苏州楼市：内行人说出实情，这样买房才最正确

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，有一套两房住，想把父母接过来，想换成大一点的改善房，最近常听人提起吴中城南，印象中城南不是老旧小区吗？比较破败的地方，现在好像是十四五规划比较好呢？请问，城南未来发展会怎样呢？

苏叔：你好，吴中城南的发展变化是很明显的，城南在04年从城乡结合部向城市转变，它的开发时间很早，老旧小区多，城市面貌不佳，但它所处的位置很好，随着地铁通车，产业入驻，人口经济都有了很大提高，成为了现代新城。其次，吴中城南潜力很大，有大量土地供应，规划有教育、商业、体育、公园等多种配套，宜居程度在未来会得到显著提高，在“十四五”规划中城南将会被打造成苏州的南中心，有这些新的规划：一是5条地铁线路交汇，形成交通网络，方便出行；二是规划有多所中小学，教育升级；三是规划有六个商业区，提升配套；四是产业融合，汇集人才。城南的楼市情况，土地拍卖竞争激烈，新房剩余不多，有七块优质地块被推介，容积率很低，会被打造成改善产品，值得关注。详见知识星球内部资料《苏叔苏州买房十大顶级思维》

提问：苏叔，你好，为什么苏州的大平层产品很少？

苏叔：你好，在当下的市场环境之下，房企都十分保守，遵从一个“控制总价”逻辑，将户型做得偏小，总价控制在一定范围内，以加速去化，达到高周转的目的，但这并不是客户需求的逻辑。
对比苏州和常州这两座城市，我发现苏州商品住宅的成交套均面积要小于常州。这是因为苏州供应的套均面积相对较小，当然这并不是说苏州人对大面积户型的需求就少，原因在于供应端方面，苏州市面上很多高周转的房企通过控制总价来控制户型面积，所以苏州建面约180㎡以上的户型供应量非常少，而建面约250㎡以上的基本是凤毛麟角。
目前的苏州市场是刚需和刚改主导，从克而瑞房产测评统计的各个户型建筑面积段的成交占比来看，供求结构差异化明显，80-100㎡、100-120㎡、120-140㎡户型的呈现一定的供大于求，而建面约180㎡的大户型则呈现明显的供不应求态势，供求比仅为0.61，可见在苏州市区小户型并不等于好卖，大户型并不等于滞销。
说白了，房企对苏州客户的需求持保守态度，导致苏州的一些高端改善客户不仅买不到高品质的房子，也买不到合适的大面积的房子。

提问：苏叔，你好，坐标苏州，刚需已婚，在狮山工作，预算总价200万以内，在狮山附近有没有合适的板块可以买？横塘这个板块怎么样？父母支持预算总价可以达到250万左右，如果买横塘，可以买在哪里？请问新区房价哪里的房价更低一点？

苏叔：你好，横塘位置优越，距狮山较近，受到狮山辐射和狮山横塘一体化等利好加持，有优质学校，教育资源丰富，但城市界面一般，环境一般，没有优质的别墅小区，改善购房群体较少，总价250万在教育园可买到交通便利，配套齐全的三房，适合刚需人群。

通安和浒关并称浒通板块，位置一般，配套设施不完善，房价较低，是新区最刚需的板块，适合预算有限的人群。