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“三价就低”松绑触及市场价8折,首套500万二手房预计多贷65万

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最近,上海的二手房市场火了。中原地产数据显示,7月上海二手房成交量达到20075套,创下去年8月“三价就低调控”以来的最高纪录。



上海二手房成交量走势图



二手房市场回暖,中介带看、成交翻番

往年7-8月是楼市淡季,不过今年的情况却截然相反。7月起上海楼市迅速升温,新房市场的热度传导到了二手房市场,多因素的影响,推动了二手房市场的回暖。

首先是需求释放,上海受到疫情影响,4月和5月的二手房市场几乎是“0成交”。6月市场恢复后,成交量开始逐步回升,疫情期间积压的二手房购买需求在此时得到释放。疫情后的挂牌量持续走高,从某中介网站获悉,疫情期间全市二手房挂牌量在1.4万套上下,7月底挂牌房源已经增长到2.3万套左右,几乎增长了6成以上。

位于闵行区某连锁中介的一位经纪人小路(化名)告诉网易房产,进入7月后,前来门店咨询的客户量有明显回升。6月由于疫情刚结束,部分购房者还处于观望态势,即便有意向也没有马上转为成交。而7月业主的购房意向显著上升,成交量也逐步恢复。

小路补充说道,刚解封的时候带看量还比较少,6月下旬开始好转,个人一周带看大概2组客户,七八月份稍微多一些,基本上每周有3-4组左右,门店7月份交易量相比6月也翻了个倍。



“三价就低”放松,达到市场价8折左右

当然推动二手房市场重新火热的重要推手是 “三价就低”政策的放松。目前官方并未官宣三价就低政策放松,不过从市场行情来看,银行评估价有所上升,进而带动银行贷款额度提高。

相关中介人士表示,疫情前银行评估价通常都在市场价的50%-60%左右。自复工后,很多网签的二手房小区评估价就出现了回调,有中介人士透露,从整体的交易情况来看,银行评估价和涉税评估价从此前的5-6成上调到了市场价的8成左右。这也让买家可贷额度有所提升。

此前多数房源买家首付基本要达到6成以上,部分高总价房源甚至需要8成以上。政策松动后,首套房首付比例基本能放宽到5成以上。以购买总价500万的首套房为例,此前评估价约300万,首付3.5成,最高贷款195万,相当于首付约6成;而如今评估价预计可以达到400万,最高贷款为260万,较此前多贷65万,首付比降为接近5成。

随后笔者也从招商银行一位信贷部经理处获悉,今年二手房评估价确实比去年有了很大提升,基本都能达到市场价的8成左右。“三价就低”回调,二手房购房人的可贷额度大幅提高,这也大幅提振了买家的购房信心。

信贷方面的放松不仅体现在“三价就低”的松绑,银行额度充裕让放贷速度也大幅提升。笔者通过询问部分银行网点人士了解到,今年以来银行的信贷额度都是比较充裕的,因此放款速度也比较快。


调查显示,各家银行贷款审批时长基本在2-3周,部分商业银行如交通银行、浦发银行等,在出了产证后最快隔天就可以放款,也就是说只要一切顺利,整个流程基本上1个月内就能走完。



打新热潮下,二手房买家是捡漏还是接盘?

对于卖方市场而言,今年第二、第三批新房跑步入市,认购与开盘节奏均有所提升,部分二手房东急于加入打新大军行列,促使近期挂牌量激增,甚至有些卖家不惜降价抛售。

尤其是市区及部分热门板块的新房,不仅拥有更好的居住环境,一二手房倒挂让房产有了更多的投资属性在里面。网易房产数据显示,第二批和第三批外环内的新盘,除了古北中央公园为商业住宅,其余完成认购的17个住宅项目认购率均突破100%,并有14盘触发积分。而外环外部分热门楼盘例如蟠龙天地、绿宝园更是刷出了91.22和92.1的高分。

新房热火朝天,但依然有很多购房者放弃打新而选择二手房。数据显示,7月上海二手房成交总价300万以下房源占比约39%,300-600万之间房源成交占比约33%。也就是说近7成的购房者是预算600万以下的刚需人群。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,二手房市场有一个很大的特点,成交以低总价房源为主,尤其是总价300万以内的成交占比一直都比较稳定。

对于很多预算有限的购房人群,在新房市场基本只能买到远郊区域,目前五大新城的房价也在慢慢接近5万+/平,部分热门项目入围难度也比较大。

而反观外环线附近一些区域,例如宝山顾村、闵行浦江镇、普陀桃浦、嘉定丰庄、真新等板块,比起不少近郊板块,这里二手房价格还算比较实惠。从特征来看,这里二手房的存量较大,距离市区比较近,配套也已经成熟。由于这些板块发展能级不高,也没有倒挂因素存在,因此二手房“溢价”并不算高。

以中外环间的嘉定真新板块为例,贝壳找房数据显示,板块内二手房挂牌均价基本在5.5万元/平,远低于外环外的徐泾、华漕等板块。



图源贝壳找房

所以,新房市场面对的客群主要是改善或首改为主,而二手房买家更多则是以上车为目的。

对于今年后续的市场走势,卢文曦还表示,上海二手房的新增挂牌量已经恢复到正常水平,市场预期是慢慢回温,乐观估计下半年有机会看到2万套/月以上的交易量。

相比之下,新房市场要维持热度,还要看是否有热门产品出来,从近期市场来看,新房的入围分数逐渐走低,所以市场还是处于一个相对来说比较平稳的格局。


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