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今后郑州老旧小区加装电梯更方便了!“一票否决”这一重点难题有解决办法了?

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大河报·豫视频记者 宁田甜

三年前的2018年12月17日,在郑州市市民的强烈呼吁和期待下,郑州市出台《郑州市人民政府关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》(郑政文〔2018〕208号)(以下简称《实施意见》),以此解决市民期盼已久的老旧小区加装电梯问题。

而这,也是大河报·豫视频记者群体独家呼吁多年的民生实事实现落地。

该政策出台后,三年来,郑州市的加梯惠民工程取得了较大进展。但在实际执行操作当中,遇到了一些新情况新问题,甚至部分问题已经影响到全市电梯加装工作的进一步推进。

为了解决目前遇到的相关突出问题,郑州市新修订的《实施意见》已于近日印发。





郑州加梯政策修订的背后,此前的加梯工作到底存在哪些主要问题?新的加梯政策,都加入了哪些更加惠民便民的好办法?都解决了哪些影响加梯工作的痛点?市民和加梯企业等各方对加梯新政作何反应?在新政策的加持和助推下,郑州市加梯惠民工程的前景和目标任务又是啥?

8月11日,大河报·豫视频对此进行更加深入的解读。

政策修订背景:部分新问题的出现,已严重影响到加梯工作的推进

8月11日,郑州市加梯办相关负责人杨继刚就《郑州市城市更新工作领导小组关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》的修订情况和政策方面进行了解读。

他说,在此前加梯工作的具体实施过程中,遇到了单一产权既有住宅和别墅加装电梯项目无人审批监管、业主意见统一难、矛盾纠纷协调难、加梯资金筹集难、社区变相要求“一票否决”等新情况、新问题,部分问题已严重影响到全市既有住宅加装电梯工作的进一步推进。而原制定《实施意见》依据的《中华人民共和国物权法》也已废止。对此,各开发区、区县(市)、广大业主、加梯企业、部分市人大代表和政协委员对修改《实施意见》的呼声日益强烈。

他提到,特别是《中华人民共和国民法典》实施后,郑州市《实施意见》部分内容与《中华人民共和国民法典》相关精神相违背。



新政策中的11个变化,直指加梯痛点难点

1、扩大加装电梯适用范围:从市内五区扩大到郑州市全域

杨继刚介绍,一是将既有住宅加装电梯适用范围从过去的市内五区扩大到全市所有行政区域,使加装电梯受益面进一步扩大,实现郑州市全域加装电梯的目标。二是将本市行政区域内国有建设用地上符合加装条件的所有既有住宅全部纳入适用范围内,不再区分别墅、单一产权和个人产权。此举既可使更多的群众受益,又能将所有符合条件的既有住宅加装电梯项目全部纳入监管范围,改变过去单一产权既有住宅和别墅加装电梯无人监管、各行其是的局面,便于从源头上加强监管,规范市场秩序,杜绝加装电梯质量安全生产事故发生。

2、放宽了公积金提取条件:将公积金提取时间提前

既有住宅加装电梯提取住房公积金从原来的需电梯项目建成取得特种设备安全监督管理部门核发的《使用登记证》后方可提取,变为现在电梯项目开建前参加联合审查会议取得《联合审查会议记要》后就能提取。住房公积金提取时间的提前,即有效缓解了业主“加梯资金筹集难”问题,又极大地促进了我市既有住宅加装电梯工作的开展。

3、调整加装电梯实施程序:避免了前期投资打“水漂”的问题

针对业主反映的在没有协调好加梯单元所有业主意见,签订加梯协议的情况下,实施程序第一步就让先找设计单位编制加梯方案,后期如意见协商不一致无法签订协议,容易造成编制电梯方案投资打“水漂”的问题。此次,加梯实施程序作了相应调整,从而避免加梯业主经济损失。同时,根据三年多来加梯工作在施行过程中的实际操作情况,对加梯相关流程进行了重新梳理,将工作流程划分为动议表决、签订协议、制定方案、协议公示、施工图审查、联合审查、工程施工、联合验收、使用登记、资料归档等十个具体步骤,确保了加梯流程清晰、明了,符合加装电梯工作实际。

4、增加解决争议特别条款:借鉴外地做法有效化解

针对部分低楼层业主以影响自己采光出行、施工噪音影响休息、侵犯个人隐私等理由不同意加装电梯,基层多次组织协商无果,不予盖章,从而造成电梯项目无法参加联审,民怨较大的现实情况,《实施意见》借鉴成都市做法,增加了解决争议的特别条款。

业主之间发生争议,可向基层人民调解组织和其他社会组织请求调解,基层人民调解组织和其他社会组织应依法组织调解;业主认为因加装电梯侵犯其民事权益而提出经济赔偿等要求的,由业主之间协商解决,协商不成的,通过法律途径解决。

