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惊现2.5万/㎡!科学城二手房跌出价值了吗?

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《权游》里有句台词,叫“Chaos is a Ladder!(混乱是阶梯)”。

在最近的博鳌房地产论坛上,面对楼市的乱局,有专家就抛出“房子是消费品而不是金融资产”、“买房是为了住,而不是去卖”的观点,令人深思。

在经过一轮价格调整后,曾经火爆的科学城二手房,最近也越来越向消费品看齐,松动下跌的价格,究竟是深渊还是阶梯?



2.5万/㎡可以买科学城二手?你没看错!



这个价格,不是公寓、不近增城,也不在黄埔永和,而是科学城“守门员”云埔板块的岭南雅筑,日前挂出了一套“满五唯一”82㎡户型。

当然,这样低价的笋盘,只是当前广州二手房行情的一个缩影。

在新房价格战激烈的今天,广州二手总体表现不佳,据克而瑞统计,上半年二手总成交41956套,比去年同期少了3万多套。

尽管如此,上半年二手成交套数,排在广州近5年的第二位,其实证明二手需求依旧是有强力支撑的。



最出乎意料的,莫过于科学城所在的黄埔区,上半年二手成交量暴跌55.5%,甚至不如从化这个小透明,着实令人惊讶。

价格上,几个网红盘也是普遍跳水,例如东荟城成交价基本跌回4万/㎡左右,甚至有的盘跌出超20%的跌幅。



正是在这个大背景下,作为位于科学城边缘的岭南雅筑,二手惊现2.5万/㎡。

而从目前岭南雅筑整个小区报价来看,贝壳所挂出的7月参考单价约为2.8万/㎡,也是目前云埔报价最低的楼盘。



要知道,在上轮广州集中供地中,岭南雅筑旁地块,刚被保利以折合楼面价17999元/㎡所拿下,未来售价破3万/㎡是大概率事件——这是否意味着,未来同个片区,一二手价格又要被拉开明显差距。

昔日的小甜甜,今天就变成牛夫人,难道科学城的二手房就不吃香吗?



其实,面对二手房这个错综复杂的市场,除了宏观解读,个体具体分析更重要。

首先,从单价,即便岭南雅筑挂出看似惊人的单价,但2.5万/㎡对比当初1万出头的购买价,大概率已经翻倍了,也就是说,这次甩卖看似亏了,但业主其实已经赢麻了。

其次,二手房源差价被拉大,往往是具体房源决定的,例如噪音问题一直困扰开源大道多个小区,但并非每个户型都受此影响。

因此,北向、受噪音干扰影响严重的楼栋、户型,价格可能会被好的产品拉开差距。



最后,云埔板块苦于各种市政配套缺乏、道路施工拥堵等问题,近几年配套改善不明显,这也成为拖累板块楼价的原因。

而在更大范围,讨论科学城二手低迷,其实原因也并不复杂。

目前整个黄埔区一手供应都比较充足的,且价格战因素还未抵消(例如万科新城首开2.7万/㎡),相对而言,科学城部分区域配套还不够成熟,其中无明显短板的项目,价格就比较坚挺。

那么,二手房自然存在腹背受敌的情况。

更容易被忽略的另一个因素就是旧改的熄火、停滞。



在2020年那波大涨中,最大的因素便是短期内大量拆迁,直接导致租赁、二手市场房源一度非常紧俏,租金和房价直接起飞,持币待购的客群很多。

如今,全区旧改熄火,该拆的都拆了,村民该租的租、该买的买,需求暂时得到满足,这让原本应该长期释放的旧改红利,一次性消耗,目前基本接近抵消,顺势带动租金、房价下滑。



那么,科学城二手房真的不值得了吗?

在个人看来,首先我们搞清楚究竟谁在买科学城的二手房。

在采访中,几个深耕科学城的中介都坦言,现在成交低迷、不见起色,但现在还选二手的买家,基本是有几个共同特征:追求性价比、置换型、学位读书、怕房企暴雷。

这几个特征,不正是非常符合消费的行为特征吗?

在未来买房不怎么赚钱的情况下,或许应该考虑买房要怎样省钱(尤其是背负的长期贷款越多,偿还的利息自然越多)。



当房子会越来越像消费品,那么消费品特质是什么?

就是消费者为获得某种使用价值,解决生活需求,而不是为了盈利去转手销售。

换成人话,就是兜里有多少钱,就办多大的事,买什么档次的东西,绝不孤注一掷。

因此,在看好科学城基本面的前提下,跌出性价比的次新房,依旧适合一些手头紧的刚需或者置换买家。

一方面,在房企频频暴雷的今天,二手买的就是确定性,“行差踏错”的几率较小。

同时,二手交易、入住周期更短,可以加快换房速度,留下更充足的调整空间。

倘若被同板块不相上下的一手拉开4000-5000元/㎡价差,那么牺牲一下“新房情结”,换个二手大房子,买个安稳又何妨?!

最后,抓住一个原则,既然都买二手了,当然要选择当下或未来近地铁、区域规划的核心,因为这对于生活体验的提升是最明显的,也是有增长空间的。



从日前公布的广州轨道交通网线规划(2018-2035)来判断,科学城除现有的苏元外,萝岗枢纽也是显而易见的区域中心。

同时,工程量较小的6号线东延线(香雪-刘村站),较大概率入编地铁四期规划并较快通车,这对目前配套缺乏、尚处洼地的云埔板块,居住体验提升会很明显;而23号线概率也大大提升,但依旧存在博弈,就值得考量一番了。

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