常住人口增量超北上广深，南昌为何空置率第一？

南昌的房价在省会城市中不算太高，但是南昌人的收入也确实不高。南昌人心有忧虑，正在去杠杆，远离贷款。

作者：今纶

近日，贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况，结果显示，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是河北廊坊，空置率为19%。

但实际上，南昌去年常住人口增加了18万，超过北上广深常住人口增加之和。

报告中，“空置住房”的定义是3个月以上无人居住，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

贝壳研究院表示，此次统计仅选取了已售存量住房，相较其他统计口径，所得出的空置率是偏低的。

也就是说，没有卖出的已经建好的房子还不算，因此，南昌空置率其实不止20%。

南昌的房子为什么空置率这么高？人到哪里去了？南昌的经济增速如何？

01 南昌增速低于全省平均增速

一个城市的住房空置率主要和三个因素有关：产业、收入、人口。

南昌的产业如何？

南昌市政府致力于构建“4+4+X”新型产业体系，即四大战略性新兴支柱产业（汽车及新能源汽车、电子信息、生物医药、航空装备）、四大特色优势传统产业（绿色食品、现代轻纺、新型材料、机电装备制造）及若干生产性服务业。

截至2021年11月8日，南昌一共拥有A股上市公司23家，总市值达到2332.33亿元。2021年，营收最高的三家公司分别是：正邦科技476亿(南昌)、江铃汽车352亿(南昌)、方大特钢216亿(南昌)。

正邦科技在2021年净利润同比下降427.62%至-188.19亿元，在头部上市猪企中亏损额居于首位，蚕食了其自2007年上市以来的盈利总额。

今年7月中旬，正邦科技曾发布2022年半年度业绩预告称，预计报告期内归属于上市公司股东的净利润亏损38亿元至46亿元，同比下降165.72％-221.66％。

南昌上市公司的总市值不高，龙头企业业绩不理想，这是事实。

其实南昌的经济增速今年上半年还不错：上半年全市地区生产总值3409.51亿元，增速4.3%。其中，第一产业增加值72.21亿元，增长5.5%；第二产业增加值1636.15亿元，增长5.1%；第三产业增加值1701.15亿元，增长3.6%。

4.3%的增速在全国来比较很亮眼，但是在江西和兄弟城市比却并不突出，因为全省的平均增速是4.9%。

在举国重视制造业的氛围下，南昌的制造业实力在省内“赛马”时表现一般，和其省会城市的地位不匹配：

以1-5月份规模以上工业利润总额为例来看：

九江市第一，达到253.2亿元。

宜春第二，达到181.4亿。

南昌第三，达到121.3亿，还不到九江的一半。

而且在实际增速方面，南昌仅排名第11。

至于上半年规模以上工业增加值的增速前三名也与南昌无缘，上饶第一（8.1%）、宜春第二（8%）、吉安第三（7.8%），九江高达7.6％，而南昌只有6.7%。

这还是南昌三大产业中增速较高的第二产业的相关数据，农业虽然增速最高，但体量小，体量最大的第三产业增速也只有3.6%。

02 南昌房价不高，南昌人收入也不高

就财政收入和个人收入来说，南昌的数据是江西冠军。

2021年，南昌市财政收入达到485亿元，赣州市为294亿元，九江市财政收入为292亿元。

个人年收入方面，2021年，南昌无论是私营单位（59309元）还是非私营单位（97791元）的平均收入数据都是省内第一。

即使如此，平均到每个月也就是4942元以及8149元，这还没减去各种开销，包括吃饭的钱，如果把必要开销去掉之后，能剩一半就不错了（不包括供楼）。

南昌房价最高的地方是红谷滩，平均房价在1.8万左右，其余的老城区也都在一万以上。

▲南昌红谷滩

一套房子80个平方米，就算80万，以南昌私营单位工作人员的收入而言，就算每人每个月能存2000块，两口子每月存4000块，仅仅存首期就要5年，而且过程中不能失业、降薪，家人不能生大病，孩子不能在艺术培训以及其他培训方面花太多钱。

存够钱之后开始贷款买房，同样是必须保证不能失业、降薪，否则房子就会成为法拍房。

南昌的房价在省会城市中不算太高，但是南昌人的收入也确实不高。

某网友是这样吐槽的：“南昌大多数企业不交五险一金，正经交的，到手也就三千，工资过万的，都是拿命换的。物价比周边城市都要贵，房租也不便宜。认识一个靠自己在南昌买房的，还是在一线城市工作，打算多赚几年钱再回南昌，最后发现根本找不到对口的工作，就算有，工资也是打骨折，然后就没有然后了。”

