下一个，南沙？

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

该来的，终归是会来的。

先是两个月前，将外围区落户门槛从本科降到专科，现在又将市区落户的本科需要6个月社保调整为参保即可落户。

昨天我就跟大家说，广州目前的政策松绑，更多的是小范围试探市场反应，动作并不大。

接下来，还会有好消息，可以看房了！

这个政策的信号意义远大于实际意义，接下来，广州楼市可能还会有更多好消息。

下一个出利好的会是谁？

我猜，或许可能也许大概，搞不好会是南沙。

哈哈，别以为我真是闭眼瞎猜的。

这个观点一个多月前我就说过：

1、南沙限购大概率是会放松；

2、要买房的，趁早看，趁早买。

过去几个月，每天都有粉丝问我，广州的楼市政策到底会不会放松？什么时候才会出政策？

求你，别问了！我也不知道广州楼市啥时候放松

我也是一脸懵逼。

别看上半年全国各大城市松绑近500次，但大广州的政策就是不动。

但老实讲，这也不能怪广州。

放松调控这事儿，往大了说具有zz敏感性，四大一线城市，原则上谁都不敢轻举妄动。

特别是广州，政治中心、经济中心、示范区都还没动，广州怎么敢先动？

更不可能像其他城市一样，把所有救市政策一把梭哈。

所以，大家都在观望，你看我，我看你，就等谁先打响第一枪。

这次为什么敢动了？

因为北京老大哥，放了一个大招！

在此之前，深圳已经开启了公积金贷款，一人贷款全家帮的模式。

上海，二手房贷款实行了近一年的“三价就低”政策，也悄悄松动了。

广州，偷偷松动了落户政策，也等于变相放松了限购。

乍一看广州是在最后出动的。

但是，早在7月份广州就在官网悄悄发布了，直到其他一线城市纷纷出动，才敢光明正大的官宣。

总结一下这轮松绑的路径：

1、先是北京首开一线城市放松先河，给了其他城市一个抄作业的机会。

2、一线城市的放松，都是试探性地一点点放松。但大家耐心点，接下来，大概率还会有更多好消息出来。

3、各个城市最近的松绑原则，不再是降房价、限房价。而是从购买力入手，松资格、松贷款，让更多人能买房。

顺着这个思路分析，那广州接下来最需要政策，最有可能出政策，而且还是从放松资格方面下手的，显然就是南沙了。

如果我上面说的成立，显然最该松的就是是南沙了。

增城虽然很惨，但本身就是非限购区，不可能再放松限购。

黄埔最近也不太行，但只要价格降到位，还是不缺购买力。

只有南沙，流动性被锁死，价格再怎么降，也无济于事。南沙楼市要回暖，只有放松限购一条路可走。

其实，早在两个月前，高层就已经给南沙送了一个大礼包。

6月14日《南沙方案》发布后，把南沙推向了面向世界的高度，也增添了南沙枢纽、庆盛枢纽、南沙湾枢纽等三大先行示范区，炒热了一阵。

很多人甚至在憧憬，过去双15%税收优惠政策下，前海、横琴直接热翻了天，南沙这下不得咸鱼翻身？

看市场数据，《南沙方案》发布后，南沙的市场成交也迎来一波小高峰。

但热度没持续几天，南沙的成交量就迅速跌回之前的水平。

看成交数据，7月份南沙一手住宅网签面积6.37万㎡，环比下降18%，网签套数598套，环比下降21%。

面对再次变冷的市场，南沙很多楼盘已开始特价促销、以价换量了。

横沥岛的XHYYW，正常卖3.6万/㎡左右，价格跌破3字头，2.8万/㎡起。

灵山岛的YXMZTYJW，江景复式推出10套限量单位，单价低至3.18万/㎡起；而去年，它的售价一度攀高至3.6-3.8万/㎡。

黄阁板块的BLTH，现在卖2.3万/㎡，比之前的2.8万/㎡低了5000元/㎡。

问题来了，同样的双15%税收优惠政策，前海、横琴都一飞冲天，为啥到了南沙，却没掀起什么水花？

要知道，南沙最热的时候，一大半房子其实都卖给了外地人。

靠着全国人民的支持，南沙一手住宅月度成交量普遍一两千套，高峰时期甚至逼近3000套。

但去年南沙的人才政策收紧，直接卡住了南沙楼市的咽喉。没有了外地人加持的南沙，成交量瞬间跌到冰点。

从2021年8月开始，一手成交量几乎都处于1000套以下，就算是去年的金九银十，单月成交也只有500余套。

我上个月去南沙踩盘的时候发现，各个售楼处仍然人烟稀少，即便是打折降价，也吸引不了多少人到访。

这说明啥？

即便有《南沙方案》这种重大利好政策的刺激，但没有宽松的购房政策辅助，南沙楼市也只能吸引部分市区投资客、港澳客参与，很难再现去年那种狂热。

而南沙一直以来缺人口、缺人才，如果把政策放松精准到人才身上，吸引他们购房后再在本地就业安居，就能既托举楼市，又令南沙的发展形成一个正循环。

所以我认为，南沙接下来一定会放松限购，而且大概率还是以人才政策的方式，变相放开。

再看两组数据：

一组是经济数据。

2022年上半年，广州GDP为13433.8亿元，增速为1%，增速和总量都被重庆反超。

反而是南沙的表现可圈可点。

今年上半年，南沙区GDP为1011.3026亿元，同比增长3.7%，比全市GDP增速还高出2.7个百分点，增速和增量放眼全市都名列前茅。

另一组是楼市库存数据。

7月整个广州楼市成交几近腰斩，远郊4个区，库存去化周期都超过20月。其中南沙的库存更是大幅上升，去化周期全市最高，超过30个月！

作为广州新的经济增长引擎，南沙库存持续增加，楼市压力越来越大，对广州经济也有负面作用。

为了GDP，广州应该也会颁布一些利好政策，来提振南沙楼市。

南沙楼市现在确实处于至暗时刻，但我觉得，这个时期很快就会过去。

经过这一轮的回调，反而让南沙跌出了买入机会，也跌出了更厚的安全边际。长期来看，南沙绝对是值得看好，也值得等待的。

如果你和我一样，也是一个奉行长期主义、秉承“价投”理念的买房者，南沙一定不会让你失望。

至于南沙的选筹逻辑，我已经说过很多次了：

赌5毛钱，南沙限购一定会放松，想买趁早！

最具投资价值的，一定是规划最高的横沥岛、灵山岛尖，但门槛也不低；

土豪可选环境优美的南沙湾，但普通人不太推荐；

蕉门金洲板块配套成熟，更偏自住，是比较稳妥的选择；

庆盛、黄阁、万顷沙，底子薄、兑现周期长，需要做好五到十年以上的持有准备。