深圳二手房，排队下神坛

降价，是目前深圳楼市的常态。

刚进入8月，有市场消息传出，位于深圳光明区、被称为光明二手房标杆的龙光玖龙台，出现了89平房源成交总价仅536万，单价仅6万/平的案例。

中介指出，该小区的89平房源在去年的最高成交价，是去年3月底的730万，单价达到了8.2万/平，相比之下，如今跌去了194万，跌幅达到了26.5%。

尽管有疑似该房源的业主进行辟谣，称低价成交是因为亲人之间买卖，但市场信心已经经历了不可逆的再次动摇，正如网友所评论的：

“当初吹10万成交的时候就是真的，现在6万成交就说是假的？”

“真相是什么并不重要，重要的是，这个价格成交了。”

不无道理，数据即真理。

过往信息显示，虽然该小区曾有过10万+单价成交的传闻后续被中介辟谣，但也确实有业主挂牌10万、也有成交有近9万单价的成交案例，

那时候，所有人都觉得，光明的房价即使有泡沫，但也不多，光明一片光明，

深圳中原研究中心监控到，过去三个月中，二手业主挂盘价下滑最多的楼盘，是龙华梅林关的万科金域华府一期，挂盘均价较5月下滑36.2%。

其次，便是光明区与坪山区的楼盘，也有超过30%的降幅。

光明依旧光明，只是光明的房价失宠了。

01，

从网红盘到学区房

深圳楼市排队下神坛

在深圳，如今有的有房一族，正在忧于“接盘”。

2020年，深圳曾有一份《年度房价涨幅小区统计》，其中，涨幅第一的八卦岭宿舍，不到一年时间从单价7.5万/平涨到13.7万/平，涨幅高达82%。

彼时，不到30㎡的房源最高成交价甚至突破15万/平，是当之无愧的深圳年度红盘。

今年，八卦岭宿舍有房源成交价仅仅为6.78万/㎡，跌幅过半，而去年年底，该小区的成交单价也还有8万+的水平。

有中介发出，南山“网红豪宅”华润城3期，近期150平的房源最低报价2350万，对比最高时候成交的3288万，总价跌去了近千万。

在龙华区，龙悦居近日的63平房源已经出现了450万的挂盘价，比之前网传的478万，又有了30万的跌幅，值得注意的是，该户型的二手房指导价是528万，目前的挂牌价已经比指导价还要低近80万。

要知道，龙悦居在最疯狂的2021年年初，63平成交曾创下730万的记录，均价近12万/平。

而在龙岗，目前相比年初降价的二手房源，同样不在少数，更是越来越靠近指导价。

以为上了车，结果站了岗，对于部分高价接盘的深圳买家来说，“不想多说”是他们如今唯一想说的话，曾经搏一搏单车就能变摩托的深圳楼市，这一次却让他们掉链了。

抛开单个小区此前热度过高的因素，深圳学区房整体也在降温降价。

尽管深圳多年来都有“学位神话”，但从2021年7月开始，深圳房价进入下跌区间，名校片区也不例外。

乐有家研究中心数据显示，过去1年时间里，深圳最具有代表性的六大名校片区的成交量、成交价及业主挂牌价都有了不少变化。

其中，2022年上半年的二手成交量相较2021下半年出现微跌，2021年下半年六大名校片区二手住宅过户367套，2022上半年为355套，市场仍在走低，跌幅3%。

成交价则纷纷下滑，跌幅在10%左右，相当于每平米降了1万元。业主的挂牌价也渐趋理性，逐渐下滑，越来越多业主报价靠近指导价。

“花了一千多万买的学位房，如今何止只是上了三年网课。”

02，

保不住的高房价

因为避不开的指导价

深圳楼市早已经跌下神坛，

只是没有人曾想过，这一次的横盘期，会横这么久。

2022年5-7月，深圳二手楼市每月过户量稳定在2000+套，但趋势逐渐往下，出现两连跌。乐有家研究中心数据显示，2022年7月深圳全市二手住宅过户量为2039套，继6月下滑后再度走低。

深圳市场上行乏力，缺少实际性利好措施来刺激交易，购房者对于市场的信心也心进一步回落，造成购买欲望走低，上车步伐暂缓。

目前，深圳市场上为数不多的购房者，也多是奔着“指导价房源”去的。

深圳中原整理的深圳楼盘近三个月（5月-7月）的挂盘价对比，在监测的1632个有效楼盘中，共有1042个楼盘为报价下跌，下跌比例超过了六成。

乐有家数据显示，对比6月，7月深圳有80%的片区挂牌价下跌，与此同时，深圳中原报告指出，7月份深圳全市住宅挂盘量却上涨了18%，出现涨幅的片区数量超过77%。

成交量价并没有上涨，挂盘量却不断增加，意味着更多的深圳业主已经逐渐耐不住性子，放弃“捂盘”。

业主持续让利，深圳二手房进入了买房市场。

乐有家研究中心监控，2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖”，这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。

在深圳中原监控的7月二手房成交中，更有18%的房源是低于指导价成交的，并且在高于指导价的房源中，高指导价20%以内的成交量占比高达60%左右。

也就是说，假设某个小区指导价单价是5万/平，那么成交价高于指导价20%，也就是6万/平，仅多出1万/平成交。

保不住的高房价，因为避不开的指导价。

2021年2月8日，深圳率先在全国推行二手房指导价，全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

但据南方都市报近日报道，截至目前，除了上海和深圳以外，已有13个城市的二手房指导价制度实质性取消，这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

其中，比较间接的取消，多为“贷款已不受指导价影响”；

更为直接的，则如西安，最先“官宣”暂停发布二手房参考价机制。

不仅如此，实际上，在实行了近一年后，近期上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动，此前的最低价“房地产交易中心涉税评估价”上涨，进而带动银行贷款额度提高。

这不仅意味着上海购房者的贷款额度变高了，换句话说，当下，已经只剩下深圳的二手房指导价政策如此得稳如磐石了。

没有对比就没有伤害，更不知高低。乐有家研究指出，经历了2个月的疫情停摆后，上海二手楼市迅速反弹，回到疫情前水平，近1年的总成交量达到17.3万套，月均交易量1.3万套，近期更是逼近2万套。

而深圳近期维持在月均2000套的成交水平，且还有下滑趋势，与上海的二手市场活跃度和成交量，形成了鲜明的十倍之差。

在房地产市场整体走势不明朗的情况下，深圳的二手房指导价不仅是“指导线”，如今也成了“高压线”。

拐点何时才至？