香港楼市堪跌，跌幅多少？

文：明生

美国息口快速上扬，许多风险资产价格均告下跌，仅因俄乌战争影响而供应受碍的商品例外；联系汇率下，港息已经随之抽高，香港楼市之牛市岌岌可危——楼价下跌已成市场共识，问题是跌幅究竟有多大？

美国升息迅猛 港息升势亦步亦趋

美国通胀压力高耸入云，最新且升穿9%，双位数升幅势难避免。美联储起初还不以为意，3月份升息0.25厘，在“不认不认还须认”的窘况下放弃“暂时性（transition）”描述后，才滞后地铆足马力上调息率；为了降服通胀猛虎，5月份先升息0.5厘，6月份再升息0.75厘，不管7月份上调0.75厘抑或1厘，今次加息速度均不可谓不迅猛。对比2015年末至2018年末，花了足足3年时间方从0至0.25厘水平升到2.5厘，今轮周期的同等升幅则仅用4个月时间，足见这次加息步伐之快之大。

港元与美元挂钩，当美息调升，水向“息”流自然转至美元；由于美元兑港元屡次跌及7.85的弱方兑换水平，香港金管局为了捍卫联汇便唯有入市干预。以上操作带来几个结果：

一、港元减少，这反映在银行体系结余的大幅减少之上。回想2020年末，美国受累疫情而重新减息，港元当时多番触及7.75的强方兑换水平，银行体系结余曾高约3500亿元（港币，下同），直到2022年3月美国重新加息，6月份的结余仍有超过3000亿元；可是，随着美国加息效果迭加，以及市场认定加幅比预期中快和大，短短个多月后已跌至剩余1000亿元左右。

二、港息上扬，这反映在银行同业拆息（H）之上。所谓联汇挂钩，不是说港美息率完全同步，以至港美汇价维持一致——事实上，挂钩是指美元兑港元维持在7.75至7.85的区间之内，而为了确保汇率于此为锚，利率才会被动地作出调整。因此，受惠之前港元资金水浸，故没必要跟美息同步上扬来吸引留住资金；反之，到港元结余卒之减少，港息就唯有调升起来。单计6月至7月的这一波“走资潮”，期内一个月拆息便从6月初的低约0.2厘，急飙至7月下旬的1厘左右。

三、息口上扬的最终结果，乃导致最优惠利率（P）调升。自2008年金融海啸以来，本港最优惠利率只上调一次；当中，即使美息曾上调超过2厘，港P仍仅微升0.125厘，而稍后随着美国减息，港P还很快打回原形，维持在5厘至5.25厘之间（视乎不同银行）。可见，有别于H每日随市场变化，近十多年来P几乎是不动如山；有鉴今轮升息太过厉害，市场已密切观望——甚至期望——P何时随H而上升。有业内人士估计，今后几乎美联储每次加息，P均会效法同步上升，至年底或将上调1.25厘之多。

按揭负担滞后浮现 供款半年料增32%

好了，港息变化会对楼市产生多大冲击？

最直接的影响，当然体现在按揭供款方面。近年港楼按揭计划五花八门，最基本的模式是“H+指定利率”（例如H+1.3%），然后以“P-指定利率”封顶（例如P-2.5%）。简单来说，6月份H为0.2厘，即实际息率为1.5厘；当7月份H升至1厘，则实际息率同步增至2.3厘。假如H持续攀升、以至P在年终时上调1.25厘至6.25厘，那么实际息率便将增到3.75厘。

有鉴今轮美息、港息升幅十分之快，供楼人士6月份的账单仍跟早年无异，迟至7月份才开始感到变化，而息率是一下子上调了0.8厘之多；到12月份，与此前比较更可能上调2.25厘！金管局的住宅按揭统计调查显示，现时香港楼按合约期约333个月（即约28年）、平均贷款额为514万元。以28年楼按计算，7月份因升息0.8厘而每100万元贷款须多偿还400元，贷款额为500万元即须多偿还2000元，即较6月份实际供款的18233元多约10%；如果到年底真个较6月份升息2.25厘，每100万元贷款便多偿还1200元，贷款额为500万元即须多偿还5800元，即较现行供款大增32%！这无疑不是小数目！所以，如果说升息无碍供楼负担、无碍楼市向好之类，实是妄顾事实、痴人说梦。

然而，为了确保楼市平稳健康，金管局早已做好升息应对，全港所有供楼人士必须通过压力测试，而压力测试是假设息率会上调3厘。也就是说，今轮升息纵然迅猛，但年内预计的升息水平，仍跟压力测试的要求存在相当差异，显示本港监管机构早着先机，做足了稳健的风险管理安排。

