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金地“变卦”,意欲何为?

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◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

◎ 编辑 | 密探君

被称之为“粤系房企蓝筹”的金地集团,近来突然发了一些解释性公告,以及高层与投资人的交流纪要,也颇为耐人寻味。

地产资本圈的人应都注意到了,金地集团近来遭遇“股债双杀”,到底是被恶意做空,还是有什么内幕被捕捉到了?


注意!8月10日,金地集团围绕一项10亿元公司债转售突然“变卦”,熟悉行业的人,似乎很快就会嗅到这背后的玄机。

据了解,金地集团这笔公司债发行于2017年7月中旬,融资规模10亿元,年利率5.05%,采取“5+2”年的期限,今年这时候刚好面临“双向选择”。

意思是说,金地有权不回售及调息,吸引投资人继续持有,一般缺钱的房企巴不得这么做,而投资人也有权卖掉债券,金地必须双手“接着”。


金地的做法是,7月8日曾公布了 “ 17金地 02”10亿元 公司债 回售登记结果,最终持有人全部不再持有,金地必须全部“兜着”,公告这笔公司债将转售给其他投资人。


时隔1个月后,金地集团 突然 “ 变卦”,决定全部不 转售了,意思就是中途不再进行二次融资。


紧接着,金地集团就宣布“17金地02”原计划在8月19日债权登记及8月22日摘牌的这笔债券提前摘牌,注销这笔10亿元债券。

梳理金地集团去年以来公司债回售实施结果,地产密探发现,出现全额回售及转售却变卦的,唯有当前这一次。

比如,金地去年6月25日对"18金地07"涉及回售8.635亿元转售;去年5月24日对"18金地07"涉及回售2000万元转售;去年3月16日对“16金地02”涉及回售16.8亿元转售;对“18金地01”涉及回售1000万元转售。

从行业惯例看,一家企业对公开债券提前摘牌,显然是一种积极的主动行为,以彰显公司实力,特别是资金实力。

金地前后“变卦”,却让外界很容易联想到近期所遭的“股债双杀”,在专业人士看来,这应是金地高层有意向外界传递一个明确信号,即“公司好得很,不缺钱”。

8月5日,金地集团罕见发布一则近期经营及财务情况的解释性公告,称“截止2022年6月底,公司货币资金余额约648亿元,剔除受限资金后对一年内到期有息负债覆盖倍数为1.38倍”。

截止今年7月,金地集团已完成境内外合计约98亿元到期公开债 券偿还,并透露今年底仅有一笔将在10月到期约27亿元公司债需偿还,未来两年仅有一笔将在2024年8月到期的4.8亿美元债。

在这份“特殊”公告里,金地集团说今年前7个月签约金额1191.6亿元,同比下降36.78%,但特别强调“降幅进一步收窄,行业排名持续上升,销售稳中向好”。

地产密探获悉,金地集团上述罕见的解释性公告,其实就是8月5日当天举行的投资人电话交流会内容,参会者包括了金地集团董事长凌克等高层核心成员。

针对账上资金648亿元,金地高层会上说,可自由调动70%以上,受限部分 涉及 预售监管 72.5亿元,参加 上海土 拍 保证金 13亿元, 合作项目权益资金86亿元等 。

按明面上的销售及财务数据,外界没任何质疑的必要,金地满足“三道红线”监管要求且还是“绿档”房企的佼佼者,但对于大家眼中的这些“优质房企”而言,引发专业机构担忧的,或应与两大关键因素有关。

其一,应是合作项目偏多及背后受累于合作方爆雷,表外负债规模“澄而难清”等忧虑。

被 视为“ 优质民企”且年初以来 总被质 疑、也曾陷入“股债双杀” 的 旭辉,颇为尬尴,就是此类典型房企。 有兴趣的读者,可参考悦读《》一 文。

8月10日,旭辉控股公告以6.74亿港元向控股方“林氏三兄弟”出售香港英皇道一商住项目60%股权(另40%股权为宏安地产持有),以补充公司现金流。

有“林氏三兄弟”力挺,一直“嘴硬”不缺钱的旭辉,但为何突然卖资产?很显然,这个敏感时期,除非紧急,优质房企不会轻易卖资产。

从销售端看 ,旭辉前7个月合 同销售金额约792.4亿元,相比去年同期1570.3亿元猛跌了49.5%,销售额腰斩。

从克而瑞数据看,金地集团今年前7个月权益销售737.9亿元,相较于全口径1191亿元,权益销售比率约62%,再看同为优质民企的龙湖,同期权益销售比率约65%,旭辉同期权益销售比例仅有约59%


