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郑州百亿地产纾困基金,先留给了写字楼

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(图片来源:稿定素材)

短暂的复苏后,7月的新房交易,又滑回了“解放前”。

根据机构数据,2022年7月,百强房企中近8成企业单月业绩环比降低,其中29家企业的环比降幅在30%至50%之间,17家企业环比降幅超过50%。

有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年的月均水平

由于6月是房企上半年冲刺的关键节点,推盘意愿积极,难免会冲高一波销量,造成7月环比的下降。但单月业绩不及上半年月均,确实也赤裸裸反映了市场的冰点。

这背后的原因,一方面仍是市场整体需求和购买力透支;另一方面,是全国自7月初掀起的停贷潮,更加剧了潜在购房者的悲观情绪,让原本就处在低位的行业信心再度下压。

对于刚刚露出复苏苗头的行业来说,几乎就是旧伤未愈又添新伤——民企再融资几乎中断,项目销售回款是目前资金来源的最底层逻辑,而企业暴雷-烂尾项目增多-市场信心受损,一旦形成恶性循环,将是灭顶性灾难。

且这不只是关系行业,还关心到民生稳定、社会信心……政府比任何一方更急。

郑州专项基金首个纾困项目却是写字楼

在上个月因项目烂尾闹得轰轰烈烈的“停贷潮”里,郑州闹停贷的项目已经达到42个,是目前已知项目最多的城市。

据克而瑞研究中心统计,截至2021年末,郑州涉及停工、延期等待交付问题的项目共有274个,涉及2.5万余套住房,271万平方米,是去年郑州成交量面积的29%。

可以说,全行业,甚至全国购房者、监管部门,都在盯着郑州的后续反应。

而郑州方面的压力也很大,各种操作满天飞。

7月底开始,就有消息传出,郑州市政府相关部门已经召集了包括建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海在内的8家房企,摸底在郑项目情况,探讨出了“棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式”四种项目纾困模式。

周末时,郑州市房地产纾困专项基金设立运作方案流出:

规模暂定100亿元,按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则,采用母子基金方式运作——相关开发区、区县根据纾困项目,吸引不同类型社会资本共同出资设立自基金,并按照项目及子基金设立情况,资金分期到位。

郑州希望通过纾困专项基金,带动社会资本,盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目。达到‘盘活一个、救活一批’的杠杆撬动效应,逐步化解潜在风险。

这是国内第一个纾困楼市的地方基金,信号明显。

但坊间对这个基金落地将面临的阻碍,也同样担心满满。

首当其冲就是基金方的意愿,毕竟以营利性为主的金融机构要的是馅饼,而不是陷阱。

亿翰智库就认为,一方面纾困基金参与的项目要求较高,而房企出险项目多为营收不佳或预售资金被抽走的项目,不符合基金注入的原则。

另一方面,纾困基金的正式落地还有较大的困难,政府出资有限,而市场机构秉承市场化的原则,在没有看到有盈利可能的背景下很难被激发投资热情。

包括方案中所指的净资产存量较高的项目,即“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”,也不匹配大部分烂尾楼的现状。

今天的最新消息是,郑州百亿纾困基金项目首个项目已经正式落地——

由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与,与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

建业北龙湖金融岛写字楼项目,位于郑东新区郑州金融岛内,前者的建筑面积约占整个金融岛项目的23%。

而郑州金融岛项目被称为“河南陆家嘴”,是郑州建设国际化区域金融中心重要载体与重要的“城市名片”。

这其中的微妙关系除了金融岛的意义,还在于,参与帮扶的主力——郑州地产集团有限公司,本身也是郑州金融岛公司的股东方之一。

2017年,郑东新区管委会联合郑州市建设投资集团有限公司、郑州地产集团有限公司和河南水利投资集团有限公司,四家公司组建成立了大型国有控股公司——东龙控股。

而后,东龙控股、协信远创,以及建业地产控股的河南厚建龙湖股权投资基金中心,共同负责郑州金融岛的开发和建设,并分别持股郑州金融岛公司40%、40%、20%。

也就是说,郑州百亿纾困基金首秀,更多是在护住“形象与自己人”。

有一位知情人士就对媒体表示,股东中本来就有郑州地产,项目审计会更快一些,这就促成了第一个纾困基金下项目的加速落地。

但“保交付”变“保写字楼”,另一侧面也透露出,“资不抵债”的烂尾住宅项目在这一波救助中,并不被优先处理。

遏制新烂尾多地发文明确银行职责

其他风险还未那么暴露的城市,做得更多的是重新规范制度。

这一周里,已经有长沙政府规定,将对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式,保障房地产项目竣工交付。

浙江绍兴镜湖新区也下发规定,若重点商品房项目预售资金监管专户余额达不到剩余工程预算清册总额的130%,将书面函告人民银行、银保监分局、预售资金日常管理行政部门。

而湖北鄂州,则是公布了华容区、梁子湖区商品房预售资金监管账户。

再早些,还有网传青岛要求所有楼盘封顶后,银行再发放按揭贷款,此前审批通过但未封顶的暂时不放。且未来贷款银行必须到工地拍照,要求银行办贷负责人、工程相关人员及售楼处人员一起出镜,确保封顶事实。

东莞除了划定拨款节点外,还对监管单位、银行机构和房企需履行的职责做了明确说明:购房者可通过网上银行转账等方式缴纳购房款;首期预售资金款未足额缴存的房屋,将无法办理商品房买卖合同备案;银行擅自拨付或转移商品房预售监管资金的,应负责追回等具体要求。

江西九江市住建局也在7月底公示了中心城区85个现有在售楼盘的139个商品房预售资金监管账户。并规定,以后凡取得商品房预售证对外销售商品房的项目,将第一时间公布销售楼栋的预售资金监管账号。

加上更早的河南信阳、广东汕头、河北沧州、陕西西安,据中指研究院不完全统计,近一个月来发布强化商品房预售资金监管新政的城市,已经超过25个。

而有些城市,虽然没有新发文件,但在实际操作上已经在从严查缺补漏。

北京一方面在7月底时公示了3个被疑存有风险项目的资金监管账户余额,以及工程进度,并表示目前政府已经介入这些项目资金监管账户的使用,确保项目交付。

另一方面也在对在售项目进行监管资金重查,经开区几个存在监管资金未入账户问题的楼盘,就被公开暂停了网签,直至整改完成后,才给恢复。


(图片来源:亦庄发布)

成都,不仅责令企业补足项目后续建设所需资金,依规予以企业信用记减分处理,还会对监管银行作出处罚——

花样年家天下五期预售款存在未足额进入监管账户等问题,双流区住建局就报请上级主管部门,暂停了预售款监管银行招商银行金牛支行在全市承接新的商品房预售资金监管业务资格,并将处罚结果抄送相关行业主管部门。

总体来看,目前加强监管主要有三种手段:一是将资金拨付节点与项目进度挂钩;二是明确开发商和银行的主体责任;三是直接透明公示,让社会监督。

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