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龙湖事件反映了一个很多人感知到的事实

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地产彻底不行了?这是很多人可能会产生的念头,哪怕只是短暂的一小会儿。

如果说恒大暴雷还在外界预期之内,那么,随后行业的演变可能越来越超出大家的预期,如今,地产行业彷佛航行在迷糊中大海一般,随时可能遇到暗礁和撞击,而迷雾何时散去,目前还看不到希望。

8月10日,地产行业的优等生龙湖股价出现大幅下跌,消息引起业内广泛关注,其震荡幅度达19.6%,截至收盘,龙湖股价报20.9,跌幅达16.4%,比今年2月的高点47.75,跌去了一半多,股价处于近三年来的最低点。

龙湖8月10日股价走势图


图片来源:同花顺

不仅是龙湖,整个地产股全线下挫。据90度盘点,截至今日收盘,大发地产股价跌幅15.15%,弘阳地产股价跌14.84%,碧桂园股价跌7.17%,宝龙地产跌5.77%。

面对如此境况,一向号称不关注股价表现的龙湖执行董事兼董事会主席吴亚军也不淡定了。

01

龙湖股价大跌

跟很多出身财务的地产大佬不同,当过记者的吴亚军并不热衷股市,她的风格比较务实和低调,那句“晴天补屋顶”代表了她的行事风格,她相信只要做好业务本身,股价表现都是自然而然的事情。

然而,在地产持续触底将近一年又时逢“断供”潮的背景下,即便以稳健著称,有着克制的财务纪律性,龙湖也终究没能置身事外,最高跌幅接近20%,这样的震荡无疑是非常罕见的。

今天早上,瑞银发布了对内房及物管股最新评级及目标价,其中龙湖集团由买入下调至中性,最新的目标价格为25.7港元。IPG中国首席经济学家柏文喜认为,此或为触发龙湖暴跌的主要因素。

此外,网上也流传着龙湖存在大量商票“逾期”记录的消息。销售方面,猝不及防的“断供”潮几乎浇灭了刚刚有触底回暖迹象的市场,龙湖亦不例外。根据8月9日公告,截至2022年7月末,龙湖累计实现归属本公司股东权益的合同销售金额683.6亿元,同比下跌 57.7%。

可以说,这些因素都在不同程度上导致了龙湖股价大跌,不过,如果结合更长时间的维度来看,事情也许远远没有那么简单。

进一步探究可以发现,从7月4日的37.05(开盘价)到8月10日的20.9(收盘价),仅仅一个多月,龙湖的股价就跌去了4成多。据90度观察,自从2009年上市以来,龙湖在资本市场的表现接近一条不断上升的平滑曲线,真正下降的时间非常少。

龙湖上市以来股价走势图


图片来源:同花顺

在业内看来,龙湖的股价波动,既有地产行业整体低迷的因素,尤其无法按时交房直接导致大家普遍对房地产行业失去信心,并采取“断供”的方式表达自己的不满,也有整个股市表现不振带来的消极影响。

根据有效市场假说理论,龙湖的股价已经反映了市场上的已知信息,也就是说,在经营没有发生重大变故的情况下,行业的低迷已经反映在了龙湖的股价上。从这个角度看,业内认为,伴随着传言的股价大跌发生在这样敏感的时点,多少有些偏离正常市场的表现。


龙湖管理层上一次集体亮相是年初的业绩发布会

注:从左到右依次是赵轶、吴亚军、邵明晓和陈序平

02

吴亚军出面辟谣

对此,龙湖管理层果断采取措施,积极回应外界关切。距离收盘后两个小时,吴亚军就带着管理层召开了电话会议。

出席会议的人员往往只有在业绩会现场才会现身,包括龙湖副主席兼执行董事邵明晓,龙湖执行董事兼CEO陈序平、龙湖执行董事兼CFO赵轶,这样的阵容颇有些严阵以待的姿态。会上,龙湖直接表示,从去年开始完全不做商票,现在商票余额7亿,年底前逐步兑付到位,外界完全是谣言,已经关注到相关源头,准备追诉。

