天津楼市，出现一堆“反转剧情”！

猛跑冲刺之后，总得歇歇脚、喘口气。

天津楼市6月跑挺快，7月树下乘凉散步。

市场不可能持续放量，波动是必然。

整体“量价齐掉”的背后，还藏着一场“板块轮动”。

5、6月改善率先拉开大幕，扫货之后，退场。

7月，刚改、刚需接棒，场上激战。

每座城市、每个周期、每轮行情、每次波动，皆如此。

7月板块成交TOP10，套均价超过200万的，只有4个。

“改善一哥”新梅江不见踪影。

仅有的两个排名下降的板块，竟然是“环城流量王”——大学城、海教园。

其余板块排名，均向上蹿。

武清商务区、团泊东、宜兴埠、南站……“时隔多月”才有今天。

很明显，7月，天津楼市板块座次洗牌。

剧情反转！

【反方向的钟】

7月整体成交量回落，但这3个板块“逆向大涨”——

南站、武清商务区、宜兴埠。

南站，好久不见。

利好始终未落地，现在也是个“普通家庭”。

金融街金悦府7月签约41套，板块NO.1。

它是南站的总价门槛，82平米130万能搞定。

招商公园1872降价了，签约的16套房源，均价1.68万/平米。

津门正荣府竟然还签了23套，咱也不知道发生了什么。

历经多役，南站商务区的高层，基本回到1.7万/平米。

相当于高光时刻的85折。

7月北漂能进津后，南站成交量回血，大涨42%。

但眼下的行情，它已无法“用鼻孔”看杨伍庄、看宾水西。

最终都要回到——价格适配。

武清商务区上次进前十名，还是去年，老黄历了。

远郊行情大约滞后市区一年，武清这两年正逢低谷（区域轮动+新天津人少+供应量大）。

7月武清商务区爆发，因为特变中央湖突然签约63套。

来了一场“企业员工内购”。

京能雍清丽苑推出低总价高层后，陪读家庭买了不少，签约50套。

中建时代公园，是商务区的新产品，落地窗、大宽厅……

一眼看穿后，武清商务区排第二名，“略有不武”。

宜兴埠也算给北部楼市争了把脸。

未来城签约128套，签约均价18346元/平米，优惠了一些。

新售楼处开放、商街兑现，对销售有促进。

但是，单丝不成线，孤木不成林。

北部楼市价格战很凶，相互扔炮弹，要小心。

【不意外的滑铁卢】

板块TOP10中，就俩排名下降，还就它俩成交量掉的最多——

海教园、大学城。

海教园的问题，出在供应端。

本来就没有纯新盘补仓，还伤的伤、残的残，只能越卖越少。

这时就看出现房和安全房企的威力了。

龙湖天璞签约42套，中海锦城签约40套、仁恒海和院签约38套……

关键是，中海锦城签约单价涨到了24885元/平米了。

二批次津南城投的地块，会找合作方。

单价预计2万左右，最快也得年底入市了。

今年的海教园，完全是卖方市场。

奋鳅多年，万科翡翠大道终于拿到榜一。

签约43套，超过了保利和光尘越。

保利和光尘越单价已过最低点，预计后面还会涨。

美的旭辉翰悦府高层、小高层基本没房，洋房流速慢。

爱情缤纷里受品牌拖拽，不走量。

这才给了万科喘息之际。

并非大学城板块价值低了，而是暂时的战略、结构调整。

瘦死的骆驼比马大。

再怎么着，海教园和大学城，始终前十名，学霸。

【滨城抢份额】

滨海新区的“板块热度”，正在扩大。

7月TOP10中，3个来自滨海——

中心商务区、空港、开发区。

谁能成想，中心商务区竟然成了扛把子。

板块成交第一名，签约260套。

如果6月没有和平之门，中心商务区也是第一名。

徐主编正在欣慰的笑，两年前的预言成真。

万科滨海大都会，搞了波特惠，观政轩18300元/平米起，精装。

以价换量，而且最近的交付业主并非很满意。

复地、旭辉、金融街成交量都上来了，比较稳定。

滨海主中心的标签，中心商务区越贴越牢。

城市界面、大公建配套、重点校，配上200万的总价，别说滨海，全天津无出其右。

共识的力量，正在滚雪球。

开发区，近几年来，首次进前十名。

凭远洋琨庭一己之力，价格狠劲爆。

卖的确实不错，签约84套，但也拉低了开发区的“调性”。

还好有格调撑场。

宝珀花园、瑰丽花园，套均价399万、488万。

这才是开发区该有的样子。

如此高的总价，能有如此的成绩，可见格调的产品实力之强大。

改善人群看中产品，降价减配，非我所要。

新晋花旦空港，首次一举超越海教园和大学城。

按区位，可以把它当环城又一流量板块，教育标签被放大。

主要还是绿城桂语听蘭领航，签约53套。

金地悦城大境、新城中梁长风雅著、天保九如品筑，签约了二三十套。

板块轮动之下，更是明晃晃的大分化。

话说新梅江掉到23名，似乎一夜回到两年前。

但价格可没回去。

天津瑞府签约均价3.55万/平米，天空之镜签约均价4.2万/平米……

是华丽的转场，而并非一地鸡毛。

况且6月冲的也太猛了，一签就是70来套，这啥家庭啊。

还有些板块，都找不着影儿了。

小淀、南湖、南仓、国展西、大张庄……

很意外，辛庄排名62，找了半天才找到。

新鸥鹏只签约21套，6月可是签约75套，少了七成的量。

虽然施工进度尚可，但品牌还是让人嘀咕。

8月，将是天津楼市的“情绪转折点”。

7月板块洗牌后，8月还会再洗一次。

因政策，短暂的谢幕后，改善板块将高调回归；

新天津人的陆续进场，刚需刚改板块继续复苏。

中国有句老话：否极泰来。