未来主城区的“粮仓”在哪里?
无疑是荔湾。
近日,荔湾发布了《荔湾区住房发展“十四五”规划》,十四五期间,将有3.5万套新建商品住房推出市场。
值得一提的是,新建商品住房将逐年递增,今年就有6000套的供应量。
供货的区域主要集中在白鹅潭商务区、荔湾文商旅活力区、海龙围科创区三大区域,未来买房重点就集中在这里。
白鹅潭商务区北至大坦沙,西至荔湾区界与花地河,东至珠江,南至三枝香水道,面积约36平方公里(含水域范围6平方公里)。涉及桥中、石围塘、花地、茶滘、冲口、白鹤洞、东漖、东沙共8个街道。
该区域打造世界一流滨水活力区和高质量发展典范,大力培育和发展现代商贸业、高端服务业、新一代信息技术产业等产业,切实增强荔湾产业核心竞争力,加快构建现代产业体系。
毫无疑问,白鹅潭商务区是供货重点,供应新建商品住房2.5万套,占了整个供应量的近9成。
供应主要在新隆沙、陆居路、大坦沙、聚龙湾、花地湾、广船区域。
新隆沙主要有新盘广州幸福中心。
自从华夏幸福退地后,命运如何,一直是市场关注的焦点。据说中国平安可能接手,找合作方运营。
消息称,首推建面约130-250㎡单位,项目迟迟未入市,何时开售也是未知数。
陆居路目前主要有陆居路AF020208、AF020245地块,今年首轮集中供地中已经流拍,第三轮土拍中不知道是否会重新挂牌。
大坦沙是2022年荔湾唯一一个三旧全面改造重点项目全岛更新改造规划面积达239万㎡,包括河沙、西郊、坦尾三个城中村,但进度有点慢。
目前岛内有新盘凯德双桥新作,首推建面约74㎡两房、89㎡三房、98㎡三房、113㎡三房等多个户型,2梯4户或2梯5户。吹风价在5.3万/㎡以上,具体可浏览《这盘好不好 | 蚊型盘!5字头过老城区“刚需版二沙岛”生活,你愿意吗?》
聚龙湾主要是旧改。
聚龙湾启动区的改造主体为珠江实业,区域内是没有居住用地的,按照规划,这里将打造成广州西客厅先行展示区,以发展产业为主,不再布置居住用地,提升滨水地区的活力。
至于居住用地,估计在启动区外了。
花地湾板块中,万科金域曦府仍是主角。去年开盘后迅速成为销冠,今年上半年也成交了774套。
广船有在售盘广州滨江上都,主推建面约110-250㎡三到五房,还有350㎡商办单位。
此外,保利的西塱AF022050地块项目,兰园金桥二期地块、星河江漫、立广州幸福湾等是供货重点,当然了,也不能忘了旧改项目,例如,茶滘、鹤洞、花地村、葵蓬村、西塱村、东塱村、南墩村等等。
可以说,白鹅潭商务区未来荔湾的重点,具体可以看《广州最有故事的CBD,要全面发力了!》,未来依然是热门的置业区域。
荔湾文商旅活力区位于荔湾区北片,北至西湾路、增埗河,南至沙面岛,东至人民中路、人民南路,西濒珠江,面积约12平方公里。
涉及金花、西村、南源、逢源、多宝、龙津、昌华、岭南、华林、沙面、站前、彩虹共12个街道。
片区定位为以绣花功夫建设岭南文化中心区,大力构建岭南文化传承展示中心、创新发展中心、国际交流中心,主打的是文化+”产业。
该区域十四五期间供应0.5万套新房,主要靠旧改,即利用广州火车站改造契机推进站前、西村毗邻地区优化升级,推动片区综合开发,增加优质住房。
这个历史底蕴雄厚的区域,胜在配套成熟、交通方便。
目前该区域能选的新盘寥寥,在售的主要有陈家祠的西关雅筑、鹅掌坦地铁旁的万科金域悦府,未售的主要有西场站附近的力迅荔筑和兆福轩。
力迅荔筑(即力迅流花小雅)距离5号线西场站约300米可建设用地只有2604㎡,但容积率就有6.95,建筑面积18095㎡,将建设地上23层、地下2层的商住楼,仅规划了2栋住宅。
主推建面约68-134㎡二到四房户型,两梯六户的设置,共211户,首推南塔的68-78㎡两房户型,99-101㎡三房户型。
力迅荔筑附近还有一个蚊型项目——兆福轩,规划有2栋住宅,包括33层的1#和16层的2#,其中1#还带17层裙楼。
