吴亚军：地产行业最黯淡的时候，我们应该往光明看

“行业出清后，龙湖会一直存在机会。”

在昨天下午召开的投资者会议上，吴亚军这样说。

8月10日，龙湖股价意外出现16%的下滑，引发行业内的恐慌，很多人都在问：

龙湖到底发生了什么？

一些同行甚至在感慨：如果龙湖不行了，这个行业就真的完了。

从涛哥当时的观察看，昨天市场上存在的关于龙湖的负面消息主要有两条：

一个是某不知名自媒体说龙湖商票逾期；

另一个是瑞银发布报告，下调对龙湖股票的评级以及目标价。

在涛哥看来，商票那则谣言实际上是6天前发布的，因为龙湖股价下跌才又被人翻了出来，相信投资机构也不会在意这样的非专业报道。

因此，真正引发投资者担忧的，还是瑞银这篇看空整个民营房企的报告。

在报告中，瑞银认为非国有开发商的现金流将更加紧张，原因包括：

1）2022年9月和2023年1月即将面临的债券偿还高峰；

2）由于销售的疲软，今年上半年很多房企现金余额减少；

3）停贷问题，导致地产行业复苏期延后，对民营房企影响更大；

4）保交房下，各地政府持续加强预售资金监管，项目资金难以调动；

5）资金避险，民营房企再融资困难。

瑞银最后总结：假设没有重大的政策宽松措施，由于到期债券数量不断增加，购房者、政府和金融机构对开发商缺乏信心，将导致房企资产负债表和现金流进一步恶化。

事实上，瑞银这篇报告，并没有什么更新的洞察，只是将当前市场已知信息做了汇总，然后以此为由，下调多家房企的目标股价，龙湖也因此躺枪。

不厚道的是，当前正值房企年中报发布的敏感时期，瑞银在报告中进行了一些模拟测算，但现在龙湖等房企却不便给出详细数据回应，打了个时间差。

另一方面，与瑞银报告同步，针对龙湖的做空规模陡然上升，做空金额较前一日甚至翻了10倍。

因此，涛哥才常说，警惕境外资本对中国地产行业持续的做空投机行为。

不过，面对来势汹汹的资本秃鹫，龙湖的反应也非常迅速，昨天收盘后立刻就通知投资者，召开投资者电话会议说明情况。

要知道，当天出现股价异动，几小时后立刻开会澄清，这不仅考验公司的反应能力，更是一种对自身实力的自信。

昨天的电话会议，引起市场高度关注，会议电话直接被打爆了，涛哥看到很多朋友最后都没接进去。

在会议中，龙湖主要澄清了几件事：

1）关于自媒体报道龙湖商票逾期的传闻，完全是谣言。

龙湖从去年开始完全不再做商票，现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位，权威机构上海票据交易所也发出公告，证明龙湖不存在商票逾期。

而网传的逾期信息，来自一个非官方的小程序，任何人都可以不经审核上传违约信息，这类平台也是近一年内很多谣言的发源地。

2）企业没出任何问题，股价大跌完全是由于市场惊慌导致。

由于处在年报静默期，龙湖不能披露详细数据，但从几个方面回应了投资者们的担忧。

第一，非常关注现金流安全，资金充足；

第二，目前为止，所有债务都还清了，下半年可能主动还明年到期的贷款；

第三，不做非标融资，跟出险房企的合作非常少，不允许合作项目股价抵押，即使个别合作方出险，合作项目也是安全的；

第四，债务结构上，龙湖是最优秀的房企之一，不管行业要花多少时间恢复，龙湖都会手持足够现金流，穿越周期。

第五，公司-7月拿地20宗，对后市非常有信心，呼吁所有地产相关人士维护行业健康氛围。

听完电话会，涛哥就一个感觉，就是：

龙湖真的好硬。

所有的回复都干脆利落，不容置疑，尤其是那句：不管行业要多久恢复，我都能穿越周期。

简直说出了一种王之蔑视的气魄，足以将一切质疑踩在脚下。

投资者会议上，吴亚军用很淡定的语气，说了下面这段话：

“今天股价大跌，从我们本身来讲没有太在意，是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。

凡事预则立，不预则废，龙湖预见这些问题是比较早的，依靠我们的原则和纪律才走到今天。

我们没有为眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未来，做一些怎么发现机会的事。

现在不是看风险，反而是看机会的时候，该爆雷的都爆了，现在是行业最黯淡的时候，但我们应该往光明看。

两周前我们跟合伙人开会，大家都觉得这些事很提气，我们是很淡定的，国家一直在想办法让行业回到正轨，过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价。

不会大水漫灌，政策会逐步出台，行业出清后，龙湖会一直存在机会。”

说实话，涛哥今天写这篇文章，倒不是想为龙湖说话。

就是觉得面对境外资本的持续打压，我们的地产行业和地产人太憋屈了。

因为我们自己确实做得不行，很多企业今天没问题，敢说明天没问题吗？

这就给境外资本留下了话柄，反正我就出报告说你未来不行，你能怎样？

但龙湖这波回应，又快又刚，掷地有声，让人看完有一种出气了的爽感。

我想，正如吴亚军在回应中所说，我们也应该以此共勉：

行业最黯淡的时候，但我们始终应该往光明看。

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