横向比较看,旭辉权益销售含金量的确不高,被外界一直质疑表外债规模风险,但金地也只有不到62%,龙湖稍好一些,但近来股价也刚遭了一波罕见杀跌。

金地高层会上说,表外项目只做开 发贷,不做信托融资,表外融资用途专一,抵押物充分,风险可控。 去年开始不断梳理所有合作项目,目前大部分合作方是央企、地方强国企和优质民企,出险项目陆续通过收购股权化解风险,影响很小。

具体看,金地涉及出险合作方项目26个,未售货值369亿元,占比4%,金地的权益货值135亿元,占全口径37%,总占比非常小。

金地涉及中尾盘26个和实际交付5个,正常经营期且已度过了项目资金峰值、不需要股东继续投入项目16个,已折价收购4个,只剩1个跟某风险合作方洽谈合作条件,垫资敞口5亿多,制定了专门处置方案,认为风险敞口很小。

金地集团颇为罕见地如此解释,能否打消机构及广大债权人的顾虑,仍有待观察。

其二,应是全国楼市能否“金九银十”复苏,所有房企特别是民企整体的焦虑所在。

受年初以来楼市整体疲软等影响,目前地产央国企销售也不甚理想,但融资端基于国资背书至少是较为通畅的,比如中交地产、信达地产等,负债率极高,但不仅没看到爆雷一说,还能千方百计筹资。

对地产民企而言,影响却是全方位的,即便是优质地产民企,虽然融资有限度给与了宽松,但相比过去,显然仍如毛毛雨,更依靠相对好的销售额,来提振各方信心。

但5月以来,楼市复苏路上遭遇主动停贷、讨伐预售制等诸多不利因素的冲击,销售额同环比“回正”迟迟未到,所有民营房企们显得更加焦虑些,或给外界造成“规模越大,风险越大”的心理预期。

7月楼市数据又给市场各方泼了一瓢冷 水 。各项数据都呈环比下跌,截止7月27日,30个大中城市商品房成交面积下降了37.49%。

7月百城新建商品住宅均价由涨转跌,跌幅0.01%;二手房也好不到哪里去,有69个城市价格环比下跌,下跌城市比6月还多了11个。

上海和成都楼市虽跑出了独立行情,仍挡不住全国楼市整体疲软。为何救市这么艰难?不果断!担心房价涨幅失控。

金地高层分析说,这一次的变化跟以往有很大不同,以前市场不好时坚持坚持就穿越到了好的市场,现在发生了本质变化,投资人群越来越少,需求逐渐回归。项目来访在恢复,但转化提升不明显,之前来访和成交是线性关系,但现在斜率在发生变化

现在市场已从低谷逐步恢复,但过程缓慢,老百姓会受到既往的行业政策、经济面等各个方面的影响,决策过程变慢。

新一轮救市,正在路上!目前,北京已放松了接力贷及降低二套房 首付比;上海“三价就低”有所放松,二手房可多贷款,7月二手房成交量年内新高,破“2万+”套。


接下来,就看深圳的松绑 政策,比如参考价松绑或上调,社保年限放松,深户3年可能降到1年,非深户5年可能降到2年。

新一轮救市,会否明显缩短购房者的决策期?

以成都为例,近期以小户型为主力的刚需推货越来越多,时隔3年又一次进入周期性轮回,要让更多人买得起,房企才有销售业绩。其他重点热点城市,当然也不例外。

编辑:密探君

文章来源:地产密探

原创内容版权归属地产密探,转载须经授权。

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