海龙围科创区位于荔湾南片的西南部地区,东、北至花地河,西、南与佛山南海区隔水相望,总面积约17平方公里,涉及东漖、中南、海龙街道。
该区域已被列为共建粤港澳合作发展16个重大平台之一和“1+4”广佛高质量发展融合试验区先导区。
定位为粤港澳大湾区广佛极点,担当“广佛极点”科技创新中心重任,大力培育和发展新一代信息技术、特色制造、绿色建筑与设计等产业,推动花卉产业转型升级。
该区域十四五期间也供应0.5万套新建商品住房,主要靠海北村、增滘村的旧改。
海北村旧改由勤诚达操刀,改造投资估算(改造总成本)约125亿!增滘村则由越秀地产操刀。
这个区域属于新兴区域,城市界面,配套都有待完善,但有产业支撑,未来有较好的发展前景。
但盘比较少,只有越秀天瀛(即越秀正荣天樾湾),上周重新开了南向江景样板房,推建面约87-125㎡三至四房,首付100万起。
此次《荔湾区住房发展“十四五”规划》有几个重点,值得一说:
1、白鹅潭核心区、聚龙湾片区、石围塘片区、塞坝口组团及轨道站点周边等土地储备进度有望加快,官方已经纳入了重点推进区域。
这些区域是土地征收成片开发,未来城市界面会更美观,成熟起来也会较快。
2、供地方式会有优化,采用房价地价联动机制,对非理性竞地价、房价的企业联合约谈警示,所以未来出现地王的几率不大。
3、楼盘拿预售证的速度有望加快。官方已经说了:建立健全住宅项目建设和销售情况台账,督促项目及时办理预售许可,加快住宅上市供应。
4、楼盘烂尾的几率减低了,荔湾在监管上也下了狠功夫:督促金融机构落实房地产企业贷款集中管理和重点房企“三线四档”融资规则。
如此说来,荔湾的前景还是令人看好的,那么荔湾值不值得入手呢?
答案是肯定的。
首先看一个数据,一个区域能不能买,要看房价有无上涨空间。
荔湾十三五期间,销售均价由2016年30632元/㎡上涨至2020年49543元/㎡,年均涨幅高达12.8%。
说明这里的房子还是有较大的增值空间。
近日,广东省自然资源厅官方网站发布的《广东省都市圈国土空间规划协调指引》,广州都市圈协同构建“一核六极、十字主轴、网络辐辏”空间格局。
而荔湾刚好是广佛同城的核心区域,也是粤港澳大湾区广佛极点核心区。前景有多广阔,可以自行脑补。
其次,荔湾的上车门槛低(房价和总价在中心城区比较低),适合不少刚需一族上车。
荔湾住房十四五规划也明确了,中小套型商品住房的供应比例提升,首次置业家庭占比提升;住房保障覆盖范围不断扩大。
此外,荔湾也在加快补齐公共服务设施短板。
根据新增住房户数和居住人口,按标准配置甚至高标准配置教育、医疗、养老等公共服务设施,加快老城区公共服务设施补短板和提升城市更新片区配套设施水平。
对于缺乏公共交通和公共服务设施支撑的规划大型居住区,适度控制用地供应时序和节奏,以进一步促进住房与公共交通、公共服务设施建设联动发展。
鼓励公益性公共服务设施和商业设施深度融合,实现多功能综合开发,如打造教育综合体、医养结合护理中心、多功能体育综合体等。
除了公共服务设施,荔湾还将加大优质基础教育学位供给。
不少区域受到了重点关照。
比如广钢、广船、大坦沙、医药港等片区,将重点增加基础教育配套。
医疗方面,未设置社区卫生服务中心的昌华、岭南街道接收使用茶滘、西村街道等卫生公建配套,广钢、西塱、花地湾以及大坦沙等新增片区社区卫生服务中心。
交通方面,对外的联系通道、内部骨骼路网及每个片区的交通体系都有所改观,未来出行会更便利。
比如说以TOD站点为核心,强化公交地铁无缝衔接,以步行15分钟为服务半径,建设多样化的舒适住宅,提供类型丰富、便捷可达的服务设施,引导人口适度集中,打造高效共享的优质生活圈。
未来,荔湾将是中心城区的重要供货区域,前景依然看好!
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