结果

判决：驳回赵某文的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人主张借名买房，在没有明确书面约定的情况下，应当同时符合以下条件：一、房屋系借名人出资购买；二、房屋由借名人装修及居住、使用；三、房屋权属证书、购房发票等材料原件由借名人持有；四、对借名买房的原因作出合理解释。

本案中，赵某文主张其与周某辉存在借名买房关系。但依据本案查明的事实，涉案房屋在2007年至2011年由周某辉、孙某英居住使用，赵某文系2011年才搬至涉案房屋中；赵某文虽持有涉案房屋的《房屋买卖合同》、《房屋交易居间合同》、契税完税证明等材料原件，但涉案房屋的所有权证则由周某辉持有。因此，涉案房屋的居住使用情况及相关材料原件的持有情况均不符合借名买房合同关系的特点，且考虑到赵某文与孙某英之间的男女朋友关系，难以认定赵某文与孙某英之子周某辉之间就涉案房屋存在借名买房的合同关系。法院据此驳回赵某文的诉讼请求是正确的。

赵某文提交的录音系其与孙某英之间的谈话内容，而涉案房屋登记的权利人为周某辉，孙某英的陈述不足以证明赵某文与周某辉之间存在借名买房关系。因现有事实情况已足以认定赵某文与周某辉之间不构成借名买房合同关系，故就赵某文的出资情况，法院在本案中不予审查处理，赵某文因对涉案房屋出资所享有的权益可以另行主张。