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龙湖会债务违约吗?

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2022年不会,2023之后看经营策略和市场温度


图源/龙湖官网

文 | 刘建中 陈汐

2022年以来,房地产行业悲观情绪浓重。6月市场情绪明显好转,万得资讯30大中城市商品房成交面积环比上升了73.9%(图1)。然而,7月之后悲观情绪再度占了上风。


就连民营房企最优秀的代表,也难以得到市场的充分信任。民营房企最优秀代表指的是五家“示范民营房企”,它们是龙湖集团(00960.HK),碧桂园(02007.HK),旭辉控股集团(00884.HK),新城控股(601155.SH),美的置业(03990.HK)。

2022年7月22日,穆迪下调了旭辉集团的债券评级。此前穆迪已经下调了新城控股、碧桂园的评级。美的置业没有美元债,龙湖集团成为了海外评级机构眼中唯一的“投资级”民营房企。

不属于“投资级”意味着,其债券具有投机性质和不稳定特征。债券的还本付息不能得到充分保证。一旦经济情况发生变化,还本付息能力还将变弱。

2022年以来,房地产股票价格也大幅下跌。截至8月10日收盘,碧桂园股价下跌65.5%,旭辉集团股价下跌56.5%。

金融市场的悲观情绪,容易被人利用。未被证实的传言也能导致股价大幅波动。8月9日,网上有消息称,龙湖存在大量商票“逾期”记录。8月10日龙湖股价大幅下跌16.4%。

该消息的数据引自“票眼”小程序,而“票眼”为票据信息共享平台,任何用户均可以不经审核上传票据违约信息。

8月10日,上海票据交易所发布公告称:“经核实,截止2022年8月10日,龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录,相关谣传并不属实。”

上海票据交易所平台是唯一的权威票据信息披露平台。它的公告宣告了这场风波告一段落。但未来呢?龙湖集团的债务是否足够安全?


龙湖2022年债务安全

2022年8月10日瑞银发表报告,根据闲置现金衡量碧桂园、万科(000002.SZ)、龙湖和旭辉四家内地房企的现金消耗率。并评估需要多少合同销售能使其现金流达到收支平衡。

瑞银分析,这四家主要内地房企均在2022年上半年产生了负数自由现金流,投资者担心这种现金消耗的可持续性。瑞银估计,其每月合同销售额须从2022年上半年水平上升11%-16%,以使现金流恢复收支平衡。

龙湖的销售一直优于市场整体。2022年6月,万科全口径销售额环比增长44.1%,碧桂园环比增长21.2%,龙湖集团环比增长75.2%。

龙湖7月全口径销售额为180亿元,已经与2021年7月基本持平。考虑到8月有杭州的优质大盘推出,龙湖的债务在2022年是非常安全的。

未来几年是否安全,还要看龙湖未来的经营策略和市场温度。


龙湖未来会债务违约吗?

龙湖的经营策略一直稳健,甚至保守。在房地产最火热的几年,龙湖拒绝加大杠杆,错过了快速冲击规模的机会。但也“因自律得自由”。2021年之前,龙湖经营活动产生的现金流量净额连续十年为正。头部房企里,能做到这一点只还有万科。

从最新的财务指标来看,龙湖的净负债率约45%,现金短债比低于10%。只要龙湖未来不激进,量入为出,债务安全可控。当然,还有一个前提是“市场不太冷”。

如果未来几年中国房地产市场销售额,持续保持在2021年的50%以下,那龙湖的情况也需要进一步评估。

2022年3月之后,中央和地方政府助力房地产回暖的意图非常明显。据《财经产业研究中心》统计,2022年5月地方出台房地产宽松政策121条;6月地方出台宽松政策117条。

目前,我国住宅存量约为350亿平方米。如果每年有2%的增量,就会有7亿平方米住宅竣工。2021年我国住宅竣工为7.3亿平方米。所以,未来维持2021年水平的难度不大。房地产行业面临的应该是短期困境。

当该受到惩罚的公司受到了惩罚,市场出清之后,优质公司反而可以获得更大的生存空间。


房地产市场需要政策扶持

但必须看到,目前市场的信心仍然不足。信心仍然需要维护。

“民营示范房企”本应该是一道重要的信心屏障。它们的前面是已经风险暴露的民营房企,它们的后面是国有房企、地方平台、金融企业。市场需要一个明示的安全底线。

2022年以来,风险在不停传导。开始是杠杆过高、经营效率低下的民营房企发生债务违约。违约导致市场风险重估。然后,本来正常的企业股价下降、融资收紧,也发生了违约。现在已经传导到财务管控最为严格、产品最为优质的“示范民营房企”。然后呢?市场的怀疑对象就会传导到国有房企、城投公司。

龙湖事件就是一个很好的例子。六个月前,如果有人说龙湖集团存在违约可能,地产从业者会觉得这是无稽之谈。如今市场有这种传言,却会真实引发市场波动。

如果在内外交困之下,“示范民营房企”出现违约,那么下一步呢?下一步,市场就会怀疑看似屹立不倒的国有房企。市场的想法是,虽然它们融资成本足够低,但也许经不起市场足够的冷。

所以,此时应该明确表示,会全力支持“示范房企”的融资需求。这样不仅能稳住阵脚,给市场喘息和信心恢复的时间,而且,这种投资大概率可以获得良好收益。

作者为《财经》产业研究中心研究员,编辑:刘建中

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