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珠江新城房价,已到了被刺破的边缘

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文|邓浩志

早在去年五六月份,广州楼市仍然很火的时候,我就提出天河、黄埔、灵山岛尖房价上涨过快,有泡沫,会回调。

我是第一个提出,也是多次提出这一观点的人(请回看2021年6月~8月的微博记录)。当时,还有一堆黄埔、天河的铁粉和我“分享”:买房要买中心城区,广州城市向东发展,一定要买东部的观点。趋势去年他们跑步入场,现在回看,买了老黄埔这批朋友全部高位站岗。

最突出的老黄埔某些板块,去年二手房最高卖到6万块钱一平小区,现在大跌到4万多元一平。还有,上两个礼拜超级大盘黄埔新城开盘,均价最低2.68万元每平起。再次把老黄埔的价格预期往下拉低了一个台阶。

楼市不景气,房价下跌,这是大趋势。但黄埔的房价下跌幅度是全广州最夸张的。去年黄埔房价全市上涨速度第一,到今年上半年,黄埔房价下跌速度第三,这一来一回,实际波动幅度远远大于市场平均水平。所以黄埔房价下跌,已经不止大环境因素。

关于为什么看空老黄埔房价?原因很多,比如旧改全面叫停,供应大增,房价上涨过快,人才购房政策取消等等。但问题的关键是,为什么这么多当时就显而易见的原因,购房者竟然视而不见?原因就是不少购房者被“买房跟规划走”的口号误导了。买房跟规划走,这是10年前具有前瞻性的,但现在这个法则已经人尽皆知,已经没有任何操作意义了,现在买房不但既要看片区的发展规划,更要看当前售价,必须以“性价比”进行统筹考虑。

也是去年中的时候,除了我看空老黄埔,我还同时提出天河楼市都有泡沫存在。现在的唯一悬念是广州天河的房价,这个最坚硬的泡沫,会不会破?什么时候破?楼市自去年三季度开始下行,全国各地乃至全广州各区的房价都有或多或少出现了回调。而全广州只有天河区,尤其是珠江新城板块的房价仍然保持高歌猛进。价格始终走在逆势上涨的路上。上周,某国足明星33万每平米放售珠江新城豪宅的消息,再次把珠江新城的房价推到舆论的风口浪尖上。

我想再次提醒大家,当所有人都认为一个东西是有价值的时候,那这个东西的价格一定不便宜,因为所有人都愿意为他出价。当所有人都一致认为买房一定要买一线城市核心地段的时候,像珠江新城这类物业也注定不可能有性价比。

实际上,珠江新城楼市在逆势保持强势到如今,已经显现出强弩之末的态势。6、7月份,珠城二手成交量已经出现了大幅下滑,接近腰斩。购买力不足的问题已经开始展现。另外,珠江新城二手房也有明显过度金融化的问题。各种违规贷款替换房贷的情况越来越普遍。只要相关部门再次出手整顿,这批违规贷款,就可能出现踩踏式出逃的情况。目前珠江新城二手房平均价格实际接近20万。花这么高的代价,买一个十几二十年前的老房子到底值不值得?和其他发展新区的全新物业,高实用率物业,高性价比物业相比,这里到底还有没有性价比可言?这个问题无法客观衡量。但大家至少应该尽量客观地做一个横向对比。

至于某些人为显示自己的专业,还把一个小小的珠江新城细分为若干个区域,细致分析各个区域的学位,交通,医疗,商业等等资源,并给予不同片区不同的升值预期。我觉得甚是可笑。这完全是一种内卷,一种无用功的细致。我简单解释一下,一个片区享受同样的利好或者利空,不存在道路左边涨10%,右边不涨的情况。有资源的差异,但这都反映在初始价格之上,并不反映在价格涨跌幅度之上。借此,我想说,很多人买家真的被云里雾里的利润搞蒙了。

(本文图片来自网络)

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