京楼未来 城区降配郊区降价

现在的京楼各开发企业之间基本已经达成了一个简单共识，地段为王。所以我们能看到的或者说可预见的结果也很简单，核心板块的地有人抢。

造成这个结果的道理，我之前讲过。一句话概括为，在只能把房子做到差不多品质的情况下，地段好坏变成了唯一判断标准。

在这一刻，比开发商牌子更大更硬没有那么强的意义，因为大家都是国企或央企。在这一刻比户型产盘没有意义，因为没有几家会蠢到出王八蛋户型。在这一刻比物业也基本没有意义，因为这不是我有你没有的时代，只是我可能比你好点儿的时代。

最简单的例子，旧宫地铁口次新小区三杰。那个号称牌子知名度最高、物业最硬的小区，房价没有边儿上名不见经传的盛悦居房价高。只因为盛悦居有些送出来的面积，牌子最硬那哥们儿瞬间就变成了嘴强王者。

至于京楼的未来，偷也好送也罢，变得极其艰难，所以大家的产品在一条水平线上。能够判断哪个项目会热门的依据变得比任何京楼时代都简单，看地段即可。

所以，之于京楼我们能够得出一个最简单的判断——优质地段抢破头，怂地谁爱拿谁拿。

而这样的结论也会导致，核心区域的核心地块利润率无限变低，怂地哪怕利润率高，也高不到开发商有信息拿了能快速出货挣钱。说白了有手艺能保证卖出去的地，谁都拿。没那金刚钻儿的地，谁去揽那瓷器活儿？

举几个简单的例子。

海淀永丰

主城区核心板块职住平衡区域，傻子都知道地界极好。然而三批次供地给出来的数据情况呢？最悲观的楼面价上限价格6万块一平方米，让卖多少钱？8.2万一平方米。

周边之前的新盘，8.3万一平方米的销售均价，拿地成本价格5.4万左右。

5.4万拿地到8.3万卖叫能凑合干薄利，6万到8.2万叫挣个锤子钱。

然而，既然地理位置不错，这地能不能要？我理解还是会有人要，要了以后干嘛？想办法咱别挣个锤子，得挣钱啊~那怎么挣钱呢？拿屁股也能想的明白，降配。我把配置降到最差，反正也能卖，就这么着了…

所以您看到，从之前的树村、北沙滩到未来的太阳宫，都没有人给您提园林、装修等社区未来的硬品质，就这么个道理。我得先把锤子变成钱，再说其他的。

非核心板块的地呢？我们找个算是地理位置还行的非核心板块——西红门。

西红门的橡树湾，最近这两周基本周周5、60套房的出售量，你算吧一个月200套房，照这么弄1000多套房子，2022年年底就能清盘。这就算是销售不错的项目了吧？

我们来看数据，橡树湾地块0溢价率，楼面价4.2万多一平方米。边上御璟星城0溢价率成交，楼面价小道儿消息传4万+。

接着，西红门新地块就要来了，起拍楼面价3.7万一平方米…说句实在话，真是都没等开发商认怂自己就怂了。

如果位置不如西红门呢？比如房山西潞街道地块，从去年开始优化地块条件，到现在优化了几次了，地却依然还趴着，明显这次也很难有人要。

如果说在2022年三批次作为城六区板块的五里坨都能给出6万+的未来参考售价，叫迷之自信。谁又能说非城六区的地不是在搞迷之自戕呢？

如果土地供应层级如此，未来这些土地开发成项目又会如何呢？科学的推论就是，城区地好抢破头，然后为了保利润降配销售；郊区地烂无人问，降价或许是唯一出路。

不要幻想着北京未来能有地段特别核心、价格特别合适、产品特别好这类项目了，大家都是成年人，没必要。