中海晋安湖叁号院新盘该怎么买？福州核心地段二手房，值得入手？

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关于东区，一直是不少关注楼市的购房者常聊常新的话题。近期，有粉丝留言，询问东区的中海晋安湖叁号院近期的价格走势，是否可以入手。

此外，也有购房者在后台私信，咨询台江的庭芳苑，社区品质如何。

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关键词：东区、湖景房、地铁盘

@甲鱼会飞

Yesir老师你好，这段时间我一直关注楼市还有东区的新房，请问晋安湖附近的中海晋安湖叁号院，目前的售价可以下手吗？

Yesir答疑：

中海晋安湖叁号院位于福新东路以南，前横北路以西，处于东区板块的中心位置。

地段上，项目周边的配套规划可谓完善。北侧一街之隔为东区新建的晋安湖公园，向北1.2公里可抵达东二环泰禾广场，东侧100米左右，可抵达地铁4号线后屿站，此外项目一街之隔，还将规划建设晋安湖CBD及三创园。随着周边一系列规划配套未来逐一兑现落地，未来极具地段价值优势。

地段如此，那么项目自身情况如何？据目前公开的信息可知，中海晋安湖叁号院占地面积93亩，容积率2.04，限高60米，地块全装修比例应达到60%以上。同时项目分4处地块，B、C地块规划15栋住宅，1栋SOHO，1栋幼儿园，为纯商社区。

项目靠北侧的5栋高层住宅为可俯瞰晋安湖的湖景房源。户型面积段主打100-143平，兼顾刚改及改善人群。B地块的北侧湖景房源多为143平的2梯2户户型，而南侧的9栋房源则为100-125平2梯4户的洋房及小高层，得房率在93~95%。此外，该项目预计2024年交付，为精装房源。

价格上，据置业顾问透露，目前项目的价格范围在32000-36000元/平，近期部分房源也在做促销，有优惠的空间。值得注意的是，该项目B地块北侧近晋安湖，东侧C地块三座项目则近地铁，B地块的南侧几处项目则近学校。若想要追求湖景景观，需关注B地块北侧几栋；若需近地铁，则可考虑C地块地块，但这两处区域均价较高，若重视价格的话可考虑B地块南侧的楼栋，或许会有性价比较高的房源。

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关键词：鼓楼、小高层、刚需

@TTK

Yesir老师，我问一下福飞路的溢景苑目前价格如何，这个小区值得买吗？

Yesir答疑：

溢景苑位于溢景苑位于福飞路以西，湖景路以南，鼓楼核心地段。地段上，虽然该社区在整个鼓楼区核心板块中偏北，但凭借东侧的福飞路主干道，以及西侧目前在建的新通道，未来该社区周边的道路情况将更便捷。配套上，周边省体、屏山公园、恒力博纳广场、武警医院。此外，随着今年新学区政策改革，后续钱塘小学湖前分校也存在对口三牧中学的可能，或将补齐周边教育的短板。

小区自身情况如何？根据公开的信息可知，该社区于2004年左右交付，房龄至今18年。社区共8栋楼，总高在9~10层，容积率2%，绿化率26%，为一梯两户电梯房。社区虽然有配建地下车库，但受规划限制影响，车库数量有限，社区地面也作为停车场使用，与大多数老小区一样，存在停车难的问题。价格上，根据中房研究数据显示，溢景苑近三个月的成交均价为25756元/平。

户型上，该社区户型分布广泛，34平、62平、86平、105平、130平均有涉及。不过在中介平台上，目前挂出房源多以80~110平面积段的房源为主，这一面积段，也多是刚需、刚改一类房源。

综上，由于该社区非传统鼓楼学区房社区，其房价与核心区相比仍有一定的价格优势，同时，随着省体一带的配套建设推进，社区的地段价值未来有一定的成长性。适合一部分对地段有追求的刚需购房者关注。

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关键词：台江、大户型、改善

@逆风

Yesir老师，我最近去看了台江的庭芳苑，请问这个社区如何，求分析。

Yesir答疑：

庭芳苑位于工业路以南，太平二路以西，位于台江核心区腹地。可以说，由于该社区正处于茶亭与万宝两个片区的交界处，故能享受到两个片区分别带来的商业、医疗配套，位置优良。

值得一提的是，该社区距地铁2号线支线距离为550米左右，实际距离为740米，步行需花费15分钟左右。

那么，庭芳苑具体情况如何？根据信息可知，该社区于2004年建成，房龄至今18年。社区共有10栋总高10层的电梯小高层，以及总高6层的楼梯房。由于社区物业打理尚可，小区的老化程度较慢。但与大多数同时期的小区一样，未人车分流，此外，由于近年周边商业发展迅速，小区租户数量也有所增加，社区人群也较为多样，这点需注意。

价格上，根据中房研究数据显示，庭芳苑近三个月的成交均价为26164元/平。

庭芳苑近三个月成交均价走势

户型上，虽然部分楼栋有小面积房源，但社区主要户型为100平以上的大面积户型，中介平台上挂出100~120平的房源较多，此外也有138、157平的房源。

综上，该社区所处地段尚可，除了教育配套有所短板，其他生活配套较为完善。目前该社区整体均价处于阴跌状态，部分临街或低楼层房源的价格仍有“讲价”空间，若你对该社区有意向，建议持续关注，并实地探访相关房源。

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