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这种房,再也不敢买了

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文 / 子木

“城市生活,极其无趣,车堵人挤,雾霾嘈杂,何以解忧?唯有大海。”

认识老王的时候,大概在2015年,这是他在自己博客写的一首打油诗,估摸着小学三年级水平,但能看出,他对海,情有独钟。

他跟我说,奋斗大半辈子,钱赚了不少,身体却不好,医生告诉他,要多出去走走,看看山看看海,瞧瞧日出和日落。

医生本让他多锻炼身体,他却把海当成了“药方”。

打那开始,老王就在全国各地到处买海景房,大连金石滩、山东乳山、广西北海、惠州大亚湾、三亚清水湾……

老王朋友圈除了海就是海,连网名都是“海阔天空”。

他说,鄙人这辈子的梦想,就是住遍全国海景房,枕着浪花睡觉,听着海鸥声起床。

别以为这是波澜壮阔的梦,老王可不傻,他是打着投资的小算盘。

那几年,正是文旅产业井喷期,只要有海的地方,插满了形形色色的广告旗。

什么“中产刚需”“第二居所”“养老胜地”“五年回本,十年稳赚”等投资概念,林林总总。

每逢节假日,大巴车一车车往海滩的售楼处拉客户,老头大妈手拉手,丝巾飞扬,镜头比耶,刷卡不亦乐乎。

老王当初倒是找我做过咨询。

我记得告诉过他,喜欢海,就买上一套海南的海景房,节假日带着家人去玩玩得了,其他一律别碰。

但他没听,认为我在胡说八道,挡了他的财路。王八对绿豆,老王就这样陆陆续续买了七套海景房。

此后就再没联系。



直到昨天,他冷不丁发给我一个消息,求救子木,海景房到底如何才能卖掉?

这几年病没见好,疫情下公司一直在亏钱,想卖掉海景房给自己公司续命……

这次我只回答了三个字,卖不掉。

1

我们先要搞明白,什么是投资?

低位买进,高位卖出,重点在卖,而不在买。

这个房子未来到底会有多少人愿意接盘,它是否有足够的稀缺性,绑定了多少城市资源。

“面朝大海,春暖花开”的日子,谁都喜欢,谁都畅想,只要有假期,我也会带着家人去海边小住几日,体验一下海的浩瀚。

然而本地人,并不喜欢。

我当年去海边城市做调研,喜欢住在海边的当地人,寥寥无几。

一来对从小在海边长大的人来说,海已习以为常,自然没那么好奇和向往,想去看,开车去兜一圈,没必要住在海边。

二来不太喜欢这种居住环境。

海边生活风太大,潮湿且盐份太高,长期下来,这种潮湿会让身体很不舒服,容易得风湿。

衣服、被罩、床单,很难晒干,家里的电器设备,栏杆都会被腐蚀,甚至楼盘外立面被海风腐蚀严重,没有很好的物业,楼盘整体折旧很快。

海风潮湿也会导致基建维护成本太高,学校、医院、商场等城市资源,也不会再建在海边。

这导致海景房获取城市资源,效率极低,沿海城市一般都以距离海边1.5公里外的位置,作为宜居生活带。

在当地人眼里,上班、上学、就医、吃饭……这些基础生活配套更重要,而不是天天看海,本身对海景房的欲望极低。

再加上外地人炒高了海景房房价,低欲望+低购买力,更限制了房屋的流动性,基本降至冰点。

那么这房子如果想增值,只能靠源源不断的外来客。

但外地人会买吗?



要知道大多数城市海边并不是稀缺资源,海岸线绵延几公里,政府大举卖地,根本不缺新房。

人家看了一眼新房,再看一眼已经被海风腐蚀严重的二手房,两者价格相差不多,会怎么选择呢?

