惠州中洲半岛城邦 因“新房仅剩50年产权、多次更改规划”起纷争

“我是收房时才发现，房屋剩余产权仅50年了。”惠州中洲半岛城邦五期业主李想（化名）告诉中国房产质量周报。

“2020年我以12000元/平米价格购入五期一套商品房，这个价格比旁边项目每平米高出2000-3000元，没想到交房时发现使用年限居然缩水了20年。”业主王亮（化名）表示。

惠州中洲半岛城邦五期A组团于2022年6月集中交付，交付时，不少业主发现“土地使用权终止日期为2073年12月3日。”

公开资料显示，中洲半岛城邦位于广东省惠州市博罗县惠博沿江景观大道南侧东江边（新博罗中学对面），自2017年从惠州市银泰达实业有限公司收购，由深圳市中洲投资控股股份有限公司负责开发建设。作为名列惠州市博罗县TOP3的热销红盘，2019年销售套数1410套，揽金达14.22亿元，2020年销售套数1400套，揽金14.61亿元。

随着近三年来三期、四期、五期的集中交付，在人民网领导留言板、博罗县问政平台网络平台上，可以看到不少关于中洲半岛城邦的投诉，除“使用权缩水”外，投诉重点还集中在“未告知业主情况下先后几次更改规划，取消对业主有利的园林公园、酒店、商业体等”。

“使用年限缩水产权仅剩50年”

购房时部分业主已经发现，中洲半岛城邦土地使用权时限为2003年至2073年12月3日。

“当时合同约定2022年6月交付，交付时使用年限只有51年是房子的一大缺陷，购房时开发商销售人员却并没有主动告知。在我发现并提出疑问时，销售人员曾承诺，后期会由开发商统一延续土地年限。然而，等到交付后，开发商却表示这只是销售人员的个人行为，以合同约定为准。”李想表示。

实际上，因交付时土地年限不够70年而引发的纠纷频繁发生，惠州市曾于2018年出台《惠州市国土资源局关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法》，并于2019年正式实施。《试行办法》明确，可申请办理改变土地使用年限，申请人需缴纳土地使用权出让金。具体的计算方式为：补缴的土地使用权出让金=新使用年限土地使用权市场价格-剩余使用年限土地使用权市场价格。

2019年12月，惠州市惠城区印发了关于《惠城区办理改变土地使用权年限业务工作方案的通知》，要求土地开发建设时，住宅用地年限不足65年的，房企须在申请预售证前将土地使用年限补足，否则不予颁发预售证。

“由于原开发商是2003年获得土地使用权，中洲在2017年接手这个项目时，使用年限已经缩水了14年，到2022年6月五期A组团收房时，使用年限更是仅剩51年。开发商却未按照惠州市规定补足土地使用年限，而且，五期仍可取得预售许可证进行销售。”王亮表示。

更令业主感到气愤的是，出于后续楼盘销售需要，中洲给五期B组团在售楼栋单独补年限至60年，A组团已收房业主认为“AB组团为同一地块，土地使用权证号也相同，开发商目前仅为B组团11栋在售楼盘补缴年限至2081年，而A组团已交付的1-6栋年限仍是至2073年。这对目前已经收房的业主是极不公平和极不负责任的。”

此后，五期业主和开发商多次沟通，希望能妥善解决使用年限缩水问题。据业主反映，开发商表示博罗县政府没有强制要求补足土地使用年限，因此，其做法合规、合法。

不仅是五期，包括三期、四期已收房业主多次将“使用年限大幅缩水”问题反馈至人民网领导留言板、博罗县问政平台，对此，惠州市博罗县自然资源局回复称，项目所涉的国有土地使用权证号为粤（2006）博罗县不动产权第0000070号，土地使用权终止日期为2073年12月3日。在业主与惠州市银泰达实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条中已明确约定：土地使用权终止日期为2073年12月3日。

“多次更改原规划酒店式公寓、商业配套缩水”

“中洲在2017年接手之后，经过几次规划调整，将对业主有利的园林公园、酒店、商业体全部取消，还将六期低密度联排改成了40层高层。当时购买三期时，主要是被原规划中的学校、园林和26万平米商业体等配套打动的，但是2019年交付后，除了教育配套外，其余配套都不见了。”三期业主谢伦（化名）称。

对此，开发商的工作人员回复业主称，项目系依据经批准的总平面图和建设工程规划许可证等文件要求进行建设，在销售过程中亦在销售现场公示了相关文件。三期在依法通过竣工验收合格并取得了竣工验收备案文件后于2019年12月20日至12月23日期间交付给业主使用。公司按图施工、依法获得相关竣工验收备案文件、依法依约向业主完成交付。

图源：业主

据2019年2月博罗县人民政府官网发布的《惠州市银泰达实业有限公司-中洲江山美苑规划调整的公示》，调整内容包括扩建九年一贯制学校以及幼儿园，将四期多层联排住宅调整为高层住宅楼，取消酒店及酒店式公寓，商业建筑面积由26万平米缩减为6万平米。

