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地产和金融仍有“双赢”机会,金融应该给地产多一点信心和耐心「博鳌论房」

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本报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

深度调整中的房地产行业,运行逻辑已发生根本改变。在地产的下半场,精细化管理的浪潮不断推进,企业与金融的融合也发生了深刻变革,房企又将面临怎样的机遇与挑战?

8月10日上午,在由观点机构主办、华夏时报等联合主办的2022年博鳌房地产论坛资本大会主题讨论会上,多位与会人士围绕“合作之道”,就困境资产纾困、地产+金融如何实现双赢、信心最重要还是黄金最重要等问题给出真知灼见。

地产和金融赛道仍有“双赢”机会

在地产下半场,许多困境资产浮出水面,问题企业到底是陷阱还是馅饼,应该如何给它们纾困呢?对于元禾辰坤特殊机会投资平台璟源投资合伙人、国际金融地产联盟常务理事张平提出的问题,睿明资本创始人、总裁侯宝同坦言,业内人士对于房地产市场“原来说谨慎乐观,其实乐观两个字现在要拿掉,要保持谨慎”。而在目前“整个市场的下滑还没有到底”的时间段,对于出险企业、项目而言是“早处置早重生”。

“从我们的角度,也希望双方对预期达到一个基本的统一,这样纾困才有可能做成。”对于困境资产,侯宝同觉得,“价格合适就是馅饼,价格不合适就是陷阱”。不仅如此,很多困境项目已经不太容易救了,需要很长时间来处理,中间的关系也比较复杂,“里面的陷阱还是比较多的”。

作为开发商系的基金代表,绿城诚瓴基金执行总经理左文辉肯定地表示,在10万亿的市场里面,基金始终是有机会的。在拥有机会的同时,也要找准自己的优势,要找到自己的差异化。“目前这个阶段我们还是重点关注有土地红利的项目,包括困境资产、一二级联动的项目。”左文辉说。

从投资人的视角,地产+金融能双赢吗?乔氏集团总裁俞森森的看法是,在目前的环境下想实现双赢还是挺难的,“就看我们如何去选择,如何去做”。其介绍说,根据乔氏集团的经验,如果可以用好金融这个杠杆会事半功倍,而对于投资机构或者房企来说,都要在自己可控范围内用好金融杠杆。同时,对于地产行业要做好选择,比如挑选人口和经济较好的区域。

基于这两个方面,俞森森乐观地表示:“黑暗中还有点点繁星,对我们来说还是有些许曙光的,就看我们怎么坚持下去,只要坚持下去了,努力去做了,把业绩做出来了,在地产和金融赛道上还是有双赢的机会。”

帕拉丁资本投资总经理杨波则坚持“投资方一定要看项目底层投资逻辑”的观点。其坦言,整个行业现在面临的挑战是勿庸置疑的,特别是房企、投资机构,大家都会面临各种各样的挑战。面对挑战,“要发挥我们的优势,能解决合作方的核心痛点,就能找到机会”。

杨波认为,从投资方的视角来看,最核心的就是在市场出现调整的时候,一定要看项目底层投资逻辑,一定要看到项目本身的投资价值。在合作思路上一定要拓宽,将合作模式多元化,“在自身管控的要求也能达到的情况下,探索一些未来不确定性当中的确定性”。

对于张平提出的“如何平衡投资的收益和风险的管理、信心最重要还是黄金最重要,地产和金融谁先可以给予对方信心”问题,作为经历了过去十几年黄金发展期的一个从业人员,大成律师事务所合伙人刘唯翔的观点是“地产离不开金融,反过来地产也是金融的一个很主要的实施领域,或者说是一个闭环的应用场景。如果没有地产,金融的用处也会少了很大一块,所以这就是‘鸡生蛋、蛋生鸡’的问题,一定是要努力做到双赢才是对的。”

刘唯翔强调,应该打破目前按债性思维做投资的形式,突破债性的思维,开发商跟金融互动就会更良好。“我觉得金融是两块,一个是管理机构,一个是投资人,(如果)找到一个风险和收益的平衡点,这样未来会是一个非常精彩的市场。”刘唯翔说。

关于不动产的投资和资产管理竞争力的打造,晨曦控股金融投资部总监王丹认为,这个问题的本质就是当前的房地产投资行业还需要什么。王丹介绍说,目前房地产投融资领域具有3大特点:第一,重信用、轻底层;第二,重经验、轻体系;第三,重研判、轻管控。

基于此,王丹判断未来行业会呈现三个趋势:从关注信用主体到关注底层资产的价值;从相信经验直觉到相信体系化的管控;财投方的产业化。以上这些趋势统统都要求更精细化的资产价值研判能力和管控能力,同时还涉及到体系化的经验沉淀。

而至于如何做到精细化全流程的资产管理,王丹认为,有效的管理是涉及到销售、成本、预决算、融资、工程等体系化的经验,而这些对于传统的金融机构来说,一方面由于主观意愿会控制投后管控的预算,另一方面由于客观原因,能力上会有所欠缺,这些是基于产业的基因。

“在长跑中双赢”

怎样的“道”可以在合作中实现共赢?在行业中长期保持竞争力的“道”又是什么?几位嘉宾也给出了自己的看法。

“原来的地产基金投住宅,大家都是依托于开发商的,它是一种依托的关系,现在看底层资产,就变成了真正的投资关系。”侯宝同强调,对投资机构来说,价值判断能力就非常关键。有了价值判断能力,就有了风险承受能力,才有可能跟开发商或者是其它的机构平等的去合作。

左文辉的看法则是:坚持善意和塑造自身的优势,是能够实现双赢的最好合作方式。其解释说,在合作之道中,需要“在任何的时点都正视眼前的问题,保持眼里有光,寻找自身差异化的优势,不断地挖掘市场机会”。

而在俞森森眼中,金融作为一个工具,不管用它作为杠杆还是流通,一定要在可控范围内,不能超出自己的能力范围:“地产作为一个载体,我们一定要选择好,我们企业有9字诀:安全性、流通性、收益性,我们要真真实实按照这9个字落实,一定能双赢。”

在市场调整下行中,杨波觉得,乐观一点还是能看到很多结构性投资机会的。但其强调,时下出现的结构性投资机会也对投资方式提出了更高的要求。“我们的重点是突出对于项目的精准研判能力以及后期对项目的掌控力和管控力,去帮助项目创造价值。”杨波指出:“在这个基础上,我们(以)在合作思路和方案上的多样化、灵活性,去跟项目方实现双赢。”

王丹认为,当前行业正在回归一个价值重塑和管控重建信用的当口,需要体系化科技手段的输出。王丹称。

而刘唯翔则言简意赅地表示,金融应该要给地产多一点信心和耐心,地产要给金融多提供一些价值和细节,这样双赢应该是可以做到的。

“地产下半场,我们应该从短跑运动员锻炼成为长跑运动员,去平衡速度与耐力,去平衡现金流与周期。”张平总结称。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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