此举不仅为社区开展加装电梯工作提供了抓手,减轻其工作压力和负担,还能有效缓解社区与加梯业主和加梯企业之间的矛盾,有利于维护社会安全稳定。

5、与《民法典》结合:保持步调一致

原《实施意见》规定“加装电梯应经本栋(单元)房屋专有部分占本栋(单元)建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”;“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以申请使用业主分账户中的维修资金”。这两项规定与去年实施的《中华人民共和国民法典》精神相违背。

因此,《实施意见》将实施程序第一步“动议表决原则”和“加装电梯使用维修资金原则”与《民法典》相关精神调整一致。

6、强化加装电梯组织保障:增加对各级职能部门的督考核职能

对市、区县(市)既有住宅加装电梯工作领导小组职能进行了调整,统一增加了督查考核职能。市级主要对各开发区、区县(市)年度加装电梯工作开展情况进行督查考核,区县(市)级主要对各街道办(乡镇)、社区开展加装电梯工作情况进行督查考核,考核结果与其绩效考核、评先评优等直接挂钩,此举将极大促进各级开展加梯工作的积极性和主动性,克服过去加梯与自己关系不大,干好干坏一个样的局面。进一步明确了各开发区、区县(市)政府相关职能部门、街道办事处或乡镇人民政府、社区居委会和电力、通信、供水、雨水、污水、燃气、热力等管线单位的职责,主要目的是解决加梯工作中相关部门、单位之间容易相互扯皮、互相推诿、各行其事、配合不密的问题。

7、健全矛盾纠纷协解机制:减轻基层工作压力

加梯业主意见“统一难”是既有住宅加装电梯过程中的最大难题,是既有住宅加装电梯成败的关键,也是困扰街道办事处或乡镇人民政府、社区居委会,影响其参与加装电梯工作积极性和主动性的主要问题,为更好地做好加装电梯矛盾纠纷协调工作,有效减轻基层工作压力,维护社会安全稳定,《实施意见》对加装电梯矛盾纠纷协调机制做了进一步的规范和明确。

8、规范联合审查相关程序:简化流程提高加梯效率

针对各开发区、区县(市)加梯办、部分电梯加装企业和加梯业主集中反映的既有住宅加装电梯联合审查阶段程序不统一不规范,各开发区、区县(市)个别职能部门配合意识不强、为民服务思想树的不牢,人为设置过高门槛,造成电梯加装企业成本大幅增加,电梯加装手续办理过多、时间过长的问题,新政对联合审查阶段相关程序和内容进行了统一规范。

9、加强电梯施工环节管理:确保施工安全

针对各开发区、区县(市)加梯办反映和在加梯督查考核过程中的发现:电梯加装企业安全生产意识欠缺,落实施工现场打围规范不严,安全生产防范措施不到位,野蛮施工违规施工频发,监督部门履责不认真,监管缺失,相互推诿扯皮等问题,新政对电梯项目施工环节作了进一步的规范。主要是提倡文明施工、安全施工,避免职能部门之间相互扯皮,造成电梯项目施工环节失控失管,从而预防加梯质量安全生产事故发生。

10、强化安全规划设计:保障电梯和加梯住宅使用安全

为保障电梯和加梯住宅使用安全,考虑既有住宅大都建设时间较长,部分房屋还有一定损坏,房屋安全性难以保证。部分业主和施工单位房屋安全知识欠缺,安全意识淡化,极可能在施工过程中做出损害房屋安全的行为;同时,部分业主借加装电梯之机私搭乱建,形成安全隐患,侵害其它业主利益,出现邻里矛盾纠纷,影响社会稳定。本着预防为主、确保安全的目的,新政对加梯安全和规划设计提出了更加严格的要求。

11、完善加梯相关保障措施:明确社区应有专人负责加梯工作

首次明确加梯使用单位。明确电梯所有权人为电梯使用单位,负责加装电梯的日常使用和运行管理,有物业服务人的老旧小区,也可委托物业服务人具体实施。提倡加梯与“旧改”紧密结合。此举即能避免因重复施工造成浪费,又能缩短工期减少业主投入。鼓励安装智慧电梯系统。顺应时代发展和郑州“智慧城市”建设需要,积极推行安装智慧电梯系统;明确社区居委会应有专人负责既有住宅加装电梯工作;同时要求既有住宅加装电梯的工作经费应列入各开发区、区县(市)同级财政,此举将有效保证加梯工作顺利推进。



加梯企业提出,“特殊条款”中相关细节可否再明确一下?