另据2021年6月博罗县人民政府官网发布的《关于惠州市银泰达实业有限公司-中洲江山美苑项目六期方案公示及幼儿园优化》显示，送审六期总平面方案由5栋33层住宅楼、6栋40层住宅楼、2栋2层（部分1层）商业、沿街1层商业及两个门楼组成。

“对比2017年9月中洲惠州公众号上发布的项目规划图可见，六期原为联排住宅，四期也是联排住宅，现在都改成高层住宅。”谢伦告诉中国房产质量周报。

上图为2017年公布的规划图 下图为修改后规划图 六期地块联排住宅后改为33-40层高层建筑

实际上，从产品设计和货值设计角度考虑，将联排改为高层住宅，可以更好地利用江景资源从而增加货值，而且单套面积从大调为适中，也更有利于快速周转。从销售表现来看，四期、五期均名列惠州市博罗县TOP3的热销红盘，项目在2019年实现销售套数1410套，揽金14.22亿元，2020年实现销售套数1400套，揽金14.61亿元。

另据三期业主反映，在开发建设第六期项目时发现了储量506029立方的花岗岩矿，2021年5月14日，委托中航建筑工程有限公司对存在岩石进行爆破。爆破后，三期房屋、楼栋、公共区域以及附近的中洲学校均出现大范围开裂，经部分业主自发排查，截止至2021年12月31日累计发现301套房屋、公共区域432处出现开裂下沉情况。

2021年11月3日，博罗县住建局、自然资源局、信访办、城镇派出所、中洲开发商、罗阳街道办、中航建筑工程有限公司、华基物业、业主代表商议选取2家检测机构即上海时建筑科学研究院、江苏省建筑工程质量监测中心（备选）对三期进行安全检测，商定相关费用由惠州市银泰达事业有限公司支付。

“可开发商并未遵守会议相关约定”，谢伦称，“会后，开发商称协调会上未同意支付检测鉴定费用，主张中航建筑工程有限公司聘请第三方检测机构进行检测，三期业主强烈反对这一做法。”

双方至今仍僵持不下，而据11月3日会议约定，在鉴定结果出来前，六期爆破工程施工现场不得施工。

“问题资产”难以消化

实际上，中洲控股通过收购惠州市银泰达获得中洲半岛城邦项目，拿下了这个“问题资产”。

2017年9月5日，中洲控股发布公告，其全资子公司惠州市中洲置业有限公司与中保盈隆（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙）共同作为甲方，收购惠州市华基投资有限公司所持有的惠州市银泰达实业有限公司90%股权，合同价款共5.6亿元。

标的公司的核心资产即惠州市博罗县华基江山项目，项目总占地面积超过49万平方米，未开发面积超过33万平方米，已开发未出售面积超过4万平方米。

从财务数据来看，惠州银泰达资产总额为5.48亿元，负债总额达11.82亿元，所有者权益为-6.34亿元。

除了债台高垒外，惠州银泰达手中的华基江山项目的土地因公司涉诉遭到部分查封。2014年，惠州银泰达曾作为中合泰富——广东路桥基金的担保人，据基金合同显示，惠州银泰达以其持有的土地使用权以及商铺作为担保资产。2014年12月23日，基金宣告违约。此后，部分投资者开始通过法律途径追责惠州银泰达。在投资者维权期间，惠州银泰达的华基江山因此事被查封，部分楼盘不得外售。

对于这一风险因素，中洲控股在收购时曾表示，“股权收购之前银泰达公司已有的诉讼，在合作协议中已约定由原股东承担并负责解决。”

完成收购后，华基江山变身成“中洲半岛城邦”，三期于当年10月开盘，四期于2019年开盘，五期于2020年开盘，中洲开始紧锣密鼓地推出项目，实现资金回笼。

销售业绩喜人，然而，从财务数据来看，中洲半岛城邦还是在一定程度上拖累整体公司业绩。

据中洲控股2017年年报显示，惠州银泰达作为其参股公司，持股比例20%，计入长期股权投资并入财务报表。2018年年报显示，惠州半岛城邦在博罗片区取得销售前4名的成绩，惠州银泰达取得营业收入1.05亿，净利润为亏损8392万。2019年因相关股东退出，惠州银泰达从中洲的联营公司变成了子公司，合并财务报表后对公司净利润影响为-1.24亿元。2020年年报显示，惠州银泰达计提资金占用费-2.16亿元。2021年年报则披露惠州银泰达计提贷款利息支出、资金占用费支出对净利润影响为-2.26亿元。

高昂的资金占用费揭露了惠州半岛城邦对于资金渴求。另据2021年年报显示，惠州半岛城邦项目预计总投资额为57.23亿元，已投资29.75亿元，仍有大量资金需后续投入其中。随着交付后引发的负面舆论事件，无疑将对项目后续去化产生一定的影响。

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