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夏斌:传统增长模式到头了,房价不会再越来越高

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“高房价、快增长的模式已经走到头,从趋势来看,中国的房价不会也不应再越来越高了。”在8月9日于广州举办的2022博鳌房地产论坛上,国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌在演讲中指出,必须及时遏制烂尾楼“断贷”问题以及可能引发的系统性风险,建议用不同方式、分类救助“保交楼”。



“高房价、快增长”模式已经到头

夏斌表示,过去20多年,中国房地产市场迅猛、大规模发展,与改革开放以来经济快速增长需要大规模投资不无关系。如今“高房价、快增长”模式已经走到头了。主要原因有这几点:

一是一些城市房价居高不下;

二是供过于求的问题渐渐突出,“从1978年到2020年,城镇农村居民人均住房建筑面积仅分别为6.7平方米和8.1平方米,到2020年第七次普查,全国人均住房面积达41.76平方米。全国城镇住房套数从约3100套增到3.62亿套,房屋套数与家庭户数之比的套户比从0.8%上升到1.09%。加上政府投入五六千亿资金加快推进棚户区改造,三、四线城市房子库存明显增多”;

三是过去房市曾经监管不严,不少房企不依法合规经营、挪用资金,拼命扩张。现在银行业加强审慎性监管出台“三道红线”后,一些房企出现债务危机。

中国房市由住房投资品转向消费品

“从趋势来看,中国的房价不会也不应再越来越高了”。夏斌认为,如今中国房市将真正出现历史性的转折,开始迈入由住房投资品为主向消费品为主发展的快车道。

夏斌认为,下一步在房市发展方向上要重提、回归被人们曾经忽视的1998年房市改革方案中“住房双轨制”的原则,坚持2016年底中央提出的“房住不炒”的原则,牢牢把握房地产市场的发展方向是以消费品为主导。

夏斌建议,应力争用两年时间,加快落实并基本解决低收入者、进城农民工住有所居的民生基本需求,向他们提供源源不断的公租房、保障性租赁房房源。“部分房源政府可通过政策手段,向现国有的政府机关企事业单位房屋存量中挖潜。通过各种建筑物的适当改造,尽快满足缺乏购房能力者的居住需要。”

建议不同方式、分类救助“保交楼”

夏斌指出,必须及时遏制烂尾楼“断贷”问题以及可能引发、蔓延的全国房市系统性风险问题。

“由央行及其他金融机构先拿钱救助是必须的,但必须要有代价,不能浪费金融资源”。夏斌建议,在具体处理上,对一些房企公司治理健全,主要不是由房企自身原因造成的流动性不足而引发的“烂尾”问题,由地方政府与银行协调并采取相应的约束措施后,给予及时的兼并收购融资和其他的流动性支持,保交楼。对一些违法违规经营的房企,实际已资不抵债的项目公司,应通过压实地方政府牵头责任,协调银行、资产管理公司、第三方市场机构等,“一项目一方案”,对项目公司实行接管、债权或股权重组、并购等各种方式,注入政策性资金和市场资金,保交楼后,对资不抵债的房产公司宣布退出市场。

“至于选择哪些房企给予不同方式的‘保交楼’救助,不能以头部企业、非头部企业划分,不能以国有、民企划分,而应秉持市场原则,按企业治理与项目公司经营质量划分。在守住保交楼、稳社会前提下,必须重组转型一批房产公司,必须破产一批早已经营不善、资不抵债的房产公司。”夏斌说。

他建议,应同时组织专门力量,研究中国房市健康发展的长效机制与政策制度。本着鼓励租房、支持刚需和改善性住房、打击投机炒房的原则精神,从税收制度、预售款制度、首付比例、房贷利率、人地挂钩等多个方面研究协调配合的政策制度。让全社会逐步形成“房住不炒”的社会舆论,在边际上逐步减少商品房的投机投资需求,约束高房价,使房市逐步收敛于规范发展。

南都·湾财社记者邱永芬

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