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为什么此时廊坊“官宣”取消限购?

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廊坊正式取消限购,在楼市放松的大潮下,人们对此并不意外。

实际上,在此之前,环京多地楼市早已变相放松,获取购房资格并非难事,比如,燕郊新房已经悄悄放开,但不能大肆传播,廊坊的一纸政策只不过把这种放松公开化了。

从这个角度来看,廊坊政策对楼市很难带来实质性改变,结合当前的房地产市场以及疫情的影响,业内认为,环京楼市长期趋势不会因为限购放松而出现大的改变。

01

廊坊限购正式取消

根据廊坊公布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》文件,此次廊坊限购要点大概如下:

一是,取消限购。根据文件,取消户籍、社保(个税)等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时,按照本地户籍对待。

二是,适用范围。对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域,取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

三是,首付比例下降。根据文件,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,力争2022年8月份全市新发放个人住房贷款加权平均利率较4月份下降30个基点;二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

文件还提到,要进一步降低住房公积金贷款首付比例。使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的,首付款比例不低于20%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房,首付款比例不低于20%。对拥有1套住房但未结清相应商业性个人住房贷款的缴存职工家庭,再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房,首付款比例不低于30%。

对于为何会在此时推出放松政策,在业内看来,可能有两个方面,一是当前房地产市场放松政策不断出台,廊坊解除限购符合当前趋势;二是环京楼市从2017年正式限购至今,又遭受疫情影响,整个房地产市场几乎处于冰冻状态,市场亟需复苏。

当前,整个房地产市场处于触底阶段,处于非核心区域的环京市场更是多年持续低迷,那么,环京楼市究竟有多差呢?

据和讯观察,由于环京楼市低谷,在2017年左右买入燕郊的购房者,赔至100万至200万是很普遍的事情。去年底,燕郊就出现免费送房的现象,很多业主由于还贷压力较大,而且贷款余额普遍高于房屋市价。

易居研究院智库中心数据显示,2022年1-6月廊坊房价9628元/平,低于万元,业内认为,廊坊房价四年以来首次跌入万元以下水平,市场已经撑不住了。


02

能否撬动环京楼市?

那么,廊坊此次政策松绑会带来什么样的改变呢?目前来看,情况并不乐观。

“其实早就偷偷摸摸放松了限购了,这次终于承认了,其实作用也不大。”中原地产首席分析师张大伟认为,限购政策的放松,肯定会带来一些热度,燕郊等环京楼市有望见底。

对于环京价格,张大伟认为,环京有区域从2万多跌到了4000,燕郊等也纷纷斩到了脚底板。作为收入较低刚需的居住地,环京的价格上限就是北京六环没有地铁的郊区房价。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,从政策效果及市场趋势来看,此前廊坊市区和北三县取消限购政策已经落地执行,首付比例也已执行首套20%、二套30%,房贷利率最低执行4.25%,但市场并未出现回暖。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,环京楼市出现了近年来最大速度的下跌,特别是房价腰斩,很多买房人深受其害,深陷其中。当前,市场情绪很弱,对环京楼市的未来,对房价预期并不是很乐观,中短期内很难出现明显的反弹。

限购政策并不能彻底扭转燕郊市场颓势,核心还要看检查站带来的通勤问题和信贷。张大伟认为,环京的牛鼻子是检查站。有检查站就会继续跌,没有就能立刻止跌。

陈文静认为,前几年环京市场的快速升温主要依靠北京外溢自住及投资需求带动,而近几年北京住房供应逐渐增加,同时疫情防控严格,环京跨城通勤受到一定影响,北京外溢需求基本“消失”;

另一方面,陈文静认为,环京区域近几年产业发展不及预期,人口导入有限,在市场下行阶段,本地刚需入市节奏也放缓,因此,即便取消限购限售等政策,对交易市场的提振效果或有限,短期廊坊地区房地产市场调整态势或难改。

未来环京楼市能否走出当前的泥潭,李宇嘉认为取决于几个方面:

一是北京的楼市能否明显的回升,只有北京楼市回升以后,北京新市民买房的需求上升,廊坊的楼市才会滞后3-6个月回升;

二是环京楼市能否避免以往地产化,在公共服务均等化上面有很大的进展。如果还像现在这样,大面积的房地产化,公共服务并未跟上,很难带来实质性的、趋势性的需求反弹。

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