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明星天团出走后,弘阳地产要债务暴雷了

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@房财经王哲

如果没有意外,曾焕沙的弘阳地产,即将正式暴雷了。

这多少令人惋惜。在扛过了无比艰难的2022上半年,它还是倒在了形势仍未明朗的今天。

8月11日,总共4页的公告,能看出曾焕沙和弘阳地产的艰辛与惆怅。

然大势使然。曾老板2022年的一切努力,最终并没有换来他想要的结果。

预告其实已经发生。

一天之前,弘阳地产经历了股价暴跌——当日跌幅14.84%。(详见房财经此前文章《曾焕沙欠吴亚军一个感谢电话》)

3.5亿美元债违约

8月11日晚,弘阳地产正式公告,称一笔3.5亿美元于2025年到期,利率7.3%的优先票据,最近一期到期应付的利息尚未被支付,而其亦不预期会在宽限期结束,即2022年8月12日或之前被支付。

自2022年1月1日以来,直至6月30日,弘阳地产积极管理和偿付各项债务,其偿付债务所减少的本金额,加上支付的利息,达到15.22亿美元,其中境外债务占6.16亿美元。

弘阳地产在此期间偿付的该等境外债务,包括于2022年4月到期的4.5亿美元9.95%优先票据,及其最后一期利息。

“尽管本公司已尽不懈努力,积极管理所有债务风险,但仍面临重大压力。”弘阳地产称,若干即将到期的境外优先票据及银行贷款,其无法保证能够履行偿付义务,包括于到期时或于宽限期内,偿还本金及利息。

截至目前,弘阳地产还有5笔未到期的美元债券,共计14.65亿美元。

分别为:2.5亿美元于2022年到期的10.5%优先票据、4.55亿美元于2023年到期9.7%优先票据、3.5亿美元于2025年到期的7.3%优先票据、2.1亿美元于2024年到期的7.3%优先绿色票据、2亿美元于2023年到期的9.5%优先绿色票据。

而随着3.5亿2025年到期的美元债违约,接下来,这可能将导致,包括违约债券在内的所有债权人,在满足相关票据契约所约定的条件下,要求弘阳地产即刻清偿,进一步导致其他债务包括美元票据发生交叉违约,或提前清偿。

对此,弘阳地产称,为进一步与境外债权人,就共同利益事项进行透明对话,其已委托海通国际,作为其财务顾问,并委任利达律师事务所作为法律顾问。

弘阳地产及顾问团队,将积极与所有境外债权人沟通,探讨所有可行方案,以寻求应对目前状况的整体解决方案。

“于寻求整体解决方案时,将努力秉持公平原则,对待所有境外债权人,以保障所有债权人的利益。”弘阳地产公告称。

亏损的弘阳地产

至少从8月11日的报告来看,曾焕沙还是比较实在,他并没有选择逃避,或避重就轻,而是直面着一切问题。

与美元债即将违约一起披露的,还有弘阳地产上半年的业绩预告。

公告称,截至2022年6月30日,通过可用的未经审核账目初步审阅,弘阳地产录得亏损净额介乎3.5亿元至4.5亿元之间。而2021年同期的净利润,则为9.9亿元。

1-7月,弘阳地产未经审核的营运数据显示,其累计合约销售金额为人民币224.43亿元,同比2021年560.1亿元,下滑59.93%。其中7月份实现合约销售金额28.32亿元,同比2021年7月68.63亿元,下滑58.74%。

对于上半年亏损的原因,曾焕沙给出了三个理由。

首先,房地产行业的整体市场规模下行,弘阳地产上半年纳入结算的项目,销售毛利较低。

其次,受疫情影响,弘阳开发项目售价未及预期,投资性物业出租率及租金收入均有下降。上半年,非经常性损益公允价值评估预计发生减值,基于谨慎原则,计提的存活跌价准备,形成的资产减值损失预计增加。

还有,弘阳地产美元债,因人民币对美元贬值,产生了较大汇兑损失。

销售的持续疲软,跌价大环境的行业巨变,让曾焕沙进行再融资,变得举步维艰。

弘阳地产认为,中国民营地产开发商,实际上已无法利用银行贷款,特别是境外债务资本市场,等传统融资渠道进行再融资。

这无疑将进一步加剧,包括弘阳地产在内的其他众多民营开发商的现金流。

此前,惠誉曾估计,截至2022年5月,弘阳集团和弘阳地产拥有超过50亿元可用现金,用以偿还债务,其中弘阳集团仅有5亿-10亿元人民币现金,弘阳地产则有45亿元人民币。

这只能覆盖该集团2022年剩余时间到期债务,且将耗尽其流动性缓冲。

但即便如此,弘阳地产上半年仍交付了27078个物业单位,总建筑面积378万平方米。

因为,曾焕沙很清楚,“保交付”是首要任务。

只有不烂尾的弘阳地产,以后才有重新站起来的那天。

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