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保利发展战略研究院院长吴定金:房地产还是个好行业,税前成本利润率达15%的项目不少

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本文来源:时代周报 作者:胡天祥


8月9日,保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金在2022博鳌房地产论坛,接受了时代周报等多家媒体采访。

对于目前部分房地产企业面临的困境,吴定金表示,房地产行业仍然是个好行业,存在大量的机会。因为在现有最新的价格体系之下,税前成本利润率达15%的项目必然不少,有的公司要求项目销售净利率8%到9%以上。

“所以我并不认为这个行业就没得做了,只是说你怎么生存下来,怎么在新一轮的发展中再出发的问题。”吴定金指出,新的价格体系之下,房企会有新一轮的发展,这是在供求再平衡、行业风险出清之后新一轮的机会。

今年4月,由保利发展控股发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》提出,不要把市场规律简单化,市场短期走势看的是市场预期,中期走势遵循运行周期,长期走势遵循生命周期。虽然房地产行业告别高速增长,总量规模见顶,但行业仍能良性循环。

房地产还是个好行业

时代周报:新的价格体系具体指什么?

吴定金:新的价格体系是指经过一轮市场下行之后,所有价格都会在原基础上发生大的变化,以新的坐标重新归位。

直白点说,之前对市场价格的影响因素有什么?比如一二手房限价、房屋真实成交价以及土地价格。就这几个价格来看,市场采取的是孰低原则,即哪个最低以哪个为坐标。比如说一个城市,如果二手房的限价是最低的,那就以二手房的限价为坐标,特别是核心区的价格为最高点,然后开始进行排布。

所以我为什么说房地产还是个好行业?在价格重新调整完之后,它就会以新的价格体系为基础进行新一轮的发展。

如果这个时候你再去拿地,像公司今年拿的地基本可以理解为是新价格体系下的项目。就这个项目而言,如果按照现有市场基本稳定的情况来看,收益还是有保证的,所以也不能完全悲观,还是要动态地去调整。当然本身的量价确实下降得比较大,特别是对于原来拿的地影响是非常大的,但对于新获取的这些土地,它其实是在新的价格体系下重新开始做,所以我认为这是未来一种新的希望。

时代周报:新的价格体系可以理解成房企的利润压薄了吗?

吴定金:新的价格体系之下,房企利润是相对稳定的。它对于房企原来的利润影响,我认为更多是调结构,通过调结构能够对冲一些利润的减少。

因为在旧的价格体系之下,特别是土地市场价格高位的时候,比如2017-2018年,如果房企在这个时间段拿的土地过多,现在来看多数盈利都有压力,有的甚至亏损。所以这种项目越多,对于企业压力也会越大。所以通过调结构,进行新项目的获取,可以对冲之前高地价的影响,整体上能够让房企的利润保持相对合理平稳的区间。


图源:图虫创意

不要对房地产过度悲观

时代周报:现在很多房企都提出往一二线城市布局,如果大家都去一二线,三四五六线城市的土地怎么办,会不会出现大量闲置或者卖不出去?

吴定金:我认为关键是要抓住真实需求,如果部分三四五六线城市的购房需求还没有释放,只要需求在,那还是有机会,所以要分门别类看。

一二线城市也是这个道理,虽然房企整体上都往一二线城市走,但并不是说这些城市中所有的区域都可以。以广州为例,广州其实是一个一二三四五线市场同时存在的城市,增城从化就属于四五线市场。对这类市场只能看菜吃饭,根据需求来。

至于房企扎堆一二线是否会造成“踩踏”或者竞争过于激烈,这是势必会出现的,但这不是坏事。

每个企业都有它擅长的能力,比如说资金能力还有专业能力。专业能力已经成为房企分化的主要原因,现在并不是说企业拿下这块地就能开发好,如果企业的产品力、成本率、品牌,包括整个服务不专业的话,这块地给到这家企业,也开发不好。

如果一个好企业能把这块地做到15%收益率的话,不专业的企业可能只能做到5%,这是很不划算的,所以这种企业自然就竞争不过其它企业,会被逐渐排挤出来。

所以,我认为这是一个优胜劣汰的过程。

时代周报:对下半年房地产走势有哪些预判?

吴定金:首先市场确实还在下行,从融资端和销售端来看,房企困境还没有根本性的改善,接下来部分房企的资金会越来越紧张,这个的确很难扭转。

但我之所以强调要保持一份乐观心态,是因为现在大家太悲观了。而且现在中央层面提出要支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。地方政府很多也开始积极行动起来,开始着手“保交楼、稳民生”事宜,相信接下来会有一些改善,值得期待。

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