一起借他人名义买房登记人要求解除合同要回房屋法院驳回案例

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周先生、吴女士向一审法院起诉请求：依法解除周先生、林先生签订的《借名买房协议》。

周先生、吴女士上诉请求：撤销一审判决，改判支持周先生、吴女士的一审诉讼请求或将本案发回重审。

事实和理由：一、案涉《借名买房协议》系周先生购置涉案房屋数年后于2015年补签，不属于借名买房合同。《借名买房协议》中载明的周先生的地址、电话在2004年时还不存在。二、2004年周先生购房时上海尚未实行限购，林先生可以以自己的名义购买，无需大费周章借名买房。三、周先生于2010年借用林先生之子一名义购买了北京市一处房屋，该房屋为经济适用房，满五年后才能上市交易。2015年林先生提出周先生补签涉案《借名买房协议》才帮助周先生办理宋家庄房屋的过户手续，周先生无奈才被迫签字。

四、林先生至今未付涉案房屋购房款，在《借名买房协议》中故意未写明合同价款，依据涉案《借名买房协议》应予解除。五、林先生一审提交上海F公司2018年出具的《证明》系伪造的，该公司2008年已经注销，该《证明》也不符合证据形式要求。

被告辩称

林先生辩称，同意一审判决。一、双方2004年签订真实借名买房协议，该协议并不是买卖合同，不需要支付周先生房款。二、林先生借名买房并非由于限购，而是名下房产较多，而当时周先生正在上学名下无房，所以才借用周先生名义。林先生为开发商关联公司的高管，当时房屋优惠一平米才3000多元，而市场价是7000余元一平米。

三、《借名买房协议》上周先生的住址和电话都是后加的，并不能因为事后加的住址和电话就推翻该协议，借名买房协议不是后补的。四、借名买房协议上没有吴女士签字，因为借名买房时周先生没有结婚，本案与吴女士并没有关系。五、交定金、签订购房协议、交购房款，包括房屋交接、房子占有使用、出租、装修等全部是林先生办理的，所有的文件上的周先生签字都是林先生所签，票据都在林先生手里。

法院查明

2004年5月2日，上海F公司（以下简称F公司）与周先生签订《上海市商品房预售合同》，约定由周先生购买一号房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币3500元，暂测房屋建筑面积204.64平方米，总房价款暂定为人民币716240元。2005年2月26日，F公司与周先生签订《房屋交接书》，载明：双方对一号房屋进行验收交接，F公司交付房屋给周先生，总房价款为715855元，已付清全部房价款，已开发票。

3月1日，一号房屋登记至周先生名下。周先生与林先生均认可上述合同中周先生的签名均系林先生所签，周先生称其委托林先生代签合同，林先生则称系因借名买房。

林先生（甲方）和周先生（乙方）签订《借名购房协议》一份，约定：乙方同意甲方以其名义为甲方购买一号房屋，乙方同意，该房屋的房屋权利证书、购房合同、购房发票、税费凭证、物业票据等均由甲方持有和保管；乙方所代理购买的上述房屋，房屋价格全款为＿＿元，该房屋的全部房款、佣金、税费、物业等与房屋有关的所有费用均由甲方承担、支出，该房屋的所有权利亦归甲方所有，甲方享有的权利包括但不限于：房屋所有权，抵押、出租、出售、自用、转赠，房屋占有、使用、收益及处分的权利；甲方或甲方指定的第三方符合购房资质要求的，甲方有权要求乙方将房屋产权变更至甲方或甲方指定的第三方名下，乙方应予无条件配合，因产权变更产生的全部税费由甲方承担；

协议并约定了双方的其他权利义务。落款处有林先生及周先生的签名，无日期，乙方利害关系人（配偶及成年子女）签字处为空白。林先生主张该协议系2004年周先生购买一号房屋前签订，周先生主张该协议系2015年林先生以欺诈手段让其补签，因该协议上其地址和电话均系2004年之后才取得，林先生称因签订该协议时周先生在上学无固定地址，所以地址和电话确实是后补的。

庭审中，林先生主张其借用周先生名义购买一号房屋，称其支付了一号房屋的房款、契税、物业维修基金、物业费、水电费和装修等费用，并就此提交购房发票、维修基金收款凭证、契税纳税申报表、收据等。周先生认可上述证据的真实性，但主张因其借房给林先生故而将上述凭证交给林先生保管。