金管局压力测试有用 呼吸Plan财仔酿漏洞

惟须强调，香港金融体系纵不虞出现系统性危机，却不代表港楼不会因此不跌。金融体系的死与不死，跟整体楼市的伤与不伤，份属两码子事。

尤其是，在五花八门的供楼按揭计划下，不少因而规避了金管局的监管及压力测试。金管局的监管对象，仅限于金融银行业，惟发展商不时为置业者另辟蹊径；某程度言，这既有利销售，又有助上车，表面上一举两得，但当前景恶劣，则恐酿成问题。

早前，市场便出现俗称“呼吸Plan”，即只要有呼吸的人都可承造按揭，理由是相关按揭计划不设入息审查，与发展商合作的财务公司轻易批出贷款，所以即使能力不足、收入不足通过压测的人亦可置业。后来，尽管出现“半呼吸”计划，要求买家出示入息证明方成，但当中仍可豁免进行压测。不难想象，计划主要针对勉强置业的人，否则毋须“出此下策”；而重点是，这批买家正未必有能力承受息口上升。

此外，不论为了临时应急，抑或为了加大投资杠杆，不少业主都会加按单位，包括是找相关俗称“财仔”的财务公司而非银行加按——情况跟内地的影子银行类同，相关操作不属金管局监管范围。过去便不乏新闻，指业主因加按单位而最终破产，一些加按次数更达好几次之多。加按愈多，加息后的还款压力固然愈大，亦必加大楼市下行的风险。

“货源归边”易超跌 先行指标未许乐观

有观点认为，香港许多业主已经已置业多年，在供满按揭的基础上，加息影响完全是零，所以港楼拥有相当抗跌能力。的确，香港自置居所家庭供满楼的比例，2021年达到66.1%，即只余三分之一家庭尚要偿还贷款。问题是，股票市场上的“货源归边”道理，同样适用于物业市场：当市场里流通量所余无几，在供应稀少下价格就易大起大落。过去港楼之所以升幅显著，一定程度正受惠于货源归边，甚至有人为限制炒楼交投的特别印花税，相关“辣招”也是推升楼市的元凶。同一道理，也适用于跌市——供求定律虽指出，当供应少、需求亦少，价格未必大变；然而，当断供及银主盘涌现，相关“刚性套现”的供应大增，便很容易会大举推跌楼市。事实上，近来市场上已开始见到银主盘（法拍屋）踪影，大多数正是来自财仔（财务公司）。

现时衡量楼市升跌的指标不少。官方指标，乃差饷物业估价署的私人住宅售价指数：与去年9月的高位比较，指数最新下跌3.4%，幅度不算太大，毕竟数字是滞后反映5月的成交状况，当时港元拆息尚未抽升。相对贴市的中原城市领先指数，最新则较去年8月高位跌了6%；可是，数字仍仅反映7月中旬所签订的临时买卖合约。

除了直接观察楼价，还有其他先行景气指标。美联信心指数是按照网盘价格变化编制，减价盘减少则代表信心上升，减价盘增加则代表信心下降；7月中的指数便为51.2，低于荣枯平均值的60，表示楼价有机会由升转跌或跌势加快。另一港置调查虽较滞后，惟这个6月中进行的网上民调，已反映逾6成受访者认为港楼下半年下跌。

年内楼价或跌24% 强美元撑住港楼

港楼回调似是无可避免，文章最后不妨量度一下楼价的可能跌幅。

如何计算？这是假设业主的供款能力不变：如果6月前，一名业主上限只能挤出18233元缴付供款，即只能承造500万元的按揭；到年底后，倘若按息如市场预期般上调2.25厘，该名业主上限仍然只能挤出18233元缴付供款，换算下便只能承造约380万元的按揭。也就是说，楼价需要下跌24%方成！

当然，上述计算属于理论层面。实际上，一方面通过压力测试的业主，应有能力应付新增供款，例如透过减省其他方面的开支。但另一方面，随着楼市由牛转熊，在楼市只升不跌预期打破下，价格不排除会超跌收场，情况跟股市动辄由超买变超卖相若。何况，在减省开支及负财富效应下，香港整体市道亦难免变差，经济和劳动市场皆会受压，继而进一步损及置业与还贷能力，对楼市形成一个恶性循环……

不过，要衡量一个楼市的升跌，除了看本身价格的升跌，还要看其计价的币值升幅。譬如，一些港人移民英国，常强调当地楼价正在上升，最新便按年升了10%左右；但当同时考虑，英镑期内汇率大泻，每1英镑从兑逾10港元跌至约9港元，所谓楼价升幅完全是被汇率跌幅所吞没。事实上，只要港元跟随美元维持强势，兑英镑、兑欧元，以至兑日圆、兑加元、兑澳元新元等等持续上升，都可冲淡港楼可能跌价的风险。

但始终，世上本没只升不跌的楼市，港楼经历十多年的大牛市后，无论如何总不可能一直上扬。关键是，今轮调整究竟有多长、有多深？会否小幅下探之后便迎来反弹？总之，风险已经浮现出来，投资者既要小心入市，自住者亦不宜盲目摸顶。香港人理应见惯风浪，切忌好了伤疤忘了疼。