所以最后会出现什么情况呢？

主要在非私营单位就业的家庭，经济效益较好的私营单位的中高管，他们在努力买房，买了之后又租不出去，于是就放着，成了空置房，他们一度认为买房可以防通胀，可以升值。

看看城市的情况，南昌今年上半年的收入状况一般：

全市地方一般公共预算收入247.58亿元，同口径下降1.4%（同比下降12.1%），其中税收收入144.93亿元，占一般公共预算收入的比重为58.5%。

民生类支出完成324.74亿元，占地方一般公共预算支出比重超八成。

247.58亿元减去324.74亿元已经是—77.16亿元，而这还没算全部的开支。

一直以来，南昌的收入是比较依赖房地产的：

2021年，南昌的卖地收入只有209亿元，而在2020年，这一数据是623亿元。

▲2021年1-11月卖地收入

一年之间，下降了414亿元。

很有意思的，南昌在2021年的罚没收入增长率高达151%，排名省会以及副省级城市第一，增值名列第二。

在中部六大省会城市（武汉、长沙、郑州、合肥、太原、南昌）的收入和支出排名中（2021年），南昌的一般公共预算收入和太原一个量级，努力的空间很大。

那么，南昌人在今年上半年的收入是不是下降了呢？至少数据上没有下降：

上半年，全市全体居民人均可支配收入22040元，同比增长4.3%。按常住地区分，城镇居民人均可支配收入25266元，增长3.8%；农村居民人均可支配收入14228元，增长5.3%。

而且南昌人在疯狂存钱：

6月末，住户存款余额5368.07亿元，增长12.7%。

南昌人心有忧虑，正在去杠杆，远离贷款：

住户贷款余额4763.42亿元，下降0.4%。

既然家有几套房，租又租不出去，买那么多房干什么？这是房东们的想法。

至于绝大多数租客，每月结余的钱不多，买什么房呢？凑合着租吧。

富人不想买，觉得兴趣索然；穷人买不起，手里真没钱。

关于房子，必须提一下九龙湖。

九龙湖位于南昌市民中心旁，与东面的赣江仅一堤之隔，西面有架设的九龙湖大桥穿湖而过。“九龙湖路上几乎没人”是一个网民的观察，未必准确。

▲九龙湖

关于九龙湖的推广，周公子也有贡献，他说：“我家还买过一套绿地海珀九龙江景房，当年是老姐推荐我妈买的，2016年花了200多万，现在也翻番了，跟老姐买房投资从来不会错。老姐说，绿地海珀九龙是绿地集团在九龙湖最好的楼盘，一定会超越红谷滩的”。

嗯，怎么说呢，空置率高的原因很复杂，是一个系统反应的结果。

有网友说：“周劼一个人就有六套房，空置是正常的”，这也是一个视角，值得思考。

03 南昌吸引力难敌深圳武汉

既然产业结构一般，工业在全省也难以遥遥领先，因此，南昌和武汉、成都、郑州都不一样，它可以部分吸引周边城市的人口，但吸引力有限。武汉去年的常住人口增加了120万，南昌是18万。

赣州一心对接大湾区，高铁通了之后，赣州人民来往深圳更方便，眼光向南是必然的。

九江上半年规模以上工业增加值同比增长7.6%。石化产业是九江的支柱产业，也是第一大工业产业，新材料、新能源、电子信息、医疗用品、智能家居等产业发展也不错。

九江与南昌搞昌九一体化，效果不明显。现在，江西大力推行”强省会“的战略，九江心情复杂。九江与湖北黄石、黄冈是“邻居”，而且九江人乘坐高铁到武汉只比到南昌多三四十分钟。

九江人如果要外出打工，武汉才是最佳选择之一。

江西省统计局公布的2021年统计数据显示，南昌市常住人口625万余人，十年增加121万余人，增长约24%；住房和城乡建设部2010年和2020年统计年鉴显示，十年来南昌市区由212平方公里扩大到366平方公里，增长72.6%。

▲江西各市常住人口

市区面积扩张速度超过人口增长速度接近50%！

所以，网友戏言：“南昌规划速度>建设速度>人口增长速度”。

饼画得太大，吃的人不多，肯定会消化不良的。

2021年年末，南昌市常住人口643.75万人，与2020年第七次全国人口普查相比增加18.25万人。

看似成绩不错，不过，南昌可是中专生都可以落户的省会城市，不管是毕业的还是未毕业的中专生均可以办理落户，入户条件之宽松在省会城市中还是比较少见的。

这增加的18万人的收入、学历、年龄，我们不得而知，因此也不便评价。

而且，南昌的“少子化老龄化”也在加速：

2021年全市出生人口45780人，人口出生率7.21‰，较2020年第七次全国人口普查的54661人减少8881人；死亡人口31890人，人口死亡率5.02‰，较2020年的31120人增加770人；人口自然增长率为2.19‰。

南昌的空房子该怎么办？

看年轻人的心态就可以看到人口的流动轨迹。

日前，江西省的一本录取工作结束时，很多人吃惊地发现：江西的高校普遍被冷落，这自然也包括南昌的高校。

江西有一本大学7所，包括南昌大学、江西师范大学、江西财经大学、华东交通大学、南昌航空大学、江西理工大学、东华理工大学等。除了江西财经大学，其余6所一本院校招生全面“遇冷”，唯一的211南昌大学也未招满。

你说，南昌的房子未来会如何？

江西的孩子们努力学习居然是为了离开江西，离开南昌，这有点让人尴尬。

有网友很通透地点出：“周公子的一席话，是不是让所有江西人都觉得，在江西读书再多也不如有个好大伯、好二伯、好老爸来的实惠！”

这更让人尴尬。