周先生称其毕业后一直在北京工作，故一号房屋一直闲置，直至林先生借住该房屋。林先生称该房屋交付后空置，2012年其进行了装修，2013年出租获取租金。关于一号房屋的购房款，周先生主张系由其母亲现金交纳，林先生对此不予认可，并主张因其当时为F公司高管，一号房屋具有奖励性质，其仅现金支付了11万元即获得该房屋，其就此提交盖有F公司财务专用章的证明一份。

该证明载明：“林先生女士曾任职于F公司，并于2004年接受公司针对高管层奖励的一号房屋，总房款为716240元，其中一万元定金及十万元首付款由林先生本人以现金方式缴纳，其余房屋尾款由集团代为支付。”周先生、吴女士对此不予认可。

另查，周先生与吴女士系夫妻关系，二人于2009年1月20日登记结婚。

法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，周先生与林先生签订借名买房协议，由林先生借用周先生之名购买一号房屋，周先生、吴女士主张林先生以欺诈、胁迫手段让周先生签订该协议，林先生不予认可，周先生、吴女士就此未提交充分证据，本院对此不予采信。

周先生、吴女士主张因吴女士未在协议上签字导致该协议为无效合同，该主张非合同无效的法定事由，本院不予采信。故周先生与林先生签订的借名买房协议系双方真实意思表示，合法有效。现周先生、吴女士要求解除该协议，林先生不予同意，周先生、吴女士提出的解除理由均不符合合同法定解除的条件，故本院对其诉讼请求，不予支持。

二审中，周先生、吴女士提交东城法院另案庭审笔录复印件三份，拟证明林先生陈述支付购房款的情况前后不一致；提交上海市长宁区市场监督管理局档案室调取的F公司工商档案一份，拟证明林先生陈述其担任公司高管不属实。林先生质证称庭审笔录真实性存疑，证明目的不认可，林先生第一次支付1万定金，第二次支付10万房款，第三次60余万元是任职公司按照高管待遇代为支付的；认可工商档案的真实性，不认可证明目的，称高管不是都完全登记在工商档案中。

林先生提交公证书一份，公证内容为林某鹏的陈述。林某鹏自称为F公司法定代表人，曾经为上海沿海鑫桥置业开发有限公司法定代表人，当时林先生为F公司副总裁，林某鹏带其看房买房签约付款等，林先生第一次交了定金1万元，后来交了10万元首付款，其他房款由集团按照高管待遇政策由F公司支付，总房款大概70多万；

林先生另提交之前民事判决书，证明其在东城区人民法院起诉请求周先生办理涉案房屋过户登记，判决支持了其诉讼请求。周先生、吴女士质证认可公证书形式真实性，不认可证言真实性；认可判决书真实性，但是判决书仅仅罗列了证据并未对事实进行认定。

裁判结果

“驳回周先生、吴女士的诉讼请求。”

房产律师靳双权点评

本案争议焦点为周先生、吴女士请求解除涉案《借名买房协议》是否应予支持。首先，周先生与林先生就购买涉案房屋签订了《借名买房协议》。周先生虽主张该协议系事后补签，即使该主张成立，亦不能否认系其本人签署的事实。无论该协议《借名买房协议》签订于何时，均属于对借名买房事实以及双方权利义务的确认。

涉案房屋由林先生一方占有使用，所有购房合同、房屋产权证、付款票据等均由林先生一方持有等事实，亦可佐证借名买房事实。而周先生、吴女士并未提供证据推翻协议所确认的上述事实。

其次，周先生主张系受胁迫签订涉案《借名买房协议》，亦未就此提供证据予以证明，法院不予采信。再次，周先生、吴女士主张林先生未向其支付购房款，故请求解除《借名买房协议》。本案双方为借名买房合同法律关系，并非房屋买卖合同关系。借名买房是指当事人协议约定，一方借用他人名义购买房屋，实际支付购房款，并将房屋登记在他人名下，由借名一方实际享有房屋权益。在借名买房法律关系中一般由借名人直接或者借用名义房屋购买人之名向房屋出卖人支付购房款，因此林先生作为借名人并不当然负有向周先生支付购房款的义务，且周先生亦未能举证其有代垫购房款的行为。

最后，涉案房屋购买于2004年，彼时周先生、吴女士尚未结婚，故《借名买房协议》无损吴女士之权利，其未在协议上签字亦不影响协议效力。