大多数投资客根本没有看懂这里面的道道,就被拉到海边售楼处,头脑一热刷了卡。

销售小姑娘眉飞色舞,投资生意经讲得不错,你以为赚得盆满钵满,结果是跟别人联手吹了一个巨大的资产泡沫。

让全国海景房市场沦为阴沟里的沼泽:

二手房无人问津,新房继续骗人买。

不过,这个谎言终究还是破灭了。

2

大疫三年,无数行业备受煎熬,论惨淡,旅游行业当属首位。

动不动隔离禁足、封城防控,让人们只能在熟悉的场景钟摆式活动,远地旅游变成奢望。

旅游行业滑铁卢,拖垮了民宿产业,同样也刺破了海景房市场泡沫。

老王之前还幻想着海景房可以升值,资产兑现时,却发现一切都是想象,之前买的房子基本都跌成了“白菜”。

乳山不用多讲,已经彻底废了,当年野心不小,疯狂卖地,号称打造“天下第一滩”。

结果规划混乱,还破坏了生态,落得一地狼藉,割了几轮京津人韭菜,再无人敢上车。

现在整片海景房夏天入住率大约30%,冬天的入住率大概只有5%左右,俨然一座“鬼城”,疫情之后,去旅游的人也少了,更别说买房。



房价从最高峰1万多,一度跌回10年前,基本在2-3000元/平米,前段时间甚至曝出6万一套房,跟鹤岗遥相呼应。

这种海边小县城再想翻盘的概率基本为0。

有着同样历史走势的,还有广西北海,早些年是传销窝子,后来开始搞海景房产业,圈了一大批广深客。

现在房价已经跌回5年前,情况比乳山好一些,毕竟景色环境还能圈一批游客,目前一线海景房房价也只能卖到7000元/平米。



惠州大亚湾海景房,这个是最坑的。

因为背靠深圳,所以当初开发商们打造海景房概念的时候,都以无缝连接深圳为概念,房价自然卖得贵。



一些深漂买不起深圳房,也不懂市场,都被坑进去了。当地政府比较贪婪,为了卖地,把大亚湾建成了一个“贫民窟”——密度极高,而且基本不做任何生活配套。

一个被坑进去的读者说,买个菜都得开车10分钟去隔壁的惠东县才能买到。台风来了,更没法住,风带着水哗哗往里刮。



这两年惠州基本腰斩,50万就能买一套,前些年高位接盘的基本都被锁死。

唯一抗跌的,可能只有海南海景房,而且是三亚和海口的海景房,因为海南气候稳定,一年四季都可以吸引全国各地游客。

更多有钱人把这里的房子当成奢侈品来消费,但纵使如此,海南海景房这几年也基本横盘,没有增长趋势。

3

无论承认与否,中国海景房市场的历史已经画上句号,这场横跨近40年的房地产价值运动,也接近尾声。

当年“春暖花开”的想象,终究变成了“烫手山芋”。

昨天还有人跟我讨论,会不会深圳的海景房好一些,毕竟是一线城市,有钱人那么多,产业也发达。

抱歉,深圳也逃不过海景房衰败的宿命。

前段时间,深圳当初火极一时的一线海景豪宅莱茵庄园,200平米,起拍价558万,结果落得无人竞拍而流拍。

要知道2019年这套房的价格,一度高达1175万元,现在基本腰斩。

这是因为这些年香蜜湖、深圳湾等豪宅片区崛起后,房地产价值发生了迁移。

相对于深圳东部的黄金海岸线,后者距离城市核心产业区福田、南山更近,距离顶尖的教育资源更近,距离穿梭在城市楼宇之间的中产阶层更近。

在城市资源面前,再无边浩瀚的海,也会黯然失色,不值一提。

产业永远排第一,接下来是教育、环境、商业、医疗。

而在环境层面,江、湖、山、河、湿地公园的价值,要比海更强一些。

老王身后,还有千千万万个老王,明白这些逻辑,就不会着了海景房的道。

不过再诚心的建议,都无法帮到老王这样的选手,这也证明,任何投资都是有门槛的。

对于房产来说,过去闭着眼赚钱的时代机遇已经彻底消失,未来睁大眼睛都未必能稳定收益。

所以我一直都在倡导,通过学习拔高对房产认知,再去寻找机会。

如果自己没有时间去学习,就要在生活中多找一些“有趣的灵魂”。

何为有趣的灵魂?

实际上就是一个人的信息密度、知识层面都远高于你,且愿意俯下身去,倾听你诉说毫无营养的废话。

和你交流,并提出一些你没有听过的观点,颠覆了你短浅的想象力及三观。通俗点来说,即认知体系上的降维打击。

之前我比较喜欢帮助人,所有人我都想伸手拉一把,但后来经过几次惨重打击后,深刻地认识到,有些人是帮不了的。

他们认知不够,还不喜欢花时间去学习,目光短浅,还因小失大,自以为很聪明还贪小便宜。

后来我把《醒世恒言》里的一句话,作为口头禅,解了心中的郁结:

药医不死病,佛度有缘人。

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