新修订的《实施意见》明确了“特殊条款”,既有住宅加装电梯方案和加装电梯项目协议按本意见规定公示期满,经街道办事处或乡镇人民政府及社区居委会分别调解后相关利害关系人仍未能达成一致意见,申请加装电梯的业主如有下列情形之一的,社区居委会对加装电梯项目协议和公示报告予以盖章确认:有一名以上(含一名,下同)经专业机构评估认定为失能的人员;有两名以上年满七十周岁或一名以上年满八十周岁的老年人;有一名以上视力残疾或肢体残疾达到三级以上的残疾人。



对此,郑州进步电梯有限公司总经理范亚龙介绍,加梯过程中,确实遇到类似的一些麻烦。比如,此前政策中的“一票否决制”就是最大的困难,一个单元想加装电梯,哪怕有一户不同意,电梯就无法加装。他们公司客户中就有几个这样的情况。其中有个小区,相邻俩单元的一楼住户,都不同意安装电梯,因此加梯工作停滞不前。

“新政肯定是有利于推进这项工作的。”范亚龙说,目前,他们公司手头就有几部因此前“一票否决”政策无法推进的加梯项目,新政一出台,这些项目推进起来应该快多了。

不过,也有电梯加装企业认为,上述的“特别条款”未明确是否是产权人或者直系亲属亦可?建议这一点能否进行明确。如果必须是产权人,能否将范围扩大到其直系亲属?

对此,杨继刚解释说,这个必须是加梯业主,也就是产权人。这种情况,征求意见时业主和各区县(市)都有提议,因为部分老年人,年纪较大,不知哪天突然走了,提前把房产过户到子女名下,但一直和子女在一起居住,个人名下无房产。

有关这一点,他们也写到了《实施意见》里了,但加梯条件已经明确有合法权属证明,特殊条款如在加上名下没有房产的业主也算,就会自相矛盾。政策实际上非常好解释,加梯业主必须是本单元有合法权属证明且同意并申请加装电梯的业主,其它业主不适用。

当前加梯工作中,还存在哪些问题?

采访中,加梯企业还反映了以下现实问题,政策修订部门一一作出回应。

问题1:在实际审批过程中,部分办事处和社区工作人员对加梯政策并没有充分理解与执行,还是要求百分之百签字同意,担心后期出现矛盾,不愿承担相应协调责任。

答:这个就是各区县(市)执行政策的问题了,以后各区县(市)还要出台本辖区加梯电梯政策,会更细化,出现这样的问题我们在以后督查考核过程中会向市政府督查部门汇报,让他们去督查解决。

问题2:当下施工中出现无理阻挠的,并没有相关职能部门出面解决,如有争端情况发生,公安机关则要求双方停工协调,导致依法办理的加装电梯工程无法继续,严重违背加梯政策。

答:对已经依法办理相关施工手续的既有住宅加装电梯工程,相关业主应当提供必要的施工便利,不得阻挠、扰乱、破坏施工。阻挠、扰乱、破坏既有住宅加装电梯项目施工构成违反治安管理行为的,由辖区公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处理。

问题3:凡是加装平层入户的电梯方案,相关职能部门为了严格控制候梯厅及入户连廊等面积,要求入户门安装于住户窗户上,为了加装电梯,居民迫不得已接受房屋使用功能改变的现状,但是此举对家里通风采光造成严重影响。

答:这是相关职能部门的问题,什么事都得有规则,得按规则办事,职能部门只要是依规办事没有不妥,电梯企业不能想当然的想怎么干就怎么干。电梯企业不能只从自身利益考虑,不考虑政府职能部门的难处。

连续三年被列为“十大重点民生实事”之一,目前全市已累计加梯639部

据了解,既有住宅加装电梯工作曾连续三年被郑州市政府列为十大重点民生实事之一。

2021年、2022年连续两年,郑州市政府下达的年度加装电梯目标任务都是200部。



目前,这项重大民生工程最新进展如何?

8月11日,大河报·豫视频记者从郑州市加梯办负责人杨继刚处获悉,截至2022年7月底,郑州市已累计加装电梯639部,其中已建成电梯564部,另有75部电梯正在和即将施工,稳居全省首位。2022年,全市已加装电梯206部,其中已建成电梯131部,75部电梯正在和即将施工。

“经初步调查了解,全市大概有上万个老旧小区需要安装数万部电梯。”杨继刚说。



链接:术语解释

1.申请主体:本单元同意加装电梯的所有业主。

2.实施主体:申请主体可书面委托1~3名业主或业主委员会、原产权单位、原建设单位、电梯安装企业、物业服务人、代建单位等作为实施主体代理加装电梯工作。

3.专有部分面积:按照房产证或不动产权证记载的建筑面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

4.业主人数:按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。总人数,按前项的统计总和计算。

5.城市有机更新:是对城市中已不适应一体化城市社会生活的地区作必要的改建,使之重新发展和繁荣。主要包括对建筑物等客观存在实体的改造,以及对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。

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