当天晚些时候,上海票据交易所罕见公开表态,截至2022年8月10日,龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录,相关谣传并不属实。对于这种通过谣传扰乱市场秩序的行为,上海票据交易所表示予以谴责。


对于外界最关心的债务方面,龙湖表示,目前为止到年底,所有债务都还清了,无未偿硬性债务,下半年可能主动还明年到期的银团,短期债务占比10%左右。

龙湖的融资表现也非常正常。7月初,龙湖刚刚成功发行2022年第三期境内公司债,发行规模17亿元,利率4.1%;5月份,龙湖被监管机构被选定为“示范房企”,率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资;此后,龙湖分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS,融资渠道进一步拓宽。

截至目前,惠誉、穆迪、标普对龙湖分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的投资级评级。截至2021年年底,龙湖集团的净负债率进一步下降至46.7%,现金短债比达到6.11倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88),平均借贷成本为4.14%。

据龙湖管理层透露,公司尚未使用的公司债、中期票据、境内综合授信额度合计达到2112亿元,还有美金债或银团贷款约4.73亿美元额度待使用。标普在其信用评级报告中认为:“龙湖在保持稳健财务纪律的同时稳步扩张,将有助于公司在未来一到两年抵御不利的市场环境的波动。”

外界关心销售下跌到什么程度,龙湖的流动性会出现压力。对此,龙湖表示,债务结构上,龙湖是最优秀开发商的之一。不管行业要花多少时间恢复,龙湖都会手持足够现金流,穿越周期。


03

行业基本面暂时“失灵”

龙湖事件也许反映了一个很多人感知到的事实,在一定程度上,地产基本面短暂性的已经失去了参考价值。

“财务指标已经失效。”一位不愿具名的地产分析师对90度表示,当前对于地产投资逻辑,更多是基于历史经验和公司各个维度上长期信任关系,或者和管理层长期的沟通打交道,知道对方比较靠谱,对于大部分公司凭指标很难去判断。

这背后反映出来的是投资者对房地产行业普遍的信心缺失,而这种信心缺失正在让原本处于低迷的市场变得草木皆兵。

比如,瑞银对包括龙湖的4家主要开发商根据其闲置现金来衡量其现金消耗率,其结论是2022年上半年,四大非国有企业开发商可能已经消耗了11-41%的闲置现金。

这个当然也可作为判定企业未来偿债能力的依据之一,但柏文喜认为,对房企而言未来的销售回款对企业流动性的影响更重要。他表示:“也许瑞银对内房股未来一段时间的销售回款根本就没信心,所以才用闲置资金来判断房企未来的偿债能力和违约可能。”

知名地产分析师严跃进表示,龙湖此类风波,也说明当前投资者对于中国房企经营方面的敏感和一些猜忌。此前阳光城的高管在博鳌论坛上也提出,当前国企也一样有压力和问题。结合这两个事件,可以认为房企的经营情况还是有脆弱的地方,市场信心不足。

“我觉得今天股价大跌,从我们本身来讲没有太在意,是市场惊慌导致的,企业根本没出任何状况。”吴亚军表示,龙湖依靠原则和纪律才走到今天,目前在静默期,高管不能购买股票,作为大股东,选择分红还是股票,龙湖主动选择股票,支持上市公司多拿点钱。

“我们没有为眼前的事情忙碌,高管都是在着眼未来,做一些行业里怎么发现机会的事。”吴亚军表示,现在不是看风险,反而是看机会的时候,国家一直在想办法让行业回到正轨,过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价,政策会逐步出台,行业出清后,龙湖会一直存在机会。

严跃进也表示,对于房地产企业的股票投资价值,要从长远的角度去看,对于短期波动可以减少顾虑和猜忌,对地产股的中长期投资价值依然要保持较大的信心。

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