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中国4个知名房企:两家已爆雷,碧桂园也处于暴雷边缘,万科呢?

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文:十夏

时代的变迁总是在不经意间发生,当时代抛弃你时,甚至连一声再见都不会说。在过去几年,国家统计局在公布主要城市房价涨跌情况时,我们能发现基本上都是清一色的上涨,只是涨幅多少的问题。而今时今日发现,大多城市的房价是下跌的,部分城市房价下跌已成为一种现实。


房价单边上涨的时代已经结束,整个楼市延续下行趋势,而楼市下行影响最大的无异于房企。8月7日,富力地产发布了2021年度业绩公告,2021年内富力地产实现权益合约销售额共1202亿元,同比下降超13%。8月8日,保利发展披露了2022年7月的销售情况。报告期内,公司实现签约金额330.01亿元,同比下降21.72%,环比下降35.3%。

而现如今,千亿规模房企里,又倒下了一家。这一次,轮到了龙光。8月7日晚,龙光集团在港交所发布公告,暂停支付5笔境外美元优先票据的到期利息。连利息都付不起了,可想而知龙光的资金压力有多大。


7月以来,有多家房地产百强企业在漫长的偿债道路上倒下。7月22日,上海知名地产企业景瑞控股提前告知投资者:我们将无法按期交付一支票面利率12%、余额2.6亿美元优先票据。

7月29日,千亿房企中梁控股再次宣布,一笔美元优先票据违约,目前共计未偿还资金为1257万美元。8月3日,曾经的龙头房企正荣地产年内第二次官宣美元债违约,宣布有两笔美元债都“无法支付”。


时过境迁,当国家调控政策开始发力,老百姓再也买不起天价房时,中国房地产业就迅速进入“寒冬期”,整个房地产行业一片哀嚎。就连曾经的房企四大巨头的恒大和融创,也已经无法承受。老大碧桂园现在也正处于雷暴边缘,那万科的情况又如何呢?

爆雷的融创恒大

融创成立于2003年,虽是四大地产巨头中最年轻的一个,但却是孙宏斌卖掉顺驰后才开始运营的。孙宏斌在做顺驰时,曾大肆扩张,想要超越万科成为行业龙头。最终不但没成功,反而大败而归。


换档融创后,孙宏斌可谓风光无限,带领融创2014年就进入行业前十,2016年销售额突破1000亿元,2017年成为行业第四。2021年,以5677亿元的销售额成为中国第三大房地产企业。

融创在孙宏斌的带领下,不仅携150亿资金入股乐视,还从股东干成了老板。2017年,更是斥资632亿元收购万达文旅酒店项目。而大规模并购下,融创中国的总债务也在快速上升!目前,融创的总债务约为1万亿。今年3月,融创一笔美元债务宣布展期。债务无力按时偿还,事实上已经宣布融创中国出现了债务“暴雷”。


与融创的悄无声息相比,恒大可谓是惊天动地。1996年,许家印在广州成立恒大集团,在随后的发展中,扩张成为恒大的代名词。近年来,恒大除了在全国范围内高杠杆跑马圈地以外,还大举进军新能源汽车、文旅康养等多个行业。看似多元化发展,实则承担着极高的经营风险。在房地产市场遇冷后,销售资金难以筹集,高周转、高杠杆的发展模式难以维持。资金链断裂,最终导致雷暴。

桂园危机四伏

作为“宇宙第一房企”,碧桂园的杠杆自然也不低。据碧桂园发布的2021年年报显示,截至2021年底,碧桂园负债高达1.65万亿,资产负债率为84.57%。即使剔除7093亿元的预收款项,债务仍高达9000亿元。碧桂园也在想尽办法降低债务,但资本市场并不买账,其市值也已经跌去8成。


6月22日,国际评级巨头穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1(垃圾级),并撤销其Baa3的发行人评级。无独有偶,惠誉也将碧桂园的评级纳入负面观察名单,毫不夸张地说碧桂园已经处于雷暴的边缘。

万科独善其身

万科成立于1984年,在中国算是老牌房地产企业了。1991年恒大、碧桂园还没建立时,万科就在深交所挂牌上市了。在房前摸爬滚打多年万科看到的危机太多,因此,在房地产企业的发展过程中,其战略不是借贷扩张,而是稳扎稳打。


早在2012年,万科就提出转型,积极布局与传统开发业务相关的市场,如长租公寓、物流、商业等行业业态。相比单体住宅开发,万科更愿意在TOD、城市更新和大型复杂项目上沉淀能力。在中国房地产发展进入天花板之际,万科通过多元化经营发展保障了其持续安全的增长。

根据万科集团发布的2021年财报,全年实现合同销售金额6277.8亿元,营业收入4528.0亿元,营业收入增长8%。在行业前所未有的冲击和调整下,万科守住了安全经营的底线,保持了“绿档”和行业领先的信用评级。经营性现金流净额连续13年为正,年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。


在楼市依旧寒冷的当下,销售收入下滑,高负债的房企越来越难过。用不了多久,头部房企可能要面临再次洗牌,就看下一个暴雷的是谁。做企业不是看谁跑的快,而是看谁跑的远,万科稳健的作风,让其有了基业长青的潜质。

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